2026年以來，隨著一系列房地產(chǎn)稅費新政陸續(xù)落地，漳州市區(qū)（薌城區(qū)、龍文區(qū)）二手住房交易稅費標(biāo)準(zhǔn)迎來調(diào)整。無論是計劃出售自有住房的賣方，還是籌備購置二手住房的買方，搞懂最新稅費政策是規(guī)避交易風(fēng)險、精準(zhǔn)核算成本、實現(xiàn)省錢高效交易的關(guān)鍵。今天就為大家梳理市區(qū)（薌城區(qū)、龍文區(qū)）自然人二手住房轉(zhuǎn)讓（不含繼承、贈與）的核心涉稅要點！

01、買方稅費：契稅怎么交？

契稅由買方承擔(dān)，征收標(biāo)準(zhǔn)看房屋建筑面積和家庭住房套數(shù)（下表征收標(biāo)準(zhǔn)從2024年12月1日起執(zhí)行）：

房屋建筑面積

家庭住房套數(shù)

稅率

面積≤140平方米

家庭唯一住房

1.0%

家庭第二套改善性住房

1.0%

面積＞140平方米

家庭唯一住房

1.5%

家庭第二套改善性住房

面積不論大小

家庭第三套及以上住房

3.0%

備注：1.家庭成員范圍包括購房人、配偶及未成年子女；2.家庭第二套改善性住房指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

02、賣方稅費：增值稅及附加+個人所得稅

（一）增值稅及附加

1.持有不滿2年的住房：增值稅征收率由5%下調(diào)至3%，增值稅及附加計算公式同步調(diào)整為：

增值稅及附加＝核定成交金額÷(1+3%)×3.18%

2.持有滿2年以上的住房：免征增值稅及附加。

（二）個人所得稅

1.征收方式（以下兩種方式可選其一）

（1）依實計征：個人所得稅=[核定成交金額（不含增值稅價）?原購房價款?可扣除的稅費]×20%

（2）核定征收：個人所得稅=核定成交金額（不含增值稅價）×2%

2.免稅規(guī)定

“滿五唯一”免稅：同時滿足以下兩個條件可免征個人所得稅：

（1）賣方家庭唯一生活用房；

（2）自用時間滿5年以上（購買時間按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證時間與契稅完稅證明上注明的時間“孰先”認(rèn)定）。

3.延續(xù)換購住房個人所得稅退稅優(yōu)惠：（符合條件的賣方可享受）

（1）政策核心：2026年1月1日至2027年12月31日期間，出售自有住房后1年內(nèi)重新購買住房，可申請退還出售時已繳納的個人所得稅。

（2）退稅金額：新購住房金額≥現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額 <現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。< pan>

（3）必要條件：納稅人出售和重新購買的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)；出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關(guān)，應(yīng)為新購住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

03、實操案例

王老先生出售薌城區(qū)100㎡無電梯住宅（90萬元成交，15年前50萬元買入，且為家庭唯一生活用房，即“滿五唯一”），并計劃1年內(nèi)換購一套薌城區(qū)帶電梯的住宅。買方為薌城戶籍，購買該房屋為家庭首套住房。

（一）買方稅費

契稅：購買首套房且面積≤140㎡，適用稅率1%，應(yīng)繳契稅=90萬元×1%=0.9萬元。

（二）賣方（王老先生）稅費

1.增值稅及附加：持有滿2年，符合免征條件，免征；

2.個人所得稅：滿足“滿五唯一”條件，免征，無需申請退稅。

04、重要提醒

（一）政策時效：

換購?fù)硕惤刂?027年12月31日；2026年1月1日前已發(fā)生但未申報繳納增值稅的，符合條件可按新政執(zhí)行；

（二）認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：

家庭住房套數(shù)、持有年限、房屋原值等以相關(guān)部門官方認(rèn)定為準(zhǔn)，切勿自行判斷；

（三）憑證留存：

依實計征個稅，需留存原購房合同、發(fā)票、契稅完稅證明、裝修憑證等相關(guān)資料；申請換購住房個人所得稅退稅，需留存售房、購房相關(guān)合同及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的其他材料；

（四）適用范圍：

僅針對自然人二手住房轉(zhuǎn)讓，贈與、繼承、企業(yè)交易等涉稅政策另行規(guī)定。

2026年漳州二手住房稅費新政進(jìn)一步降低交易成本，惠民優(yōu)惠持續(xù)發(fā)力！掌握這些要點，買賣二手房才能安心交易。

來源：漳州市住建局 市局交易科、市房產(chǎn)交易中心 嚴(yán)藝娟、蔡海明

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