房地產(chǎn)新政從昨天下午就在傳，今天下午果然出臺(tái)了。（插一句，感覺房地產(chǎn)政策是管得最不嚴(yán)的，市場yy那么多政策，就房地產(chǎn)政策落地概率最大）

　　上一次重磅政策還是在2024年9月，時(shí)隔一年半終于再次出臺(tái)硬核一點(diǎn)的政策了。我用人話簡單概括下今天出臺(tái)的上海房地產(chǎn)政策，就三類：

　　1.限購調(diào)整：社�；騻�(gè)稅3改1，非滬籍社�；騻�(gè)稅滿3年，外環(huán)內(nèi)可增購1套，居住證滿5年的非滬籍人士，上海全市范圍可購1套；

　　2.公積金調(diào)整：公積金首套貸款，最高額度160萬提高到240萬。二套住房公積金認(rèn)房不認(rèn)貸，多子女家庭購買第二套住房再上浮20%；

　　3.房產(chǎn)稅調(diào)整：本地家庭子女成年名下唯一一套免房產(chǎn)稅。未成年共有房產(chǎn)不計(jì)入審查范圍。

　　怎么說呢，我之前一直把房地產(chǎn)政策分為兩類：第一類是降低購房門檻，比如放開限購、降低首付比例等；第二類是降低購房成本，比如降低貸款利率等。

　　而我之前也非常明確地指出了，降低購房門檻的政策現(xiàn)在是沒用的，降低購房成本的政策才有用。道理很簡單，大家現(xiàn)在缺的是購房資格嗎？缺的是購房的錢！

　　今天出臺(tái)的三類政策，第一類是降低購房門檻的，在我的觀念中作用不大。第二和第三類是降低購房成本的，實(shí)話實(shí)說，作用肯定是有的，但是有多大呢？

　　直接給出我的結(jié)論：短期內(nèi)有促進(jìn)效果，成交量會(huì)上漲兩三個(gè)月，甚至有突破3萬套/月的可能，房價(jià)也會(huì)持續(xù)企穩(wěn)左右的時(shí)間；長期來看，這次政策很難讓上海房價(jià)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，企穩(wěn)回升暫時(shí)辦不到。

　　我給大家講兩個(gè)原因：

　　第一就是從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，上海2024年也出過重磅政策（著名的5/27和9/29），但是效果也就是短期的，然后價(jià)格就再次下滑了。

　　大家都知道上海房價(jià)從2023年上半年開始下降，直到2024年出政策才企穩(wěn)一段時(shí)間。但是政策的有效期，其實(shí)不長。

　　比如2024年5月27日新政后，房價(jià)也就短暫維穩(wěn)2個(gè)月，隨后繼續(xù)下跌。2024年9月29日新政后，這次房價(jià)維穩(wěn)時(shí)間長一些，但也就僅僅半年，隨后在2025年下半年迎來迅速下跌。

　　這次新政，按照過往經(jīng)驗(yàn)，短期房價(jià)應(yīng)該是能穩(wěn)住的。每次出政策后，房東心態(tài)都會(huì)穩(wěn)一波，議價(jià)空間都會(huì)下滑。但是長期來看，房價(jià)能否穩(wěn)住，絕不是這次政策能決定的。

　　第二是這次政策并非能夠扭轉(zhuǎn)局勢(shì)的大政策。

　　啥叫扭轉(zhuǎn)局勢(shì)的大政策呢？

　　簡單來說，大幅降低購房成本的政策，才是大政策，比如大幅降低房貸利率，甚至幾個(gè)月前傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的貼息。

　　房價(jià)現(xiàn)在的問題是什么？

　　現(xiàn)在問題主要是兩個(gè)，第一是房價(jià)目前還是有泡沫的，租金回報(bào)率太低了，北京上海只有1.8%。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)國家的一線城市租金回報(bào)率至少要比10年期國債利率高，最好比貸款利率高。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我們一線城市租金回報(bào)率要達(dá)到3%才行。但是考慮到現(xiàn)在沒有房地產(chǎn)稅（不過有房地產(chǎn)稅的預(yù)期），我覺得也要有2.5%左右才行。

　　第二個(gè)問題，經(jīng)濟(jì)下行，房租也在降。房租如果企穩(wěn)，跟西方發(fā)達(dá)國家差不多，那么租金回報(bào)率2.5%合適。房租上漲，那么租金回報(bào)率可以比這個(gè)數(shù)低（這也是為什么過去我們租金回報(bào)率也比較低，但是房價(jià)沒有下跌的原因）；相應(yīng)的，房租下跌，租金回報(bào)率要比這個(gè)數(shù)更高才行。

　　在知識(shí)星球我就聊到過這個(gè)問題，本質(zhì)上現(xiàn)在房子已經(jīng)從成長股變成藍(lán)籌股了，估值體系已經(jīng)變了。用過去的市盈率來硬套現(xiàn)在，就只能迎接戴維斯雙殺。

　　這里再次提一下昨天寫的文章，為什么香港是全國唯一一個(gè)房價(jià)能夠企穩(wěn)回升的城市。是因?yàn)橄愀鄢隽撕芏嗾邌�？其�?shí)并不是。政策是短期的，是否有泡沫才是長期的。一個(gè)商品的價(jià)格如果超出了本身的價(jià)值，回歸也是不可避免的事。

　　對(duì)于這次新政后考慮是否買房或者賣房的朋友，可以思考以下兩個(gè)問題：

　　第一是可以算算目標(biāo)住房的租金回報(bào)率，如果是老破小那得有3%，如果是次新那至少要有2%�，F(xiàn)在部分房子看上去房價(jià)確實(shí)沒有多少下跌空間了，租金回報(bào)率是有這個(gè)水平的。

　　第二就是對(duì)未來趨勢(shì)的判斷，如果覺得未來5年租金沒有上漲的可能，甚至還要繼續(xù)跌，那么只要是市場價(jià)有人愿意買就可以賣掉。如果覺得房租企穩(wěn)了，5年后的租金肯定比現(xiàn)在高，而且租金回報(bào)率也算過了，至少是接近我上面說的數(shù)字，那也可以選擇上車。