里仁洞村復(fù)建的宗祠，實現(xiàn)文化保護與土地利用的平衡。曾冬梅/攝

從“住有所居”到“住有優(yōu)居”。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

2月9日，難得一見的晴朗好天氣，廣州市里仁洞村仁悅花園大門外的廣場上，老人們?nèi)齼蓛删墼谝黄饡裉?、拉家常，置辦年貨歸來的居民拎著大包小包走進小區(qū)大門，笑著與迎面而來的鄰居打招呼。

小區(qū)內(nèi)樹木蔥蘢、景觀錯落有致，30多層高的樓房外立面采用玻璃與質(zhì)感涂料，簡約大氣，樓間距最大達80米，戶內(nèi)層高3米并配置雙層中空玻璃，從外到內(nèi)都與目前市場上新建的商品房小區(qū)無異。但其實這是一個安置房小區(qū)。

里仁洞村曾有“中國淘寶第一村”的稱號，電商產(chǎn)業(yè)一度蓬勃發(fā)展，但建筑密度過高、公共服務(wù)配套不足、生態(tài)環(huán)境不佳等問題也制約了當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，影響了居民生活品質(zhì)。2018年，經(jīng)村集體股東大會表決同意，該村決定開展全面改造。據(jù)了解，里仁洞村是廣州在建規(guī)模最大的舊村改造項目，總投資超500億元，采用“政府引導(dǎo)、國企主導(dǎo)、村民參與、市場運作”的模式，探索集產(chǎn)業(yè)升級、空間重塑、生態(tài)修復(fù)、文化傳承、民生改善于一體的低效用地再開發(fā)路徑。

1月31日，里仁洞村的復(fù)建小區(qū)——仁悅花園舉行了首期復(fù)建房入伙儀式，1688戶村民陸續(xù)搬進新居，實現(xiàn)“住新屋、過大年”的心愿。高閏妹是首批簽約支持改造的村民，此前一直居住在47平方米的危房里，如今已喬遷90平方米的精裝房。“非常滿意，再也不用提心吊膽了，感謝政府?！彼凉M面笑容的對中國房地產(chǎn)報記者表示，新家寬敞明亮，樓下又有公園般的小區(qū)環(huán)境，以前都不敢想象能有這么漂亮的房子住。

據(jù)悉，2026年，里仁洞村更新改造項目預(yù)計還將交付1474套復(fù)建住宅，進一步惠及民生。

“握手樓”村落變身現(xiàn)代化小區(qū)

里仁洞村改造前的樣貌（受訪者供圖）

里仁洞村位于廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn)西部，始建于明代，因多姓聚居取“里仁”表團結(jié)仁愛之義，“洞”則源于其小盆地般的地勢。十多年前，憑借便利的交通、低廉的房租及密集的快遞網(wǎng)點等優(yōu)勢，該村吸引了大批的電商從業(yè)者。2015年，在阿里研究院評選的全國活躍網(wǎng)店數(shù)最多的十大淘寶村中，里仁洞村排在首位，因此被譽為“中國淘寶第一村”。

電商產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提高了村民的收入，但作為典型的城中村，里仁洞村亦存在諸多發(fā)展短板。如，片區(qū)建筑以低矮廠房、握手樓為主，容積率低、土地產(chǎn)出效率不足，大量土地資源處于低效利用狀態(tài)；人居環(huán)境不佳，人均公服設(shè)施用地僅為廣州市標準的三分之一，消防、噪聲、排污、內(nèi)澇等問題突出；產(chǎn)業(yè)層次偏低，以傳統(tǒng)倉儲、低端加工、電商散戶為主，產(chǎn)業(yè)布局散亂，缺乏龍頭企業(yè)引領(lǐng)，產(chǎn)業(yè)鏈條不完整，抗風(fēng)險能力弱。

25歲的零世桃之前居住在里仁洞村的一棟自建房，除了兩層自住，其他都用于出租。他還記得電商商家每晚加班加點的景象，“淘寶上賣的服裝很多都是從我們這里發(fā)貨的”。但村里的居住環(huán)境也急需改善，“電線線路錯綜復(fù)雜，有時還會停電。巷子也很窄，基本就是‘握手樓’的狀態(tài)，太陽光照不進來。下雨后，巷子里還會有各種異味?！?/p>

據(jù)零世桃介紹，里仁洞村附近沒有中學(xué)，他上初中要到幾公里外的學(xué)校，騎單車的話需要15分鐘左右，還要途經(jīng)正在施工的主干道，家長們都很擔心學(xué)生的安全問題，為此，村里特地安排了校巴接送。“大家都想改善生活環(huán)境，根據(jù)規(guī)劃，改造后醫(yī)院、學(xué)校就在家門口，很方便。所以我們都很支持改造，我們家是第一批簽約的?！?/p>

高閏妹告訴中國房地產(chǎn)報記者，里仁洞村改造前，她與女兒蝸居在47平方米的老舊祖屋，因為年久失修，一根房梁曾滑落下來，還是村委的工作人員幫忙撐起來?！跋胂攵己笈?，如果砸到人怎么辦。”正是因為居住環(huán)境惡劣，得知村子要全面改造時，她主動邀請工作人員上門簽約，積極支持改造工作。

仁悅花園小區(qū)內(nèi)配置了游樂設(shè)施。曾冬梅/攝

2025年10月，里仁洞村的首批10棟復(fù)建房交付使用，1688套75平方米至180平方米的住宅，滿足了村民的多樣化居住需求。據(jù)了解，該項目的復(fù)建房對標商品房，外立面采用玻璃及質(zhì)感涂料，簡潔挺拔、歷久彌新；小區(qū)最大樓間距達80米，保障戶戶采光充足、視野開闊；小區(qū)綠化率超40%，景觀面積超1萬平方米，劃分出活力草坪、兒童區(qū)和輕氧健身場等功能空間；室內(nèi)主要房間采用雙層中空隔熱玻璃，冬暖夏涼，保障居住舒適度。

仁悅花園寬敞大氣的電梯廳。曾冬梅/攝

配套設(shè)施的短板也補上了，周邊配建18班幼兒園、36班九年一貫制學(xué)校、敬老院、社區(qū)服務(wù)中心、肉菜市場和商業(yè)設(shè)施，社區(qū)內(nèi)部設(shè)置約400米環(huán)形跑道、兒童游樂場、4個羽毛球場、游泳池和多處健身場地等，實現(xiàn)從“住有所居”到“住有優(yōu)居”的升級。

零世桃家分到了首期復(fù)建房的2套精裝房，1套150平方米，另1套60平方米。按照相關(guān)政策，他們家一共可以分到400多平方米的復(fù)建面積，除了自住外，剩余的房子可以對外出租。“很滿意，我們村的復(fù)建房比其它回遷房好很多，配套、園林、戶型等各方面都不輸商品房，未來村子的物業(yè)陸續(xù)建成、出租，分紅也會比以前多?！?/p>

高閏妹喬遷新居，喜悅之情溢于言表。曾冬梅/攝

中國房地產(chǎn)報記者上門探訪時，高閏妹正坐在新家的客廳看電視，南向的陽臺灑滿了太陽的金光?！澳憧?，電視、冰箱、洗衣機，廚房的櫥柜、灶具、煙機都是贈送的?！彼蛉ふf，之前用的是上開蓋的波輪洗衣機，現(xiàn)在得重新學(xué)習(xí)使用滾筒洗衣機了?！拔叶?0多歲了，還能住上這么漂亮的房子，你說多好，是不是要知足常樂、珍惜眼前？”

“拆、治、興”并舉的新路徑

里仁洞村是廣州市目前體量最大、涉及村民搬遷數(shù)量最多的城市更新項目之一，改造范圍約162公頃，總建設(shè)量近400萬平方米。2017年，該村開展改造意愿摸查，2018年獲得超過80%的村集體經(jīng)濟組織成員同意。2019年，里仁洞村與越秀地產(chǎn)簽署合作協(xié)議，全面啟動城中村改造。

據(jù)了解，該項目通過“政府引導(dǎo)+國企實施+市場運作+村民共建”的協(xié)作機制，同步推進“拆整結(jié)合、產(chǎn)業(yè)集聚、生態(tài)修復(fù)、文化保護”四大任務(wù)，既實現(xiàn)了將原本零散的村民集中安置至配套完善的復(fù)建區(qū)，又騰挪出了寶貴空間聚焦規(guī)劃現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，同步大幅增補公服與市政設(shè)施、系統(tǒng)整治河涌水系、提升區(qū)域綠化品質(zhì)，最終實現(xiàn)“村莊布局優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展、生態(tài)健康優(yōu)美”的全域土地綜合整治目標。

其中，“國企主導(dǎo)+村民參與”的方式有效解決了舊改項目資金籌措難、村民改造主動性低的難點。里仁洞村的改造總成本約209億元，預(yù)計總投資超過500億元，依托越秀地產(chǎn)的市場化融資優(yōu)勢搭建穩(wěn)定資金籌措渠道，可有效規(guī)避零散開發(fā)的資金斷裂風(fēng)險。在決策流程上，改造意愿征集、合作企業(yè)引入、實施方案制定、補償方案確定等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，該項目均組織村民表決，充分尊重村民意愿，保障村民的知情權(quán)、參與權(quán)與決策權(quán)。在村民權(quán)益方面，通過“土地置換+安置先行”模式，優(yōu)先安排村民復(fù)建住宅和公建配套建設(shè)，并通過搖珠分房、物業(yè)補償、產(chǎn)業(yè)分紅等方式，確保村民共享改造收益。

配套設(shè)置短缺是不少城中村的痛點。據(jù)越秀地產(chǎn)相關(guān)人士介紹，里仁洞村更新改造項目將以高于基準的16%比例實現(xiàn)社區(qū)配套，補齊區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施配套短板，規(guī)劃建設(shè)45萬平方米、346處公服及市政設(shè)施，包括11所學(xué)校，4處醫(yī)療養(yǎng)護機構(gòu)。

村子改造后，原來的產(chǎn)業(yè)如何延續(xù)、村集體的收入如何保障也是村民們關(guān)心的熱點問題。根據(jù)當?shù)卣囊?guī)劃，通過產(chǎn)業(yè)升級和功能復(fù)合，預(yù)計該項目全部建成后可提供產(chǎn)業(yè)總建筑面積122.93萬平方米，年均總產(chǎn)值約達100億元，年總稅收約10億元，預(yù)計引入約2000家企業(yè)，創(chuàng)造就業(yè)崗位12萬個?！鞍簿訕窐I(yè)”將成為里仁洞村民幸福生活的真實寫照。

截至目前，里仁洞村更新改造項目已建成約47萬平方米安置房和約26.17萬平方米市政公服設(shè)施，番禺區(qū)番廣附萬博學(xué)校已正式開學(xué)，為片區(qū)提供約4000個學(xué)位。2026年該項目計劃交付1474套復(fù)建住宅，力爭在2028年全面完成安置區(qū)建設(shè)后，推動片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級與集體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

“全域土地綜合整治+城市更新”的有機融合，“拆、治、興”協(xié)同發(fā)展的新路徑為里仁洞的村民們繪就了美好生活的新畫卷，也為其他大中型城市的城市更新提供了可復(fù)制、可推廣的“廣州經(jīng)驗”。