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悉尼租金回報(bào)率最高城區(qū)出爐！每周成本低至$19，華人區(qū)上榜

最新數(shù)據(jù)顯示，悉尼部分區(qū)的房產(chǎn)持有成本在扣除租金后，甚至比普通的手機(jī)套餐還要便宜。這為那些因高昂成本而對(duì)悉尼房市望而卻步的投資者，提供了新的轉(zhuǎn)機(jī)。

在這些經(jīng)常被忽視的區(qū)域，購(gòu)買(mǎi)接近“以房養(yǎng)房”的房產(chǎn)已成為可能。

最新分析顯示，這些地區(qū)的市場(chǎng)租金幾乎能覆蓋按當(dāng)前房?jī)r(jià)計(jì)算的房貸還款額，其實(shí)際持有成本遠(yuǎn)低于城市其他地區(qū)。

悉尼收益率全澳墊底，部分地區(qū)成“壓力閥”

根據(jù)PropTrack的租金收益率數(shù)據(jù)分析，大悉尼地區(qū)整體仍是房東面臨的最艱難市場(chǎng)之一。

目前，悉尼房屋的典型年回報(bào)率僅為2.57%，在全澳主要城市中排名墊底。

以悉尼162萬(wàn)澳元的中位房?jī)r(jià)為例，若支付10%首付并按5.75%的平均利率貸款，即使收取每周800澳元的中位租金，房東每年的持有成本仍至少高達(dá)6萬(wàn)澳元，且這尚未計(jì)入物業(yè)費(fèi)和維修費(fèi)用。

相比之下，公寓的平均租金回報(bào)率較高，達(dá)到 4.45%，平均年持有成本約為1.6萬(wàn)澳元。

值得注意的是，悉尼仍有一些關(guān)鍵地區(qū)充當(dāng)了投資者的“壓力閥”。

數(shù)據(jù)顯示，有十多個(gè)城區(qū)的房產(chǎn)年持有成本（不含物業(yè)費(fèi)、市政費(fèi)和保險(xiǎn)）平均低于2000澳元，即每周不足38澳元。

這些高回報(bào)地區(qū)主要集中在大Parramatta地區(qū)，如Granville、Harris Park、Guildford、Merrylands和Merrylands West；內(nèi)南區(qū)的Haymarket、Zetland、Mascot和Chippendale也榜上有名。

此外，Liverpool和附近的Warwick Farm同樣表現(xiàn)出色，每周持有成本約為44澳元。

而在西區(qū)Pendle Hill，公寓的年均持有成本僅為1000澳元，折合每周僅需19澳元。

針對(duì)這一趨勢(shì)，澳洲房地產(chǎn)買(mǎi)家代理協(xié)會(huì)主席Melinda Jennison指出，較新、戶(hù)型較大且配套設(shè)施更全的房產(chǎn)通?；貓?bào)更高。

雖然公寓的毛利率普遍高于房屋，但投資者絕不能只看總回報(bào)。

她強(qiáng)調(diào)，物業(yè)費(fèi)等額外開(kāi)支有時(shí)會(huì)嚴(yán)重侵蝕利潤(rùn)，導(dǎo)致公寓的凈回報(bào)最終反而不如房屋。

住宅房地產(chǎn)買(mǎi)家機(jī)構(gòu)Cohen Handler首席執(zhí)行官Simon Cohen表示，回報(bào)率的高低取決于房產(chǎn)狀況、修繕需求以及地稅與物業(yè)費(fèi)的對(duì)比。

他特別提醒投資者，在當(dāng)前加息周期下，必須將利率變動(dòng)因素考慮在內(nèi)，重點(diǎn)關(guān)注每個(gè)月底的實(shí)際凈收益。

InvestorKit首席執(zhí)行官Arjun Paliwal則提醒，租金與還款額的對(duì)比并非全貌。許多投資者在追求高收益購(gòu)買(mǎi)公寓時(shí)，往往會(huì)被突如其來(lái)的物業(yè)費(fèi)等開(kāi)支打得措手不及。

他指出，在悉尼購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)公寓的預(yù)算，在其他市場(chǎng)可能已經(jīng)足夠購(gòu)買(mǎi)一套完整的房屋。

02

年薪$15.6萬(wàn)年輕人都在買(mǎi)哪？房產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)大揭秘

年薪超過(guò)156,000澳元的“富有千禧一代”正在不經(jīng)意間重塑澳洲房產(chǎn)版圖。專(zhuān)家指出，想要識(shí)別全澳真正的投資熱點(diǎn)，只需觀察這些高薪年輕人的居住偏好。

來(lái)自Stop Renting Australia的獨(dú)家數(shù)據(jù)顯示了全澳35歲以下高收入群體（周薪超3000澳元）的首選居住地。

該機(jī)構(gòu)市場(chǎng)與品牌經(jīng)理Tabitha Greaves表示，想要尋找投資熱點(diǎn)的人只需“追逐金錢(qián)”。

Greaves認(rèn)為，高收入年輕人有能力選擇理想的居所，這種選擇會(huì)吸引他人效仿，進(jìn)而引發(fā)連鎖反應(yīng)。

通過(guò)研究這一群體的流向，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)十年全澳住房需求最強(qiáng)勁的地區(qū)，他們實(shí)際上決定了未來(lái)房市的走向。

在新州，報(bào)告重點(diǎn)列出10個(gè)高薪青年聚集區(qū)，其中包括Bondi Beach-North Bondi、Surry Hills、Erskineville-Alexandria、Manly-Fairlight以及Potts Point-Woolloomooloo。

昆州同樣確定了10個(gè)地區(qū)，排名前五的分別是Newstead-Bowen Hills、Moranbah、South Brisbane、New Farm和Brisbane city。

維州高薪青年首選地前五名依次為Richmond (South)-Cremorne、Prahran-Windsor、South Yarra-North、Richmond-North和Docklands。

在西澳，珀斯前五名是Karratha、Scarborough、Perth (West)-Northbridge、Innaloo-Doubleview和Subiaco-Shenton Park。

塔州前五名則包括Sandy Bay、Hobart、West Hobart、Kingston Beach-Blackmans Bay以及Howrah-Tranmere。

南澳共有五個(gè)地區(qū)入選。其中阿德萊德City是高薪青年比例最高的地方，擁有330名富有居民，占該州35歲以下富人份額的27.39%。

緊隨其后的是Unley-Parkside（244人，占比 20.25%和Hindmarsh-Brompton（222人，占比 18.42%）。Goodwood-Millswood和Roxby Downs分列第四、五位。

Greaves指出，生活方式并非唯一驅(qū)動(dòng)力，特別是受采礦和資源產(chǎn)業(yè)推動(dòng)的地區(qū)。高薪青年往往聚集在靠近就業(yè)中心、交通樞紐并擁有完善社交基礎(chǔ)設(shè)施的郊區(qū)，他們選擇這些地方是基于長(zhǎng)期的職業(yè)布局和未來(lái)增值收益。

經(jīng)紀(jì)人Thomas Crawford表示，在他從業(yè)的11年里，Brompton等區(qū)的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著變化。

過(guò)去買(mǎi)家多為尋求市中心投資房的“嬰兒潮一代”，而如今，該地區(qū)的房屋開(kāi)放活動(dòng)已由35歲以下群體主導(dǎo)。

他觀察到，年輕買(mǎi)家正在尋找可負(fù)擔(dān)性與便利性之間的平衡。所謂的便利性，不僅意味著低維護(hù)成本的生活和靠近市中心，還包括步行可達(dá)的公共交通、健身房、咖啡館以及餐廳等社交設(shè)施。

Sarah Allen最近與伴侶Kija Smith在Brompton置業(yè)。她表示，這里擁有阿德萊德工作者所追求的一切，盡管房?jī)r(jià)相對(duì)較高，但為了理想的生活方式和縮短通勤時(shí)間，她們?cè)敢庵Ц兑鐑r(jià)。

Allen認(rèn)為這是一項(xiàng)明智的長(zhǎng)期投資，這里不僅有豐富的餐飲休閑活動(dòng)，每天還能為她節(jié)省約40分鐘的通勤時(shí)間。

03

悉尼富人區(qū)將建1萬(wàn)套新房，周邊豪宅恐面臨貶值

當(dāng)列車(chē)疾馳在悉尼東區(qū)兩個(gè)最繁忙的車(chē)站之間時(shí)，原本昏暗的車(chē)廂會(huì)瞬間灑滿陽(yáng)光，列車(chē)在短暫暴露于露天路塹后，又隨即鉆入地底。

對(duì)于驚訝的乘客而言，這一幕轉(zhuǎn)瞬即逝，眼前很快便重新回歸黑暗。

這處位于Edgecliff和Bondi Junction之間的露天路段，正是“幽靈車(chē)站”Woollahra的所在地。該站始建于1972年，后因當(dāng)?shù)鼐用駨?qiáng)烈反對(duì)，于1976年被迫停工廢棄。

如今，這片隱匿在綠蔭與草坡之間、極易被錯(cuò)過(guò)的車(chē)站主體結(jié)構(gòu)再次成為焦點(diǎn)。急需解決住房危機(jī)的新州政府與極力阻止開(kāi)發(fā)的鄰近居民之間，一場(chǎng)關(guān)于土地用途的“拉鋸戰(zhàn)”正拉開(kāi)序幕。

根據(jù)政府初步構(gòu)想，該地塊具備支持建造10,000套新住宅的潛力，屆時(shí)居民通勤至CBD僅需8分鐘。

盡管詳細(xì)規(guī)劃尚未發(fā)布，但相關(guān)調(diào)查工作已于去年底啟動(dòng)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目將于2029年竣工。這一消息引發(fā)了當(dāng)?shù)孛癖娕c房產(chǎn)中介的高度關(guān)注，大家都在揣測(cè)這項(xiàng)宏大計(jì)劃將如何改寫(xiě)Woollahra的未來(lái)。

中介Aaron Del Monte表達(dá)了復(fù)雜的心情。他認(rèn)為，雖然開(kāi)發(fā)可能帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的人口紅利，但也可能徹底改變Woollahra的景觀，甚至將其變成“縮影版”的Bondi Junction，從而導(dǎo)致周邊豪宅貶值。

他指出，由于未來(lái)充滿不確定性，部分購(gòu)房者已產(chǎn)生猶豫情緒，甚至有業(yè)主開(kāi)始考慮將房產(chǎn)賣(mài)給開(kāi)發(fā)商。

與之形成鮮明對(duì)比的是，Urban Taskforce首席執(zhí)行官Tom Forrest對(duì)該計(jì)劃表示堅(jiān)定支持。他認(rèn)為，Woollahra擁有頂級(jí)的便利性、開(kāi)闊的視野且臨近購(gòu)物中心，是緩解悉尼住房壓力的理想之地。

通過(guò)建設(shè)新車(chē)站來(lái)支持城市更新并增加人口密度，對(duì)這片靠近市區(qū)的黃金地段而言是絕佳選擇。

新州州長(zhǎng)Chris Minns也極力推動(dòng)該區(qū)域的住房建設(shè)。他直言，作為全澳最富有的地方政府轄區(qū)之一，Woollahra的人口卻在持續(xù)下降，這無(wú)異于剝奪了普通民眾入住該優(yōu)質(zhì)社區(qū)的機(jī)會(huì)，因此開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。

然而，反對(duì)的聲音同樣強(qiáng)烈。Vaucluse議員Kellie Sloane公開(kāi)質(zhì)疑，州長(zhǎng)無(wú)法解釋如何在該區(qū)域安置相當(dāng)于95座21層高樓的1萬(wàn)套住宅。

她強(qiáng)調(diào)，Woollahra的人口密度已位居新州第七，約八成居民居住在中高密度住宅中，進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的承載力令人擔(dān)憂。

目前，Woollahra以綠樹(shù)成蔭的街道、精致的精品店及頂級(jí)餐廳聞名，其房?jī)r(jià)更是穩(wěn)居悉尼第一梯隊(duì)。

Domain最新數(shù)據(jù)顯示，該地區(qū)房屋中位價(jià)高達(dá)491萬(wàn)澳元，遠(yuǎn)超悉尼176萬(wàn)澳元的整體水平；單元房中位價(jià)也高達(dá)146.25萬(wàn)澳元。

針對(duì)市場(chǎng)前景，中介Ben Collier認(rèn)為，在開(kāi)發(fā)細(xì)節(jié)明確前，社區(qū)的焦慮情緒難以平復(fù)。他建議業(yè)主加強(qiáng)房屋維護(hù)以保持競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)槭袌?chǎng)可能難以在短時(shí)間內(nèi)消化如此大規(guī)模的供應(yīng)，周邊公寓樓的價(jià)格或?qū)⒊袎骸?/p>

中介Sean Poche則指出，這場(chǎng)開(kāi)發(fā)變革中將出現(xiàn)“贏家”與“輸家”。能夠成套賣(mài)給開(kāi)發(fā)商的舊房業(yè)主有望獲得豐厚回報(bào)，但隨之而來(lái)的大量供應(yīng)可能導(dǎo)致整體房?jī)r(jià)走軟。尤其是處于開(kāi)發(fā)核心區(qū)的住宅，由于景觀和居住環(huán)境受限，其市場(chǎng)表現(xiàn)可能受到?jīng)_擊。

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墨爾本入室盜竊案熱點(diǎn)區(qū)，房?jī)r(jià)不降反升？！專(zhuān)家揭秘原因

墨爾本部分地區(qū)的入室盜竊案近期激增超過(guò)一倍，但房產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng)卻出人意料。

最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，犯罪率的上升并未阻礙這些地區(qū)的房產(chǎn)溢價(jià)。

維州警方的數(shù)據(jù)顯示，Mornington Peninsula以及部分新興住宅樞紐在過(guò)去一年內(nèi)經(jīng)歷了全市最顯著的入室盜竊增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，PropTrack的另一份數(shù)據(jù)披露，在這些犯罪率攀升的地區(qū)中，除了一個(gè)行政區(qū)外，其余所有地區(qū)的房?jī)r(jià)中位數(shù)均有所上漲，其中11個(gè)地區(qū)的表現(xiàn)甚至優(yōu)于墨爾本全市平均水平。

盡管數(shù)據(jù)呈現(xiàn)逆勢(shì)上漲，但專(zhuān)家警告稱(chēng)，安全隱患仍是許多購(gòu)房者的考量因素，他們往往會(huì)避開(kāi)認(rèn)為不安全的區(qū)域。

此外，安裝安保設(shè)施和支付高昂的保險(xiǎn)費(fèi)，也為購(gòu)房者增加了數(shù)千澳元的額外成本。

Titan Shutters對(duì)維州犯罪統(tǒng)計(jì)局（Crime Statistics Agency）的數(shù)據(jù)分析顯示，包Mornington Peninsul的Blairgowrie和Safety Beach，西區(qū)的Aintree與Deanside，以及北區(qū)的Hadfield等地區(qū)，住宅及商業(yè)入室盜竊案件均增長(zhǎng)了一倍以上。

值得注意的是，部分如Blairgowrie地區(qū)的劇增是基于較低的基數(shù)。在截至2025年9月30日的一年內(nèi)，該沿海小鎮(zhèn)錄得40起案件，而此前12個(gè)月僅為13起。

購(gòu)房代理人Frank Valentic表示，如果入室盜竊的總數(shù)并不顯著，多數(shù)買(mǎi)家并不會(huì)被嚇跑。

他指出，這些地區(qū)通常是年輕首次置業(yè)者進(jìn)入市場(chǎng)的“墊腳石”，他們?cè)诖寺淠_后，未來(lái)往往會(huì)再搬向生活方式更好且更富裕的社區(qū)。

數(shù)據(jù)顯示，在截至今年1月的一年里，墨爾本15個(gè)入室盜竊熱點(diǎn)地區(qū)中，有11個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)中位數(shù)漲幅超過(guò)了大墨爾本地區(qū)3.8%的平均水平。

不過(guò)，Valentic也坦言，不少買(mǎi)家（尤其是女性）在購(gòu)房前會(huì)仔細(xì)核查犯罪率。她們會(huì)關(guān)注該地區(qū)犯罪率的演變趨勢(shì)，并經(jīng)常聯(lián)系警方或當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)守望（Neighbourhood Watch）組織以評(píng)估安全性。

此外，犯罪率上升直接導(dǎo)致了保險(xiǎn)和安保費(fèi)用的飆升。目前，安保攝像頭的安裝費(fèi)用在50至1475澳元不等，安保滾閘門(mén)的成本則在300至1000澳元之間。

金融比較網(wǎng)站Finder去年發(fā)現(xiàn)，維州住宅保險(xiǎn)費(fèi)平均值在12個(gè)月內(nèi)已從425澳元暴漲至2442澳元，高犯罪率地區(qū)的保費(fèi)壓力顯然更大。

Titan Shutters主管David Spottiswood指出，在維州過(guò)去一年報(bào)告的48,386起入室盜竊案中，針對(duì)住宅的比例高達(dá)61%。

他分析認(rèn)為，住宅之所以被視為容易下手的目標(biāo)，是因?yàn)槠浒脖Ｋ酵ǔ２患吧痰昊蚱髽I(yè)。他建議居民應(yīng)盡可能提高闖入難度，以起到震懾作用。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家Dr Diaswati Mardiasmo表示，在利率上升的大環(huán)境下，房屋價(jià)格、建筑質(zhì)量以及學(xué)校、交通等配套設(shè)施的重要性往往壓倒了對(duì)犯罪率的擔(dān)憂。

Mardiasmo補(bǔ)充道，由于預(yù)算有限，一些渴望購(gòu)買(mǎi)獨(dú)立屋的買(mǎi)家會(huì)選擇價(jià)格實(shí)惠但犯罪率偏高的地區(qū)，并計(jì)劃自行安裝安保系統(tǒng)。

她強(qiáng)調(diào)，雖然人口增長(zhǎng)和失業(yè)率可能推高犯罪率，但新的基建項(xiàng)目和商業(yè)投資帶來(lái)的就業(yè)機(jī)會(huì)，從長(zhǎng)期來(lái)看有助于降低犯罪水平。

她呼吁民眾不要對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)過(guò)度恐慌，因?yàn)槟承┨囟ㄒ蛩乜赡軐?dǎo)致案件數(shù)量短期內(nèi)出現(xiàn)波動(dòng)。

Belle Property Blairgowrie主管Tim Bradler則表示，雖然盛夏游客涌入時(shí)偶爾會(huì)有年輕人滋事，但極少涉及入室盜竊。

他認(rèn)為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)感極強(qiáng)，鄰里之間會(huì)互相照看，即使度假屋長(zhǎng)期空置，在完善的安保措施下也依然非常安全。

根據(jù)最新的犯罪統(tǒng)計(jì)分析，2025年墨爾本共有10個(gè)地區(qū)的入室盜竊案超過(guò)400起。墨爾本CBD以1319起位列榜首，Preston、Dandenong、Reservoir和Frankston緊隨其后。

盡管墨爾本CBD獨(dú)立屋稀少，但其他四個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)的房?jī)r(jià)中位數(shù)自2025年1月以來(lái)，漲幅最高已達(dá)13%。

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