來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

2月25日，廣州市場(chǎng)迎來(lái)了一場(chǎng)備受矚目的“土拍大戰(zhàn)”。

廣州天河區(qū)馬場(chǎng)地塊在經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)拍后，最終以高達(dá)236億元的總價(jià)成交，由越秀地產(chǎn)成功競(jìng)得，折合樓面價(jià)8.5萬(wàn)元/平方米。

此次土拍競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，共有8家房企繳納保障金拿到入場(chǎng)券。25日上午8:30，馬場(chǎng)剛正式開(kāi)始報(bào)價(jià)，6家房企相繼進(jìn)行了報(bào)價(jià)。最快的一家，僅兩秒就按下了報(bào)價(jià)鍵。

進(jìn)入限時(shí)競(jìng)價(jià)后，越秀、保利、華潤(rùn)、珠實(shí)、廣州地鐵、廣建、廣州城投7家房企輪番競(jìng)價(jià)，對(duì)馬場(chǎng)地塊展開(kāi)激烈爭(zhēng)奪。競(jìng)拍輪次不斷攀升，價(jià)格也隨之水漲船高。最終，鏖戰(zhàn)9個(gè)多小時(shí)，競(jìng)價(jià)243輪，越秀地產(chǎn)成功競(jìng)得該地塊，成交價(jià)破236億元。

馬場(chǎng)片區(qū)位于廣州市天河區(qū)核心地段，北至黃埔大道，南抵花城大道，東臨華南快速干線，西接馬場(chǎng)路，處于珠江新城、琶洲CBD、廣州國(guó)際金融城的幾何中心，是廣州中央活力區(qū)空間縫合與功能升級(jí)的戰(zhàn)略支點(diǎn)。

該地塊起拍總價(jià)186億元，起拍樓面價(jià)3.29萬(wàn)元/平方米，起拍總價(jià)超越了去年保利面粉廠地塊的成交價(jià)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，馬場(chǎng)地塊或?yàn)閺V州近10年來(lái)出讓過(guò)的位置最核心、體量最大、城市功能最綜合、預(yù)期最高的一塊地，規(guī)劃上融合了商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店運(yùn)營(yíng)、學(xué)校引入、地下空間、高端住宅開(kāi)發(fā)的超大型城市綜合體。

拿下馬場(chǎng)地塊，不僅要“錢(qián)包厚”，更要“實(shí)力足”，此次越秀地產(chǎn)能拿下，也是對(duì)其綜合開(kāi)發(fā)能力的認(rèn)可。

首先，馬場(chǎng)地塊的一大重點(diǎn)是，將引入高端時(shí)尚百貨運(yùn)營(yíng)企業(yè)，還定下6年內(nèi)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)累計(jì)不低于300億元的硬指標(biāo)。這個(gè)硬指標(biāo)可不容易達(dá)成，比如傳聞中馬場(chǎng)要引入SKP，其在北京的總店位列全國(guó)TOP2，2024年銷(xiāo)售額220億元，2021年—2023年的年銷(xiāo)售額分別為247億元、239億元、265億元。

其次，要有4.5萬(wàn)平方米的五星級(jí)酒店以及同品牌酒店式公寓。馬場(chǎng)把用于商業(yè)和酒店的321地塊和323地塊放在北面靠近暨南大學(xué)的黃埔大道一側(cè)，也臨近新建的13號(hào)線馬場(chǎng)站。這意味著，商業(yè)地塊未來(lái)能享受到城市交通的便利。

此外，該地塊還有諸如學(xué)校、石牌回遷物業(yè)、人才公寓等相對(duì)軟的限制門(mén)檻。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，馬場(chǎng)地塊確實(shí)非常不錯(cuò)，從廣州供地角度來(lái)講，供應(yīng)了一塊非常優(yōu)質(zhì)的地塊，代表了今年供地的方向，有助于增強(qiáng)企業(yè)的投資信心，也將為市場(chǎng)帶來(lái)一些非常好的住房產(chǎn)品。從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，多家企業(yè)都參與了競(jìng)拍，也說(shuō)明今年優(yōu)質(zhì)企業(yè)希望做出一些好的產(chǎn)品。

他還進(jìn)一步指出，此次土拍市場(chǎng)反饋非常積極，客觀上將對(duì)今年“小陽(yáng)春”土地市場(chǎng)的活躍有所幫助，也對(duì)廣州樓市發(fā)揮示范效應(yīng)，會(huì)是非常好的導(dǎo)向。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則提醒，不管誰(shuí)拿了地，都要避免此前出現(xiàn)的“內(nèi)卷”現(xiàn)象：即地塊在區(qū)位優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)很突出、很領(lǐng)先的情況下單價(jià)比較低；或者考慮到得房率等優(yōu)勢(shì)，可售單價(jià)比周邊的可比項(xiàng)目還要低。再加上最新的戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)配套等，從而產(chǎn)生碾壓式優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致周邊在售項(xiàng)目卷入“價(jià)格戰(zhàn)”，甚至可能波及二手市場(chǎng)。

馬場(chǎng)土拍塵埃落定，這意味著塵封二十余年的廣州賽馬場(chǎng)地塊即將告別低效用地狀態(tài)，蝶變?yōu)榫哂腥蛭Φ膰?guó)際商都CBD。

同時(shí)，作為珠江新城的“寶地”，馬場(chǎng)地塊將發(fā)揮“關(guān)鍵拼圖”功能，推動(dòng)中央活力區(qū)空間重構(gòu)、生態(tài)融合和文脈傳承，進(jìn)一步強(qiáng)化“珠江新城—金融城—琶洲”黃金三角的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，為廣州“老城市新活力”注入持續(xù)動(dòng)能，助力建設(shè)出新出彩的中心型世界城市。