建設(shè)工程合同糾紛涉及法律關(guān)系錯綜復(fù)雜，爭議焦點(diǎn)常集中于合同效力認(rèn)定、工程價(jià)款結(jié)算以及優(yōu)先受償權(quán)行使三大領(lǐng)域。實(shí)踐中，因行政審批手續(xù)缺失導(dǎo)致合同無效、多份合同并存引發(fā)結(jié)算爭議、以及優(yōu)先受償權(quán)行使不當(dāng)而錯失權(quán)利保護(hù)的情形屢見不鮮。對于此類高頻法律風(fēng)險(xiǎn)，北京市中恒信律師事務(wù)所太原分所張曉華律師結(jié)合《中華人民共和國民法典》及相關(guān)司法解釋，系統(tǒng)梳理核心裁判規(guī)則與適用要點(diǎn)，以期為建設(shè)工程從業(yè)者提供實(shí)務(wù)指引。

合同效力認(rèn)定與工程價(jià)款結(jié)算的法律適用規(guī)則

合同效力認(rèn)定應(yīng)以行政審批與招投標(biāo)程序?yàn)榉蛇吔?/p>

未取得規(guī)劃審批手續(xù)直接影響合同效力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三條，發(fā)包人在起訴前未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃審批手續(xù)的，建設(shè)工程施工合同應(yīng)認(rèn)定無效。但發(fā)包人能夠辦理審批手續(xù)而未辦理，并以此為由主張合同無效的，人民法院不予支持。需注意，施工許可證屬于行政管理性規(guī)范，未取得該證不影響合同民事效力。

背離招投標(biāo)程序所簽訂合同無效?！吨腥A人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第四十六條及前述司法解釋第二條明確規(guī)定，招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。對于法定必須招標(biāo)的項(xiàng)目，未依法招標(biāo)或中標(biāo)無效的，合同無效。若存在多份合同，應(yīng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款的依據(jù)。

工程價(jià)款結(jié)算應(yīng)以合同約定與工程質(zhì)量合格為基本準(zhǔn)則

合同有效情形下的結(jié)算原則嚴(yán)格遵循當(dāng)事人意思自治。若多份合同均屬有效，應(yīng)以實(shí)際履行的合同作為結(jié)算依據(jù)；實(shí)際履行情況難以確定的，可以后簽訂的合同為準(zhǔn)。對于固定總價(jià)合同，若工程未完工即解除，可依據(jù)鑒定機(jī)構(gòu)出具的已完工工程量占全部工程量的比例，按比例折算固定總價(jià)進(jìn)行結(jié)算。審計(jì)結(jié)論作為結(jié)算依據(jù)，須以當(dāng)事人明確約定為最終依據(jù)，否則一方單方主張審計(jì)的，法院不予支持。

合同無效情形下適用折價(jià)補(bǔ)償規(guī)則?！吨腥A人民共和國民法典》第七百九十三條規(guī)定，建設(shè)工程施工合同無效，但建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，可以參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償承包人。若多份合同均無效，應(yīng)參照實(shí)際履行的合同結(jié)算；實(shí)際履行的難以確定，則參照最后簽訂的合同結(jié)算。

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使規(guī)則與法律邊界

優(yōu)先受償權(quán)的行使以工程質(zhì)量合格為唯一實(shí)質(zhì)前提

權(quán)利行使不依賴于合同效力?！吨腥A人民共和國民法典》第八百零七條賦予承包人對建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)司法解釋一第三十八條，無論合同是否有效，只要建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人即可主張優(yōu)先受償權(quán)。

優(yōu)先受償?shù)姆秶抻诠こ虄r(jià)款本身。司法解釋一第四十條規(guī)定，承包人主張優(yōu)先受償?shù)姆秶üぷ魅藛T報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括逾期支付工程款的利息、違約金、損害賠償金。裝飾裝修工程的承包人主張優(yōu)先受償?shù)模柰瑫r(shí)滿足該工程具備折價(jià)或拍賣條件，且發(fā)包人為該建筑物的所有權(quán)人。

優(yōu)先受償權(quán)的行使期限與方式必須嚴(yán)格符合法定要求

行使期限為十八個(gè)月且不可約定延長。依據(jù)司法解釋一第四十一條，承包人應(yīng)當(dāng)在發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付工程款之日起十八個(gè)月內(nèi)行使優(yōu)先受償權(quán)。該期限為除斥期間，不適用中止、中斷。自發(fā)包人應(yīng)付工程款之日起算，若合同解除或終止，自發(fā)包人應(yīng)付工程款之日（通常為合同解除日或結(jié)算確認(rèn)日）起算。

行使方式與權(quán)利順位需審慎把握。承包人可通過與發(fā)包人協(xié)議折價(jià)或申請人民法院拍賣兩種方式行使優(yōu)先受償權(quán)。但在權(quán)利實(shí)現(xiàn)順位上，若消費(fèi)者已支付購買商品房的全部或大部分款項(xiàng)，承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗該消費(fèi)者權(quán)利。

建設(shè)工程合同糾紛的解決，核心在于準(zhǔn)確把握合同效力、價(jià)款結(jié)算及優(yōu)先受償權(quán)的法律規(guī)則。張曉華律師提示，市場主體在合同履行過程中應(yīng)注重證據(jù)留存，嚴(yán)格遵循法定程序，充分理解并運(yùn)用法律規(guī)定，方能在爭議發(fā)生時(shí)有效維護(hù)自身合法權(quán)益。