來(lái)源：國(guó)際金融報(bào)

今日，上海發(fā)布樓市新政。新政主要從進(jìn)一步調(diào)減住房限購(gòu)、優(yōu)化住房公積金貸款、完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅三個(gè)維度著手穩(wěn)定市場(chǎng)。其中，激活非滬籍的潛在購(gòu)房者是政策重點(diǎn)。

2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、市公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（下稱《通知》），“松綁”樓市。

該《通知》自2026年2月26日起施行，主要從進(jìn)一步調(diào)減住房限購(gòu)、優(yōu)化住房公積金貸款、完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅三個(gè)政策維度著手，協(xié)同發(fā)力，穩(wěn)定市場(chǎng)。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波稱，此次政策是針對(duì)剛需、改善、置換三類真實(shí)需求的精準(zhǔn)賦能，政策落地后將直接帶動(dòng)三大需求釋放：一是新市民、新人才的外環(huán)內(nèi)首置需求；二是長(zhǎng)期在滬人群的外環(huán)內(nèi)改善增購(gòu)需求；三是滬籍家庭的置換升級(jí)需求。

“這三類需求均為市場(chǎng)核心合理需求，將有效激活上海新房、二手房交易活力，緩解二手房流動(dòng)性壓力，推動(dòng)交易規(guī)模穩(wěn)步提升”。

限購(gòu)調(diào)整

此次《通知》明確，將“三步走”進(jìn)一步調(diào)減住房限購(gòu)政策。

其一，縮短非滬籍居民購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社�；騻�(gè)稅年限。對(duì)非本市戶籍居民家庭或成年單身人士購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房的，購(gòu)房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

其二，符合條件非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房。對(duì)在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房。

其三，符合條件的持《上海市居住證》群體可在本市購(gòu)買住房。對(duì)持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在本市限購(gòu)1套住房，無(wú)需提供繳納社保或個(gè)稅證明。

按上述規(guī)定，非滬籍居民家庭或成年單身人士，自購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購(gòu)買住房不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套住房；連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)2套住房。持《上海市居住證》滿5年及以上的，在全市范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。

吳典 制表

整體來(lái)看，激活非滬籍的潛在購(gòu)房者是政策重點(diǎn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，只有激活非滬籍購(gòu)房者，才能消化二手房居高不下的庫(kù)存，穩(wěn)定二手房?jī)r(jià)格，并促進(jìn)賣舊買新、賣小買大的循環(huán)，這是暢通市場(chǎng)循環(huán)，解決當(dāng)下市場(chǎng)存在的腸梗阻癥結(jié)的關(guān)鍵。

數(shù)據(jù)顯示，2025年12月至2026年1月期間，上海戶籍購(gòu)房約占55%至60%，非滬籍購(gòu)房約占40%至45%。不過(guò)，上海戶籍住房自有率比較高，而非滬籍人群規(guī)模大，2024年為983.49萬(wàn)人，占常住人口總數(shù)的比重約為40%，且非滬籍人群購(gòu)房意愿高，對(duì)購(gòu)房成本和門檻較為敏感。

張波表示，本次階梯式松綁策略精準(zhǔn)契合上�？腿航Y(jié)構(gòu)與置業(yè)需求，有效承接市場(chǎng)剛需與改善增量。根據(jù)58安居客平臺(tái)數(shù)據(jù)，2025年上海一二手客群重合度僅8.7%（2026年1月進(jìn)一步降至8.5%），為全國(guó)最低，“新房改善、二手剛需”的分化格局穩(wěn)固。

此次將外環(huán)內(nèi)非滬籍購(gòu)房社保/個(gè)稅年限縮短至1年，精準(zhǔn)降低新市民、新人才的首置門檻，適配二手房市場(chǎng)的剛需主導(dǎo)特征。

同時(shí)根據(jù)線上數(shù)據(jù)，上海二手房找房人數(shù)占比同比提升4.7個(gè)百分點(diǎn)，掛牌量卻僅同比微增1.72%，剛需首置需求存在釋放空間但受限于購(gòu)房門檻。滿3年可于外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套的規(guī)定，以及持居住證滿5年免社保/個(gè)稅購(gòu)房的條款，則覆蓋了更為全面的置業(yè)群體，確保了新增需求能分別向一二手市場(chǎng)精準(zhǔn)傳導(dǎo)。

優(yōu)化公積金

購(gòu)房門檻調(diào)低后，資金也要跟上。為滿足繳存人在不同階段的宜居安居需求，《通知》規(guī)定優(yōu)化住房公積金政策。

吳典 制表

一是適度提高住房公積金最高貸款額度。將繳存人家庭購(gòu)買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬(wàn)元提高至240萬(wàn)元，疊加多子女家庭和購(gòu)買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），本市公積金家庭貸款最高額度可達(dá)到324萬(wàn)元。對(duì)購(gòu)買第二套住房的最高貸款額度也相應(yīng)提高。

二是優(yōu)化貸款套數(shù)認(rèn)定。對(duì)于已使用過(guò)公積金貸款的本市繳存人家庭，在本市無(wú)住房或僅有1套住房且當(dāng)前已結(jié)清住房公積金貸款的，在本市再次購(gòu)房時(shí)可申請(qǐng)公積金貸款。

三是擴(kuò)大多子女家庭購(gòu)房支持范圍。公積金貸款支持政策的適用范圍從購(gòu)買首套住房拓展至購(gòu)買第二套住房。即對(duì)多子女家庭購(gòu)買第二套住房的，最高貸款額度在本市最高貸款額度基礎(chǔ)上上浮20%。

“公積金政策力度非常大�！崩钣罴沃赋�，政策針對(duì)當(dāng)前購(gòu)房家庭以剛需和剛改為主，對(duì)價(jià)格和成本、門檻比較敏感的情況，公積金貸款最高達(dá)到324萬(wàn)元，多子女家庭還能上浮20%�？紤]到300萬(wàn)元以下二手房占比65%，很多家庭無(wú)需再出資，僅靠公積金就能購(gòu)買住房。

另外，新房方面，上海300萬(wàn)至500萬(wàn)元的房源占比25%，500萬(wàn)元以上占比65%。這樣的結(jié)構(gòu)意味著，倘若二手房交易能夠加速的話，考慮到目前貸款利率很低，交易稅費(fèi)也降至歷史最低，新房交易就能帶動(dòng)。

張波認(rèn)為，公積金貸款政策的優(yōu)化，是本次新政提升支付能力、打通置換鏈條的核心抓手，直擊上海改善置換痛點(diǎn)，與市場(chǎng)“賣舊買新”的核心需求高度契合。

其指出2025年，上海二手房掛牌時(shí)長(zhǎng)同比延長(zhǎng)15.26%，達(dá)98.75天，流動(dòng)性壓力顯著，而新房找房熱度同比下降12%，改善需求因支付能力、貸款限制難以釋放。

此次首套公積金貸款額度上浮后，最高可達(dá)324萬(wàn)元，適配上海高總價(jià)的特征，有效降低剛需與改善家庭的首付和月供壓力。疊加多子女家庭二套貸款額度上浮20%的政策，可將支持范圍從首套拓展至二套，精準(zhǔn)匹配這類家庭的居住升級(jí)需求，也貼合人口結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)。

支持滬籍子女購(gòu)房

除了非滬籍購(gòu)房者外，政策還將上海戶籍居民的購(gòu)房需求考慮在內(nèi)。

為支持居民置換改善需求，《通知》規(guī)定自2026年1月1日起，本市戶籍居民家庭中的子女成年后，購(gòu)買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。即對(duì)購(gòu)房人于未成年時(shí)（或于本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在本市新購(gòu)或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

購(gòu)房人家庭住房情況發(fā)生變化，符合上述條件的，可向應(yīng)稅住房所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)重新辦理個(gè)人住房房產(chǎn)稅納稅信息申報(bào)、認(rèn)定，從稅務(wù)機(jī)關(guān)重新認(rèn)定之次月起調(diào)整納稅，并退還所屬期在2026年1月1日以后多繳納的稅款。

李宇嘉稱，包括上海在內(nèi)，目前住房政策的著力點(diǎn)都在挖掘需求潛力。2024年，上海全市居民人均可支配收入為91987元，上海成為全國(guó)首個(gè)居民年人均可支配收入突破9萬(wàn)元大關(guān)的城市，可見上海居民的消費(fèi)力。

同時(shí)根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上海戶籍家庭的住房自有率約為68%—70%，住房潛力不算大，考慮到上海戶籍人口老齡化明顯，住房自有率高，“老錢”比較多，潛在的需求就是為子女買房。“稅費(fèi)政策就是為了激活滬籍潛在的需求”。

孫婉秋 攝

在李宇嘉看來(lái)，上海于新春伊始就出臺(tái)九條措施，在降成本、降門檻、提預(yù)期方面的信號(hào)非常明顯，政策針對(duì)性亦較強(qiáng)，對(duì)3月份的節(jié)后小陽(yáng)春有較大的帶動(dòng)作用，“3月份的銷售是開門紅的關(guān)鍵，預(yù)計(jì)開發(fā)商在3月份會(huì)拿出好產(chǎn)品，性價(jià)比比較高，定價(jià)適宜，而且在促銷政策上也會(huì)比較激進(jìn)”。

張波也表示，2025年上海二手房成交占比已達(dá)65%以上，成為市場(chǎng)成交主力，滬籍家庭作為本地置業(yè)主力，其改善置換需求的釋放是推動(dòng)市場(chǎng)循環(huán)的關(guān)鍵。此次房產(chǎn)稅政策調(diào)整，只要新購(gòu)住房為家庭唯一住房即可暫免房產(chǎn)稅，不僅能鼓勵(lì)滬籍家庭合理置換，更能推動(dòng)二手房市場(chǎng)房源流通性提升。