降低購房門檻、增加購房套數(shù)、提高公積金貸款額度……2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務(wù)局、市公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整上海市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡稱《通知》），自2026年2月26日起施行?！锻ㄖ穱@多項住房需求展開，涉及非滬籍家庭（含成年單身人士，下同）購置外環(huán)內(nèi)住房，社保繳納年限調(diào)整為1年；對于滿3年社保的非滬籍家庭，允許在外環(huán)內(nèi)增購1套住房；上海購買首套房公積金貸款最高可貸240萬元等。

激活非滬籍購房需求

服務(wù)宜居安居，促進職住平衡，聚焦?jié)M足居民合理住房需求，《通知》明確進一步調(diào)減住房限購政策。具體來看，《通知》指出，縮短非滬籍居民購買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社?；騻€稅年限。對非上海市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環(huán)內(nèi)住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

北京商報記者注意到，此次上海樓市新政之前，非滬籍家庭在上海購置外環(huán)內(nèi)住房，需滿足繳納3年社保要求。此外，在非滬籍家庭滿足繳納1年社保的情況下，此次政策前僅可認(rèn)購?fù)猸h(huán)外的住房，而現(xiàn)在則擴大至全市。

在非滬籍家庭在上海購房的門檻進一步降低、置業(yè)等待成本下降的同時，《通知》對符合條件的非滬籍居民增加了購房套數(shù)。具體來看，在上海市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非上海市戶籍居民家庭或成年單身人士，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎(chǔ)上，可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房。

此外，此次上海樓市新政進一步加大支持在滬穩(wěn)定居住群體購房需求?！锻ㄖ访鞔_，對持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在上海市限購1套住房，無需提供繳納社?；騻€稅證明。而上海樓市政策調(diào)整前，對于從事城市基礎(chǔ)服務(wù)或企業(yè)總部設(shè)在外地的人員，其或因未在上海繳納社保無購房資格。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從上述政策看，上海外環(huán)外基本放開限購，旨在去新房庫存，推動環(huán)上海都市圈建設(shè)；外環(huán)內(nèi)1年社保、3年社?？稍鲑?套等，旨在激活二手房交易，帶動新房交易。

落實公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”

非戶籍在上海購房支持力度加大的同時，公積金政策的優(yōu)化則進一步降低購房者置業(yè)成本。

《通知》明確，對于已使用過公積金貸款的上海市繳存人家庭，在上海市無住房或僅有1套住房且當(dāng)前已結(jié)清住房公積金貸款的，在上海市再次購房時可申請公積金貸款。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進表示，此次上海公積金貸款的條件進一步放寬，即落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”。他指出，上海樓市新政前，若公積金貸款次數(shù)滿兩次，后續(xù)購房將不予辦理公積金貸款。上海樓市新政后，只要無住房或僅有1套住房，且公積金已結(jié)清，則繼續(xù)享有公積金貸款權(quán)利。這使得更多住房置換家庭可獲公積金貸款支持，促進改善型住房需求的釋放。

此外，《通知》將繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），上海市公積金家庭貸款最高額度可達到324萬元。對購買第二套住房的最高貸款額度也相應(yīng)予以提高。

公積金貸款額度提高的同時，公積金貸款支持政策的適用范圍從購買首套住房拓展至購買第二套住房。即對多子女家庭購買第二套住房的，最高貸款額度在上海市最高貸款額度基礎(chǔ)上上浮20%。

完善個人住房房產(chǎn)稅政策

《通知》規(guī)定自2026年1月1日起，對上海市戶籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。即對購房人于未成年時（或于上海市個人住房房產(chǎn)稅試點前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在上海市新購或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。

購房人家庭住房情況發(fā)生變化，符合上述條件的，可向應(yīng)稅住房所在地稅務(wù)機關(guān)重新辦理個人住房房產(chǎn)稅納稅信息申報、認(rèn)定，從稅務(wù)機關(guān)重新認(rèn)定之次月起調(diào)整納稅，并退還所屬期在2026年1月1日以后多繳納的稅款。

嚴(yán)躍進表示，上海樓市新政前，對于滬籍家庭子女而言，其成年后首次購置住房不征房產(chǎn)稅，但置換階段會涉及該稅種。樓市新政后，若置換后屬于唯一住房，則不再征收房產(chǎn)稅。其體現(xiàn)對改善型住房需求的支持。

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜表示，上海樓市新政的出臺，標(biāo)志著上海房地產(chǎn)調(diào)控優(yōu)化再次升級。新政通過降低非滬籍購房門檻、擴大居住證人群購房資格、適度放寬外環(huán)內(nèi)限購，從制度層面降低入市門檻，有效修復(fù)市場信心，扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期偏弱格局。

張文靜還表示，政策既堅決貫徹中央“支持剛性和改善性住房需求”的導(dǎo)向，又堅持溫和有序、精準(zhǔn)可控的調(diào)整思路，為經(jīng)濟社會平穩(wěn)運行提供堅實支撐。

嚴(yán)躍進進一步分析指出，綜合來看，上海樓市新政體現(xiàn)了對各類住房需求的進一步支持，尤其包括職住平衡、宜居安居、剛需改善等需求維度。對于即將到來的小陽春關(guān)鍵時間點，疊加上海既有的各類寬松政策，將促進各類購房需求的進一步釋放，并和全年去庫存等工作有更緊密地結(jié)合。

北京商報記者 李晗