房地產(chǎn)市場(chǎng)也分“級(jí)”。

原來業(yè)內(nèi)公認(rèn)的是三級(jí)市場(chǎng)，即：

土地市場(chǎng)為第一級(jí)，新房市場(chǎng)為第二級(jí)，二手房市場(chǎng)為第三級(jí)。

但若按實(shí)際市場(chǎng)情況來劃分，現(xiàn)在的天津樓市其實(shí)已經(jīng)進(jìn)入“四級(jí)市場(chǎng)”——

一級(jí)市場(chǎng)——土地

政府是獨(dú)家賣方，開發(fā)商是買方。

基本屬于非市場(chǎng)化市場(chǎng)，地價(jià)由政府主導(dǎo)，不會(huì)跟市場(chǎng)同頻波動(dòng)，只會(huì)在某個(gè)階段集中體現(xiàn)出來。

比如這兩年的低地價(jià)、低容積率回歸。

都不是這一兩年市場(chǎng)所致，而是這一輪周期調(diào)整至今的結(jié)果。

甚至很多地都是非市場(chǎng)化成交。

比如去年天津賣的77宗宅地中，就有約18%是城更的地。這些地的地價(jià)都不包含城市更新成本，僅為市場(chǎng)地價(jià)的30%。

除此，還有超一半國(guó)企“托底”的地。

所以這一級(jí)市場(chǎng)，雖受市場(chǎng)影響，但不會(huì)突破“底線”。

三級(jí)市場(chǎng)——二手房

二手房是“食物鏈”的底端，屬于完全市場(chǎng)化的市場(chǎng)，價(jià)格隨行就市。

受政策和情緒面影響非常大。

政策一激、情緒一上頭，就會(huì)立馬反應(yīng)。

競(jìng)敵也多。尤其在行情不景氣的當(dāng)下，簡(jiǎn)直是“四面楚歌”。

以致于天津一二手房的“喇叭口”越拉越大。

價(jià)差已經(jīng)高達(dá)77%。

甚至很多二手房的價(jià)格已經(jīng)低于地價(jià)。

業(yè)主找不到錨點(diǎn)，價(jià)格很混亂。

二級(jí)市場(chǎng)——普通新房

隨著這幾年天津產(chǎn)品迭代的提速，造成了一個(gè)罕見現(xiàn)象——“二三四代”產(chǎn)品同臺(tái)。

其中，二代老產(chǎn)品的比例是49%。

這部分房子屬于新房，且基本已經(jīng)是現(xiàn)房，產(chǎn)品沒有優(yōu)勢(shì)，價(jià)格受二手房沖擊嚴(yán)重。

尤其同小區(qū)有二手房在售的，相互拉踩、相互拖拽。

根本逃不開降價(jià)這條路。

比如，雍祥園、西派國(guó)印，現(xiàn)在已經(jīng)跟二手房同一價(jià)格體系。

甚至比二手房?jī)r(jià)格還有優(yōu)勢(shì)。

四級(jí)市場(chǎng)——超級(jí)新房

房地產(chǎn)市場(chǎng)的悖論，行情越差，產(chǎn)品越好。

這兩年體現(xiàn)得尤為明顯。

日趨激烈的內(nèi)卷環(huán)境，也倒逼出了一個(gè)新流派——超級(jí)新房。

突出特點(diǎn)就是：高顏值、高配置、高得房率，創(chuàng)新度拉滿，產(chǎn)品展示力更強(qiáng)。

2萬+的房子都能做出3萬+，甚至4萬+的展示力。

讓買房人越看越心動(dòng)，難以抗拒。

價(jià)格上也跟普通新房不同，受二手房影響較小。

超級(jí)新房分兩類，要么跑量，要么扛價(jià)。

比如龍曜城|鳳鳴、建投譽(yù)河院、中建理想城、上東金茂錦棠……都是靠超級(jí)產(chǎn)品出圈，賣成了爆款。

這四盤都已進(jìn)入去年全市成交套數(shù)TOP10。

撐起了天津樓市的頭部流量。

僅上東金茂智慧科學(xué)城一盤，去年就貢獻(xiàn)了1043套、25億元。遙遙領(lǐng)先拿下全市“三冠王”。

據(jù)說金茂10號(hào)地還要做棠系2.0，會(huì)打造全實(shí)景體驗(yàn)式示范區(qū)。

而保利津門天珺則屬于扛價(jià)代表。

項(xiàng)目靠出眾產(chǎn)品，立住了板塊價(jià)格扛把子。

粗略統(tǒng)計(jì)，天津目前的超級(jí)新房就50個(gè)，占比僅10%，所以還是“藍(lán)海”。

不受其他市場(chǎng)影響，跟一級(jí)市場(chǎng)一樣保持相對(duì)穩(wěn)定。

只有待占比超過20%，才會(huì)引發(fā)超級(jí)新房與超級(jí)新房的PK競(jìng)爭(zhēng)。

當(dāng)然，土地、普通新房、二手房、超級(jí)新房，這四級(jí)市場(chǎng)并非獨(dú)立存在，而是環(huán)環(huán)相扣。

相互依存又相互博弈。

作為開發(fā)商可以抓住超級(jí)新房的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

而對(duì)于價(jià)格敏感型買房人來說，二手房和普通新房，現(xiàn)下正有“撿漏”機(jī)會(huì)。