——避暑康養(yǎng)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的邏輯與實(shí)證
摘要：本文基于氣候科學(xué)、人口經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)金融理論，結(jié)合2026年最新政策動(dòng)向，論證在全球變暖加速、優(yōu)質(zhì)資源供給鎖死、老齡化需求爆發(fā)三重因素共振下，疊加國(guó)家“旅居服務(wù)”納入服務(wù)消費(fèi)新增長(zhǎng)點(diǎn)等政策紅利，核心避暑康養(yǎng)區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格具備長(zhǎng)期上行的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，價(jià)值重估已成定局。
關(guān)鍵詞：全球變暖；避暑康養(yǎng)；房地產(chǎn)價(jià)格；人口老齡化；政策紅利
一、氣候硬邏輯：全球變暖加速與“清涼”資產(chǎn)化
2026年1月，中國(guó)氣象局、民政部、文化和旅游部等七部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)協(xié)同聯(lián)動(dòng)推進(jìn)康養(yǎng)氣象服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，首次將氣候康養(yǎng)資源納入制度化評(píng)估體系，提出“開(kāi)展氣候康養(yǎng)資源普查評(píng)價(jià)，繪制全國(guó)氣候康養(yǎng)資源‘一張圖’，加強(qiáng)重點(diǎn)區(qū)域氣候康養(yǎng)資源潛力評(píng)估”[1]。國(guó)研新經(jīng)濟(jì)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)朱克力指出，氣象經(jīng)濟(jì)的核心在于將氣象資源轉(zhuǎn)化為具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的商業(yè)生態(tài)體系，康養(yǎng)氣象服務(wù)通過(guò)釋放“氣象+康養(yǎng)”多元價(jià)值，有助于匹配個(gè)性化、品質(zhì)化康養(yǎng)需求[2]。
貴州省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)王春指出，貴州夏季平均氣溫23℃，森林覆蓋率達(dá)63.3%，擁有“避暑天堂”貴陽(yáng)、“中國(guó)涼都”六盤(pán)水等知名生態(tài)IP，這種氣候資源正在轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟(jì)價(jià)值[3]。
二、供給端革命：從“新增開(kāi)發(fā)”到“存量盤(pán)活”的政策轉(zhuǎn)向
1月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《加快培育服務(wù)消費(fèi)新增長(zhǎng)點(diǎn)工作方案》，首次將“旅居服務(wù)”納入國(guó)家服務(wù)消費(fèi)新增長(zhǎng)點(diǎn)，明確提出“鼓勵(lì)地方結(jié)合消化存量房地產(chǎn)等政策落實(shí)，支持旅居項(xiàng)目用地和服務(wù)設(shè)施建設(shè)”“依法盤(pán)活用好農(nóng)村閑置土地和房屋”[4]。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析，這對(duì)存量盤(pán)活而言，“為大量位于景區(qū)、鄉(xiāng)村的閑置房產(chǎn)提供了‘去化’新方案，使其從負(fù)資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槟墚a(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)”[5]。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“旅居是近年來(lái)興起的新消費(fèi)，也是服務(wù)消費(fèi)的典型，更是盤(pán)活存量房地產(chǎn)的重要途徑”[6]。
貴州、云南已率先探索。貴州省《加快推進(jìn)貴州旅居產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體方案》明確“支持存量商品房改造為旅居用房”[7]。黔西南州《發(fā)展旅居康養(yǎng)地產(chǎn)攻堅(jiān)行動(dòng)工作方案》提出“全力盤(pán)活存量土地資產(chǎn)”，建立存量土地臺(tái)賬，優(yōu)先用于旅居康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)[8]。
三、需求端爆發(fā)：老齡化深化與政策紅利雙重驅(qū)動(dòng)
復(fù)旦大學(xué)老齡研究院副院長(zhǎng)吳玉韶指出，3.1億“已老”人口加4.3億“備老”人口，合計(jì)7.4億人，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)是“最確定、最穩(wěn)定的大產(chǎn)業(yè)”，2035年銀發(fā)經(jīng)濟(jì)規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到19.1萬(wàn)億元[9]。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)康養(yǎng)分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)姚春蘇分析，銀發(fā)人群傾向于“中間圈層、中間戶(hù)型、中等面積和中等的住房?jī)r(jià)格”，偏好60-90平方米帶電梯的二居室[10]。
貴州市場(chǎng)數(shù)據(jù)佐證：2024年省外人群在貴州購(gòu)房3.06萬(wàn)套，占全省銷(xiāo)售總量16.2%，以離退休中老年人群為主，旅居時(shí)間2—3個(gè)月[11]。貴陽(yáng)市外購(gòu)房者占比從2023年16%升至2025年1—7月20.5%[12]。遵義桐梓縣憑借毗鄰川渝、氣候涼爽等優(yōu)勢(shì)，每年吸引避暑游客25萬(wàn)人，僅九壩鎮(zhèn)就有超10萬(wàn)名川渝游客旅居[13]。
云南實(shí)踐同樣亮眼：2025年前11個(gè)月旅居人數(shù)498.33萬(wàn)，平均居住85天，同比增長(zhǎng)54.9%，直接盤(pán)活農(nóng)村閑置房屋2.74萬(wàn)余間，帶動(dòng)6.35萬(wàn)人就地就近就業(yè)[14]。
各省對(duì)未來(lái)需求已轉(zhuǎn)化為明確政策目標(biāo)。黔西南州提出力爭(zhēng)州外人員購(gòu)房占比提升到26%，到2030年實(shí)施3萬(wàn)套以上旅居康養(yǎng)住房產(chǎn)品供給，形成有效承接6萬(wàn)旅居康養(yǎng)購(gòu)房人口的住房與服務(wù)保障能力[8]。
四、未來(lái)發(fā)展空間：金融支持與產(chǎn)業(yè)融合縱深推進(jìn)
國(guó)務(wù)院《方案》提出引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大信貸投放，“支持符合條件的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）”[4]。黔西南州明確將符合條件的項(xiàng)目納入“白名單”，落實(shí)異地住房公積金貸款互認(rèn)互貸[8]。
產(chǎn)業(yè)融合向縱深發(fā)展。七部門(mén)《指導(dǎo)意見(jiàn)》提出開(kāi)發(fā)氣象保險(xiǎn)產(chǎn)品，將高溫、低溫、致敏花粉、氣候舒適度等指標(biāo)融入健康保險(xiǎn)[1]。黔西南州推動(dòng)“旅居+康養(yǎng)”深度融合，配建健康服務(wù)中心，提供中醫(yī)理療服務(wù)；同時(shí)促進(jìn)“旅居+文旅體+”聯(lián)動(dòng)發(fā)展，打造沉浸式文化旅居體驗(yàn)[8]。
運(yùn)營(yíng)模式從“開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售”向“開(kāi)發(fā)+服務(wù)+運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型。貴州省方案明確“推動(dòng)傳統(tǒng)地產(chǎn)由開(kāi)發(fā)建設(shè)銷(xiāo)售模式向‘開(kāi)發(fā)＋服務(wù)＋運(yùn)營(yíng)’轉(zhuǎn)型發(fā)展”[7]。黔西南州引導(dǎo)項(xiàng)目建立“生活管家、健康管家、快樂(lè)管家、運(yùn)營(yíng)管家”四位一體服務(wù)體系，探索“分時(shí)度假”“長(zhǎng)租公寓”等靈活模式[8]。
五、結(jié)論與展望
綜合上述分析：第一，氣候驅(qū)動(dòng)的需求剛性確立，七部門(mén)聯(lián)合推進(jìn)使“清涼”成為國(guó)家戰(zhàn)略資源。第二，供給邏輯轉(zhuǎn)向存量盤(pán)活，閑置房產(chǎn)從“負(fù)資產(chǎn)”轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。第三，老齡化需求持續(xù)爆發(fā)，7.4億銀發(fā)人群為增長(zhǎng)提供長(zhǎng)期保障。第四，政策與資本形成合力，系統(tǒng)性紅利持續(xù)釋放。第五，運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新使房產(chǎn)價(jià)值支撐更加多元。
核心避暑康養(yǎng)區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格將在中長(zhǎng)期持續(xù)上行，價(jià)值重估已成定局[15]。未來(lái)市場(chǎng)將呈現(xiàn)明顯分化：能夠融入存量盤(pán)活政策、獲得金融支持、具備專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的項(xiàng)目，將獲得持續(xù)價(jià)值增長(zhǎng)，這正是對(duì)“核心翻盤(pán)”的精準(zhǔn)注解。
參考文獻(xiàn)
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