近期，中梁地產(chǎn)集團(tuán)子公司溫州市蒼南縣中梁郡置業(yè)有限公司破產(chǎn)清算。

一、核心法律事實(shí)與程序進(jìn)展

破產(chǎn)受理：2025年11月28日，浙江省蒼南縣人民法院根據(jù)債權(quán)人浙江歆源建設(shè)有限公司的申請(qǐng)，作出（2025）浙0327破37號(hào)民事裁定書(shū)，正式裁定受理蒼南縣中梁郡置業(yè)有限公司破產(chǎn)清算一案。

管理人指定：法院經(jīng)法定程序指定溫州德嘉會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司擔(dān)任該公司管理人，全面負(fù)責(zé)資產(chǎn)接管、債權(quán)登記、財(cái)產(chǎn)清理等清算工作。

關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)：

? 債權(quán)申報(bào)截止日：2026年2月4日

? 第一次債權(quán)人會(huì)議：2026年2月6日14時(shí)30分在蒼南縣人民法院第2審判庭召開(kāi)

? 當(dāng)前狀態(tài)：截至2026年2月23日，債權(quán)申報(bào)期和首次債權(quán)人會(huì)議均已結(jié)束，管理人正在推進(jìn)資產(chǎn)清查和債權(quán)審核工作

二、公司背景與項(xiàng)目概況

基本工商信息：

? 成立時(shí)間：2015年5月12日

? 注冊(cè)資本：5000萬(wàn)元人民幣

? 注冊(cè)地址：浙江省溫州市蒼南縣靈溪鎮(zhèn)

? 企業(yè)性質(zhì)：中梁控股集團(tuán)有限公司（中梁地產(chǎn)）旗下全資項(xiàng)目子公司

核心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：“中梁·中央公館”（又稱蒼南中梁中央公館）

? 項(xiàng)目定位：蒼南縣高端住宅樓盤，曾是當(dāng)?shù)貎r(jià)格標(biāo)桿

? 歷史價(jià)格：開(kāi)盤價(jià)約2.5萬(wàn)元/平方米，目前二手房掛牌均價(jià)仍在1.7萬(wàn)元/平方米以上，顯著高于縣城平均房?jī)r(jià)

? 銷售情況：項(xiàng)目已部分交付，但仍有400多套房屋未售出，已入住業(yè)主約800多戶

三、破產(chǎn)原因與宏觀背景

直接導(dǎo)火索：施工方浙江歆源建設(shè)有限公司因長(zhǎng)期無(wú)法收回工程款，依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》申請(qǐng)債務(wù)人破產(chǎn)清算。這與大城市常見(jiàn)的“業(yè)主維權(quán)-銀行停貸”爆雷路徑不同，反映了縣域房地產(chǎn)資金鏈已從上游施工環(huán)節(jié)斷裂。

母公司系統(tǒng)性危機(jī)：此次破產(chǎn)并非孤立事件，而是中梁控股集團(tuán)全面?zhèn)鶆?wù)危機(jī)的縮影。

? 債務(wù)違約：2022年7月，中梁控股宣布暫停支付所有境外債務(wù)本息，正式公開(kāi)違約

? 財(cái)務(wù)困境：截至2025年5月，中梁控股總負(fù)債高達(dá)1138億元，歸母凈資產(chǎn)僅45億元，負(fù)債率約85%

? 銷售萎縮：2025年1-11月合約銷售額僅112.2億元，同比下滑超30%

商業(yè)模式之殤：中梁曾憑借“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、深耕三四線城市”的激進(jìn)模式迅速擴(kuò)張，2018年其76%銷售額來(lái)自三四線城市。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整、融資渠道收緊，這種過(guò)度依賴金融杠桿和下沉市場(chǎng)的模式徹底失靈。

關(guān)聯(lián)破產(chǎn)潮：蒼南中梁郡是中梁系子公司“破產(chǎn)潮”中的重要一環(huán)。截至2026年2月，至少已有10家中梁項(xiàng)目公司進(jìn)入破產(chǎn)或清算程序，包括：

? 臺(tái)州市中梁軒置業(yè)有限公司（2025年11月25日宣告破產(chǎn)，負(fù)債1707萬(wàn)元，資產(chǎn)僅14萬(wàn)元）

? 臺(tái)州市中梁皓置業(yè)有限公司（2026年1月26日受理破產(chǎn)）

? 南昌市中梁弘置業(yè)有限公司（2026年1月14日受理破產(chǎn)）

? 永康中梁寶龍置業(yè)有限公司（2025年8月26日受理破產(chǎn)）

? 海寧市中梁御置業(yè)有限公司（2025年11月20日受理破產(chǎn)）

四、當(dāng)前狀況與潛在影響

業(yè)主困境：

1. 辦證難題：已入住的800多戶業(yè)主房產(chǎn)證一直拖延未辦理，影響產(chǎn)權(quán)確認(rèn)和交易

2. 配套缺失：項(xiàng)目公共設(shè)施未完成最終驗(yàn)收，存在質(zhì)量和使用風(fēng)險(xiǎn)

3. 資產(chǎn)不確定性：管理人尚未公布完整資產(chǎn)清單，哪些房屋已抵押、剩余資產(chǎn)價(jià)值等關(guān)鍵信息不透明

債權(quán)人結(jié)構(gòu)：除施工方浙江歆源建設(shè)外，預(yù)計(jì)還包括：

? 購(gòu)房消費(fèi)者（已付款未交房或已交房未辦證）

? 金融機(jī)構(gòu)（項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款）

? 材料供應(yīng)商、其他施工合作方

? 稅務(wù)部門（欠繳稅款）

清償順序法律原則：根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》及最高人民法院相關(guān)司法解釋：

1. 消費(fèi)性購(gòu)房債權(quán)超級(jí)優(yōu)先：以居住為目的的購(gòu)房者，其房屋交付請(qǐng)求權(quán)或價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程款、抵押權(quán)及其他所有債權(quán)

2. 職工債權(quán)：欠付工資、社保等

3. 稅款債權(quán)

4. 普通破產(chǎn)債權(quán)（包括施工方工程款、供應(yīng)商貨款等）

現(xiàn)實(shí)困境：盡管法律賦予購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)，但公司資產(chǎn)嚴(yán)重不足（參考類似的中梁軒公司資產(chǎn)僅14萬(wàn)元），實(shí)際清償率可能極低，購(gòu)房者面臨“錢房?jī)煽铡钡闹卮箫L(fēng)險(xiǎn)。

五、行業(yè)啟示與未來(lái)展望

縣域房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)顯性化：蒼南案例標(biāo)志著縣域樓市風(fēng)險(xiǎn)從“偷偷爛尾”轉(zhuǎn)向公開(kāi)司法清算。政府不再輕易兜底，而是通過(guò)法治化破產(chǎn)程序處理。

項(xiàng)目公司制風(fēng)險(xiǎn)暴露：房地產(chǎn)行業(yè)普遍采用的項(xiàng)目公司制，本意為隔離風(fēng)險(xiǎn)，但在集團(tuán)整體危機(jī)下，項(xiàng)目公司因資金被抽調(diào)、自身造血能力差而率先崩潰，成為風(fēng)險(xiǎn)第一引爆點(diǎn)。

“保交樓”政策下的司法實(shí)踐：本案將在“保交樓、穩(wěn)民生”政策框架下推進(jìn)。對(duì)于確已無(wú)法盤活的項(xiàng)目，司法破產(chǎn)成為最終處置途徑。關(guān)鍵在于如何平衡購(gòu)房者生存權(quán)益與其他債權(quán)人商業(yè)利益。

中梁集團(tuán)戰(zhàn)略收縮：子公司密集破產(chǎn)是中梁控股“縮表瘦身”、剝離負(fù)資產(chǎn)的被動(dòng)選擇。集團(tuán)資源將集中于核心項(xiàng)目“保交樓”任務(wù)（2022-2025年累計(jì)交付約29萬(wàn)套）和存量資產(chǎn)盤活。

對(duì)購(gòu)房者的警示：此案再次凸顯預(yù)售制下購(gòu)房者的巨大風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)者在縣域購(gòu)買期房時(shí)，需更加審慎評(píng)估開(kāi)發(fā)商實(shí)力、項(xiàng)目去化情況和資金監(jiān)管狀況。

六、后續(xù)程序與債權(quán)人應(yīng)對(duì)

破產(chǎn)清算流程：

1. 債權(quán)申報(bào)與審核（已進(jìn)行）

2. 資產(chǎn)全面清查與評(píng)估

3. 債權(quán)人會(huì)議審議財(cái)產(chǎn)管理方案、變價(jià)方案

4. 破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變價(jià)（拍賣等）

5. 制定并執(zhí)行破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配方案

6. 程序終結(jié)與公司注銷

債權(quán)人行動(dòng)建議：

? 已錯(cuò)過(guò)申報(bào)期的債權(quán)人：可在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)最后分配前補(bǔ)充申報(bào)，但需承擔(dān)審查費(fèi)用且對(duì)已分配部分無(wú)權(quán)要求補(bǔ)充分配

? 購(gòu)房者：及時(shí)與管理人聯(lián)系，明確債權(quán)性質(zhì)（要求交房或退款），準(zhǔn)備購(gòu)房合同、付款憑證等證據(jù)材料

? 其他債權(quán)人：關(guān)注法院及管理人公告，積極參與債權(quán)人會(huì)議行使表決權(quán)

蒼南縣中梁郡置業(yè)有限公司的破產(chǎn)清算，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的一個(gè)標(biāo)志性事件。它不僅是一家項(xiàng)目公司的終結(jié)，更折射出激進(jìn)擴(kuò)張模式的后遺癥、縣域樓市的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，以及在法治化框架下平衡多方利益的復(fù)雜實(shí)踐。對(duì)于已卷入的各方而言，這是一場(chǎng)艱難的權(quán)益保衛(wèi)戰(zhàn)；對(duì)于行業(yè)而言，這是一次沉重的模式反思。