北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

目前有一套海淀學(xué)區(qū)房，蜂鳥社區(qū)兩居自住，貸款還有200多，孩子今年上初中，派位大概率是周邊中學(xué)。現(xiàn)在考慮賣，一方面是房貸壓力過(guò)大，另一方面中介告訴我房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)下跌，一年跌一百萬(wàn)，讓我盡快賣，不知道是真的嗎？請(qǐng)問(wèn)您建議現(xiàn)在置換嗎？置換有什么建議嗎（三口之家自住）？

A：

1、中介永遠(yuǎn)跟賣家說(shuō)都是房?jī)r(jià)會(huì)下跌，跟買家說(shuō)會(huì)上漲，這不用太在意，還是看自家房子的情況吧。

簡(jiǎn)單說(shuō)吧，北京的大盤是沒(méi)什么下跌空間了，因?yàn)槠骄饨鹗找嬉呀?jīng)超過(guò)同期銀行利率，朝石豐等區(qū)遠(yuǎn)超存款利率的大把抓。

但學(xué)區(qū)房說(shuō)不好，畢竟高峰期已經(jīng)結(jié)束，大多數(shù)普通學(xué)區(qū)的溢價(jià)率都在下降。頂級(jí)學(xué)區(qū)的也至少是比例不會(huì)增加，未來(lái)是否能保住現(xiàn)在的溢價(jià)率，主要看這幾年的政策吧。

2、另外這中介是怎么得出“一年100萬(wàn)”的說(shuō)法的？就算蜂鳥的溢價(jià)仍然挺高，但您家是兩居，溢價(jià)率應(yīng)該也就30%多。兩居80平的算800萬(wàn)，也就是200多萬(wàn)的溢價(jià)占比，這么強(qiáng)的學(xué)區(qū)不會(huì)都跌沒(méi)了的。甭聽中介忽悠，沒(méi)那么邪乎。

3、是否置換看自己吧，常規(guī)建議是先算清楚自家房子的溢價(jià)占比。不高就留著，比較高的話那居住的性價(jià)比可就不劃算了，溢價(jià)部分也有保值的風(fēng)險(xiǎn)。

另外可以用蜂鳥的和朝陽(yáng)同類型公寓做個(gè)比較，比如典型的炫特，比完了也就知道溢價(jià)率了。但不管怎樣，蜂鳥的溢價(jià)率必定是海淀甚至北京的最高一檔，居住的性價(jià)比也就自然不高了。

4、我沒(méi)什么建議，還是看自家情況和判斷吧。常規(guī)建議是既然用完了學(xué)位，沒(méi)必要留著溢價(jià)太高的房子，而且還是公寓，無(wú)論從哪個(gè)角度來(lái)說(shuō)都不占優(yōu)。

也就是說(shuō)，即便蜂鳥不是學(xué)區(qū)房沒(méi)有溢價(jià)，那也只是自住+出租合適，價(jià)格走勢(shì)方面是肯定不占優(yōu)的，全北京的同類型產(chǎn)品都一樣。

僅供參考。

二

Q:

目前持有銀地家園C區(qū)無(wú)電梯134平三居室，用于養(yǎng)老考慮置換。目前養(yǎng)老置換目標(biāo)城區(qū)為大興西紅門高米店、通州梨園果園九棵樹、順義后沙峪，您覺(jué)得這3個(gè)區(qū)哪個(gè)區(qū)對(duì)于房產(chǎn)保值率更優(yōu)秀？

目前只關(guān)注了大興西紅門鴻坤禮遇府，高米店茉莉保利公關(guān)等這倆個(gè)區(qū)域周邊社區(qū)。這般置換是否合理？如果合理，有比較合適的樓盤推薦嗎？

A：

1、養(yǎng)老考慮，那這是典型的自住為主了，保值其實(shí)不重要，重要的是自己的居住體驗(yàn)，然后是環(huán)境和醫(yī)療配套。

這仨板塊到目前為止，價(jià)格走勢(shì)排序是高米店，后沙峪，九棵樹。判斷某個(gè)板塊的價(jià)值和走勢(shì)，其實(shí)是看其中的老破小社區(qū)，因?yàn)榉孔釉嚼掀鋬r(jià)值越低，價(jià)格中所體現(xiàn)的就基本都是板塊配套的價(jià)值了。

2、置換是否合理？自住角度看自己的喜好，保值角度肯定是合理的。因?yàn)镃區(qū)的房子雖然很規(guī)整，質(zhì)量也不錯(cuò)。但您看地圖就會(huì)知道，這里是板塊的最邊緣，挨著鐵道，將來(lái)就算是新發(fā)地重新規(guī)劃，這里也是得到利好最少的。

另外我印象中旁邊應(yīng)該有個(gè)公租房小區(qū)，前些年因?yàn)樽鈶魝兙S權(quán)上過(guò)新聞。那這問(wèn)題來(lái)了，最懂土地價(jià)值的就是當(dāng)?shù)卣?，人家指著土地賣錢呢。而能規(guī)劃為保障房用地的，就大多都是最不好賣出價(jià)格的地塊了。

另外就是無(wú)電梯134平，沒(méi)有電梯無(wú)所謂，只要是中間樓層就行，但134的面積偏大，有成為“老破大”的可能，在大多數(shù)老小區(qū)中的價(jià)格走勢(shì)偏弱。您可以站在接盤者角度思考，為什么看上這套房？如果真實(shí)想法是圖的價(jià)格低，那一茬茬兒的就都不好抬高價(jià)格唄。

3、禮域府和保利茉莉都是板塊標(biāo)桿兒，就算其他小區(qū)保值一般，這倆也是相對(duì)不錯(cuò)的。不過(guò)茉莉公館的得房率略低，從當(dāng)年我參與賣房時(shí)就有點(diǎn)兒別扭，納入考慮范疇吧。禮域府的我忘了，應(yīng)該正常吧。其他的樓盤還是您先自己看吧，養(yǎng)老房，最重要的自己住著舒服。

僅供參考。

三

Q:

我是工作在西四環(huán)，倆娃，女孩，三年級(jí)和一年級(jí)，家住長(zhǎng)陽(yáng)新悅都，兩居室。因套內(nèi)小，糾結(jié)置換或者再買個(gè)附近小三居，因?yàn)樽〉牧?xí)慣了，所以選擇附近居住。

目前不考慮城區(qū)買房，接受不了停車難的問(wèn)題，之所以想再買個(gè)小的三居室是因?yàn)槟壳澳芙鉀Q倆孩子一人一個(gè)房間。另外想著另一套房子父母過(guò)來(lái)能暫時(shí)居住照顧，但是又很糾結(jié)，因?yàn)橘J款會(huì)增加負(fù)擔(dān)，本人38歲，家庭年凈收入20多。

A：

1、房子是用來(lái)住的，為了改善居住就應(yīng)該換，貸款控制在風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)就行。

2、在我看來(lái)，目前已經(jīng)是典型的房?jī)r(jià)低谷期了。以北京租金收益的平均值來(lái)說(shuō)，已經(jīng)高于同期利率，朝石豐等地的小戶型，很多都明顯高于存款利率。北京樓市歷史上這種情況就出現(xiàn)過(guò)三次，每次都是相對(duì)低谷期。

比如現(xiàn)在200來(lái)萬(wàn)的小戶型，四環(huán)或五環(huán)的大多租金在4000左右或更高，即便減去物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)和空置期，租金凈收益都在2%以上，甚至2.5%，最高的有2.8%的。

而五大行五年期利率才1.5%，有的甚至都沒(méi)有五年期了，就因?yàn)殂y行也認(rèn)為長(zhǎng)期利率會(huì)下降。那房子的收益優(yōu)勢(shì)就更明顯了，理論上至少不會(huì)再跌。

3、但您家的經(jīng)濟(jì)情況只能自己判斷，外人不好建議。

4、另外多說(shuō)一句，長(zhǎng)陽(yáng)雖然離市區(qū)很近，但畢竟算郊區(qū)，所以大戶型改善房的優(yōu)勢(shì)只是自住，價(jià)格走勢(shì)多數(shù)偏弱。

那如果注重保值和流動(dòng)性，常規(guī)建議是買小三居。置換的話看情況吧，面積大+總價(jià)高的就更適合長(zhǎng)期自住了，出手時(shí)有可能不好賣，價(jià)格也不好抬高。

僅供參考。

四

Q:

問(wèn)題如下：家里兩個(gè)孩子，老大目前已在德勝上學(xué)，還有老二沒(méi)到上學(xué)年齡。德勝有個(gè)占坑房，現(xiàn)在通勤送孩子感覺(jué)老人太累。想出手買個(gè)改善住房，在陽(yáng)光麗景買個(gè)3居或冠城園4居里面二選一，兩個(gè)孩子估計(jì)得至少住十幾年。

您推薦哪里呢，另外您感覺(jué)現(xiàn)在是上車的時(shí)機(jī)嗎，倒是沒(méi)那么著急，都說(shuō)房市回暖，我怎么感覺(jué)還有下行的空間。

A：

1、陽(yáng)光麗景vs冠城園，那既然是三居和四居就都是高總價(jià)，自然首選陽(yáng)光麗景了。因?yàn)樵谌魏我粋€(gè)學(xué)區(qū)，總價(jià)越高的學(xué)區(qū)溢價(jià)越低。到目前為止，這倆小區(qū)這種戶型的租售比應(yīng)該差不多，也就是從自住角度說(shuō)的性價(jià)比差不多。那在這種情況下，自然是學(xué)區(qū)越好的越占優(yōu)了。

以陽(yáng)光麗景140平左右三居為例，均價(jià)2000多萬(wàn)吧，租金在3萬(wàn)左右，租售比700多。這租售比等同于東西海普通學(xué)區(qū)的老破小，在商品房中是偏低的，接近于非學(xué)區(qū)房大戶型。那結(jié)合德勝的學(xué)區(qū)質(zhì)量，性價(jià)比自然就偏高了。這在所有學(xué)區(qū)都一樣，總價(jià)越高越能各項(xiàng)兼顧。

2、確實(shí)不用著急，因?yàn)榫退闶菢鞘谢嘏?，這種高總價(jià)的大戶型也一般不會(huì)領(lǐng)漲。畢竟就算北京的有錢人多，在明知道德勝是頂級(jí)學(xué)區(qū)的情況下，想買的也都會(huì)反復(fù)考量，決策沒(méi)那么快。

3、感覺(jué)有下行的空間，那就看自己的感覺(jué)了。但從技術(shù)角度，也就是從數(shù)字來(lái)看，這已經(jīng)是北京樓市2007年之后的最低谷時(shí)期了。或者說(shuō)從租售比或租金收益率來(lái)說(shuō)，連陽(yáng)光麗景大戶型的租金收益都達(dá)到1.5%左右，很難再降低，畢竟都會(huì)在潛意識(shí)里算賬的。

4、至于冠城園的四居不是說(shuō)不好，而是我最近沒(méi)關(guān)注，不知道具體的行情。可以讓當(dāng)?shù)刂薪榻o算算租售比什么的，然后做個(gè)比較，如果明顯優(yōu)于陽(yáng)光麗景那就算撿漏兒了，這種時(shí)期有可能。

僅供參考。

五

Q:

咨詢個(gè)問(wèn)題，北京戶口現(xiàn)在昌平上小學(xué)6年級(jí)。26年跨區(qū)小升初，買柳浪家園房子。小升初到上地北學(xué)區(qū)有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？是只有幼升小有風(fēng)險(xiǎn)還是小升初也有風(fēng)險(xiǎn)，今年買房小升初的也挺多的。

A：

1、肯定有被調(diào)劑的風(fēng)險(xiǎn)啊，否則家長(zhǎng)們誰(shuí)還提前買學(xué)區(qū)房？都會(huì)算計(jì)的。

2、2026年小升初，那就是2020年入學(xué)的，也是高峰期，那無(wú)論哪一年轉(zhuǎn)學(xué)都是同一屆，競(jìng)爭(zhēng)都是同樣的。這不光是幼升小和小升初，到中考高考+找工作搞對(duì)象時(shí)都一樣，出生年份就已經(jīng)決定了同齡人的競(jìng)爭(zhēng)情況，躲不開。

3、肯定是小升初時(shí)風(fēng)險(xiǎn)更大啊，因?yàn)橛咨∮忻鞔_的規(guī)則，小升初則都是派位，通道比幼升小時(shí)少了。這只能看運(yùn)氣，除非是憑成績(jī)點(diǎn)招，或者憑父母單位+關(guān)系走政保。

4、另外也考慮好，全北京除了朝陽(yáng)的學(xué)區(qū)房，其他各區(qū)都是不分小學(xué)中學(xué)的。那如果只是為了小升初，就等于是付出了全部的溢價(jià)，但只利用了小升初的部分，不是太劃算。所以如果買的話就盡量買溢價(jià)低的吧，沒(méi)必要追高。

僅供參考。

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