2026年房?jī)r(jià)觀察

說說最近發(fā)現(xiàn)的一些細(xì)節(jié)。

房?jī)r(jià)還在持續(xù)掉，之前我以為會(huì)掉到2015年的水平，就是價(jià)格飛升之前，考慮到折舊的問題，價(jià)格可能會(huì)比2015年還要低一成。

但是事實(shí)證明我想的太樂觀了。以石家莊某小區(qū)為例，2015年房?jī)r(jià)大概八千多，2017年上升到一萬九，2025年的成交價(jià)格七千，其實(shí)已經(jīng)低于2015年的九折水平。今年，就是2026年年初，有個(gè)房主主動(dòng)降價(jià)到六千，有人看房但是仍然沒有成交。附近幾個(gè)小區(qū)情況差不多，也都開始朝向六千的價(jià)格進(jìn)軍。

所以2026年還是降價(jià)的一年，起碼到目前為止還沒看到停止的趨勢(shì)。

進(jìn)一步所以，房產(chǎn)稅還會(huì)往后推。理由很簡(jiǎn)單，我國要的還是房?jī)r(jià)穩(wěn)。別和我抬杠，穩(wěn)不是橫盤，只是穩(wěn)步上升或者下降，好給那些被套牢的人一條活路，一次出手的機(jī)會(huì)。但是如果房產(chǎn)稅出來，那房?jī)r(jià)必然還要進(jìn)一步下跌。所以房產(chǎn)稅只會(huì)在房?jī)r(jià)不會(huì)下跌的時(shí)候出現(xiàn)。

所以其實(shí)我一直都在尋找什么樣的情況下，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)橫盤。

最近看到一個(gè)石家莊的公寓樓，有這樣的特征。這個(gè)公寓樓是七十年產(chǎn)權(quán)，民水民電沒有天然氣。從 2024年下半年開始到現(xiàn)在，一年多沒有成交記錄。當(dāng)然這個(gè)是貝殼的記錄，不確定有沒有其他小中介成交。這個(gè)公寓樓標(biāo)的價(jià)格，目前仍然是七千的水平，已經(jīng)和周圍的住宅樓價(jià)格持平了。就這幾天看到這個(gè)公寓樓有一個(gè)法拍，一拍價(jià)格是不到四千，流拍了。這意思就是，當(dāng)這個(gè)公寓樓標(biāo)價(jià)不到四千的時(shí)候，人們沒有購買意愿。

一個(gè)小區(qū)，實(shí)際成交價(jià)格會(huì)低于四千，標(biāo)價(jià)七千，一年多沒成交。這大概就是我們一直等待的橫盤。

橫盤就是價(jià)格不再掉，或者說，房主面臨更低的價(jià)格的時(shí)候，選擇不出售。

對(duì)于這個(gè)公寓樓來說，大概應(yīng)該已經(jīng)到了出臺(tái)房產(chǎn)稅的程度了。如果房產(chǎn)稅出來，估計(jì)公寓樓上還會(huì)有一些房主選擇降價(jià)賣房，而不是堅(jiān)持七千的價(jià)格。

如果按照這個(gè)邏輯去考慮的話，普通住宅，未來應(yīng)該也會(huì)有一天，遇到一個(gè)價(jià)格，房主會(huì)選擇寧愿出租也不會(huì)再出售，到那個(gè)時(shí)候，房產(chǎn)稅估計(jì)就會(huì)落地。

至于那個(gè)節(jié)點(diǎn)在哪里，我也不知道。目前石家莊北二環(huán)的價(jià)格在六千多，老破小普遍到了四千，租金也有所降低，比前幾年降了大概二三百的樣子。

房?jī)r(jià)持續(xù)走低，租金也跟著走低，人口流出，房屋的盈利能力下降，房產(chǎn)變?yōu)橐话阆M(fèi)品，將來還會(huì)面臨房產(chǎn)稅，也就是說持有一套房的成本在上升。怎么看，未來的房?jī)r(jià)，都還會(huì)下降。

橫盤會(huì)在六千？還是五千？誰也不知道。