碧桂園森林城市項(xiàng)目是中國房企海外擴(kuò)張史上最慘痛的失敗案例之一，這個(gè)曾被宣傳為投資數(shù)千億的"未來之城"如今已成為全球知名的"鬼城"。

一、項(xiàng)目起源與宏偉規(guī)劃

森林城市項(xiàng)目位于馬來西亞柔佛州新山市，與新加坡隔海相望，由碧桂園與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商柔佛州人民集團(tuán)(KPRJ)通過合資公司Country Garden Pacificview Sdn. Bhd.共同開發(fā)，碧桂園原持股60%。

核心規(guī)劃數(shù)據(jù)：

? 投資規(guī)模：最初宣傳投資2500億元人民幣（約350億美元），后期宣傳口徑提升至1000億美元（約7000億元人民幣）

? 占地面積：約14-30平方公里，由四個(gè)填海人工島組成，接近中國澳門面積的一半

? 人口容量：規(guī)劃容納70萬人口，開發(fā)周期預(yù)計(jì)20-30年

? 設(shè)計(jì)理念：采用立體分層設(shè)計(jì)，車輛地下穿行、地面全域綠化，引入華為云打造全島智慧城市體系

? 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：醫(yī)療、教育、金融、文創(chuàng)等八大支柱產(chǎn)業(yè)，配套美國嘉德圣瑪麗學(xué)校、馬來西亞伊斯干達(dá)醫(yī)療中心等資源

項(xiàng)目于2013年8月拿下地塊，2016年3月正式推出，一度被貼上"一帶一路重點(diǎn)項(xiàng)目"標(biāo)簽。

二、初期成功與轉(zhuǎn)折點(diǎn)

輝煌開局：

? 2016年開盤即斬獲銷售額218億元，2017年銷售額180億元，兩年累計(jì)近400億元

? 購房者中95%以上為中國境內(nèi)居民，項(xiàng)目資金來源70%以上依賴境內(nèi)居民購房款

? 截至2017年6月，碧桂園在項(xiàng)目上累計(jì)投入超400億元（填海工程120億元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)200億元、配套資源引入80億元）

轉(zhuǎn)折信號：

項(xiàng)目從立項(xiàng)之初就存在合規(guī)性先天缺陷。為規(guī)避境外房地產(chǎn)投資的核準(zhǔn)制要求，碧桂園將該項(xiàng)目包裝為"一帶一路產(chǎn)城融合項(xiàng)目"，刻意強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)屬性，弱化房地產(chǎn)開發(fā)本質(zhì)，僅通過廣東省商務(wù)廳完成了"基礎(chǔ)設(shè)施投資"的屬地備案，未取得商務(wù)部、國家發(fā)改委的境外房地產(chǎn)投資核準(zhǔn)文件。

三、多重打擊導(dǎo)致爛尾

1. 中國政策收緊（2017年）

? 個(gè)人購匯限制：2017年1月1日起，個(gè)人每年5萬美元購匯額度不得用于境外購房，徹底切斷了森林城市核心客群的資金出境路徑

? 房企境外投資核準(zhǔn)制：2017年8月，國務(wù)院將房地產(chǎn)列為境外投資限制類行業(yè)，要求此類投資須經(jīng)商務(wù)部+國家發(fā)改委聯(lián)合核準(zhǔn)

? 跨境融資封堵：央行明確將房地產(chǎn)企業(yè)排除在全口徑跨境融資適用范圍之外，禁止其通過內(nèi)保外貸、境外發(fā)債等方式從境外融入資金

碧桂園試圖通過虛假貿(mào)易、地下錢莊等非合規(guī)渠道規(guī)避監(jiān)管，最終在監(jiān)管排查中渠道全斷，項(xiàng)目資金鏈徹底崩塌。

2. 馬來西亞政策突變（2018年）

? 2018年馬來西亞新政府上臺后叫停"第二家園"簽證政策，購房者原本能獲得的10年居留權(quán)被取消

? 填海工程因破壞生態(tài)遭新加坡抗議，獲批面積縮減至原規(guī)劃的四分之一

3. 碧桂園自身危機(jī)

? 2021年以來中國房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)危機(jī)全面爆發(fā)

? 2023年8月，碧桂園因未能償付利息而正式爆雷，境內(nèi)外債務(wù)相繼開啟重組

? 截至2025年10月，碧桂園月銷售額僅29億元，對比巔峰時(shí)期月銷600多億恍若隔世

四、當(dāng)前慘淡現(xiàn)狀

1. 建設(shè)進(jìn)度嚴(yán)重滯后

? 僅完成原規(guī)劃的15%，巨型沙盤多數(shù)未建成

? 當(dāng)初規(guī)劃填的4座人工島僅完成半個(gè)，部分樓外墻爬滿植物，無人機(jī)拍攝畫面如同末日電影場景

2. 人口與入住率極低

? 投資上千億的項(xiàng)目常住人口不到1萬人

? 2萬多個(gè)單位僅有1千多個(gè)人居住，相當(dāng)于每10套房子有9套空置

? 夜晚亮燈窗戶稀少，街道冷清，呈現(xiàn)出典型的"鬼城"景象

3. 商業(yè)配套大面積關(guān)閉

? 此前商業(yè)街70%的店鋪關(guān)門，天黑后場景嚇人

? 主要居民為園藝師和保安，中國投資者多將房子作為度假屋

? 有居民稱15萬美元買的公寓整棟樓就住兩三戶，生活成本高于預(yù)期

4. 承諾配套未兌現(xiàn)

? 當(dāng)初承諾的學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施很多未兌現(xiàn)

? 去新加坡上班路費(fèi)高昂，通勤成本成為沉重負(fù)擔(dān)

五、債務(wù)重組與股權(quán)轉(zhuǎn)讓爭議

1. 碧桂園債務(wù)重組進(jìn)展

? 2025年12月4日，碧桂園規(guī)模約177億美元的境外債務(wù)重組方案獲香港高等法院批準(zhǔn)

? 境內(nèi)9筆合計(jì)規(guī)模約137.7億元的債務(wù)重組方案已全部通過

? 整體降債規(guī)模預(yù)估將超900億元，預(yù)計(jì)5年內(nèi)兌付壓力將極大緩解

2. 森林城市股權(quán)低價(jià)轉(zhuǎn)讓引發(fā)巨大爭議

根據(jù)重組方案，碧桂園控股股東楊惠妍家族將以5000萬美元（約3.6億元人民幣）對價(jià)，獲取碧桂園間接持有的森林城市項(xiàng)目60%股權(quán)。

爭議焦點(diǎn)：

? 價(jià)格嚴(yán)重低估：森林城市實(shí)際投資2500億人民幣，60%權(quán)益價(jià)值1500億人民幣，卻以區(qū)區(qū)5000萬美元賤賣

? 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)矛盾：項(xiàng)目公司自身披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示2024年凈利潤4.4億元，2025年前8個(gè)月凈利潤10.23億元，與碧桂園披露的賬面虧損形成鮮明對比

? 債權(quán)人利益受損：債轉(zhuǎn)股轉(zhuǎn)股價(jià)存在巨大差異——大股東轉(zhuǎn)股價(jià)0.6港元，債權(quán)人轉(zhuǎn)股價(jià)2.6-10港元，最高達(dá)大股東的16倍

3. 重組方案中的"或有價(jià)值權(quán)"

為平衡各方利益，重組方案設(shè)置了"或有價(jià)值權(quán)"條款，承諾未來若出售該項(xiàng)目，債權(quán)人可分享部分收益。但這被批評為"誠意度欠佳，優(yōu)待楊惠妍家族"。

六、馬來西亞政府的挽救努力

1. 設(shè)立金融特區(qū)(SFZ)

? 2023年8月，馬來西亞首相安華宣布將森林城市列為金融特區(qū)

? 2024年9月，柔佛州攝政王、財(cái)政部等政要宣布金融特區(qū)政策正式落地

? 家族辦公室可享長達(dá)20年零企業(yè)所得稅率（10年+10年延長）

2. 稅收優(yōu)惠政策

? 家族辦公室：0%稅率，最長20年

? 金融科技、金融中后臺服務(wù)、外資支付系統(tǒng)運(yùn)營商：5%公司稅率，最長20年

? 智慧物流、全球服務(wù)中心、服務(wù)業(yè)遷移：5%公司稅率，最長20年或免稅期5年

? 個(gè)人所得稅優(yōu)惠：知識型員工適用15%的優(yōu)惠稅率

3. 房地產(chǎn)相關(guān)優(yōu)惠

? 印花稅減免：購買森林城市特別金融區(qū)1號島的住宅及商業(yè)用房，享受50%印花稅減免

? 不動(dòng)產(chǎn)利得稅優(yōu)惠：非馬來西亞公民轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，可與公民享受相同稅率（3年內(nèi)30%，第4年20%，第5年15%，5年后免征）

4. 其他配套政策

? 設(shè)立投資大馬協(xié)調(diào)中心(IMFC-J)，各類政府部門提供一站式服務(wù)

? 森林城市島列為免稅島，永久海關(guān)已啟用

? 納入柔佛—新加坡經(jīng)濟(jì)特區(qū)規(guī)劃，計(jì)劃遷部分政府機(jī)構(gòu)提升人氣

七、根本性挑戰(zhàn)與未來展望

1. 結(jié)構(gòu)性難題

? 庫存壓力巨大：已建成2.8萬套住房，實(shí)際入住不足10%，去化周期漫長

? 配套嚴(yán)重缺失：缺乏完整的城市生態(tài)系統(tǒng)、成熟的人才池和穩(wěn)定的監(jiān)管預(yù)期

? 地理位置尷尬：雖毗鄰新加坡，但日常通勤依賴跨境交通，生活便利性不足

2. 挽救措施的實(shí)際效果

專家分析指出，幾十個(gè)家族辦公室難以托起千億級地產(chǎn)盤。盡管馬來西亞政府試圖通過政策扶持激活項(xiàng)目，但面對沉重的庫存壓力、配套缺失和信任危機(jī)，這個(gè)投資數(shù)千億的"未來之城"翻身之路依然漫長而艱難。

3. 對中國房企的警示

森林城市項(xiàng)目從"一帶一路"標(biāo)志性工程淪為"全球最大爛尾盤"，反映了：

? 中國房企海外擴(kuò)張的盲目性：將國內(nèi)高周轉(zhuǎn)模式簡單復(fù)制到海外

? 對政策環(huán)境的嚴(yán)重誤判：未充分評估境內(nèi)外政策風(fēng)險(xiǎn)

? 高杠桿模式的脆弱性：資金鏈一旦斷裂即陷入全面危機(jī)

? 合規(guī)意識薄弱：試圖通過非正規(guī)渠道規(guī)避監(jiān)管，最終自食惡果

八、總結(jié)

碧桂園森林城市項(xiàng)目的爛尾是中國房地產(chǎn)行業(yè)海外擴(kuò)張失敗的典型案例。這個(gè)曾夢想打造"未來智慧生態(tài)城"的千億項(xiàng)目，在境內(nèi)外政策雙重收緊、企業(yè)自身債務(wù)危機(jī)等多重打擊下，最終淪為入住率不足10%的"鬼城"。盡管馬來西亞政府通過設(shè)立金融特區(qū)、提供稅收優(yōu)惠等方式試圖挽救，但面對巨大的庫存壓力和配套缺失，項(xiàng)目前景依然黯淡。這一案例為中國企業(yè)海外投資敲響了警鐘：必須充分評估政策風(fēng)險(xiǎn)、尊重當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)、避免盲目擴(kuò)張，否則即使投資規(guī)模再大，也可能在復(fù)雜的國際環(huán)境中折戟沉沙。