前兩天刷手機，又看到“天通苑”三個字，我忍不住多看了兩眼。

誰能想到，北五環(huán)外那片曾經(jīng)叫“太平莊”的農(nóng)田，如今塞進(jìn)了700多棟樓，成了亞洲最大的居住社區(qū)之一。更魔幻的是，這片地方1999年作為經(jīng)濟適用房開賣時，單價只有2650元/㎡，后來一路沖到4萬/㎡，足足翻了十幾倍。

這讓我想起了剛做公眾號那幾年，我寫過一篇關(guān)于“天通苑是北漂第一站”的文章。那時候很多人在評論區(qū)說：天通苑再便宜，也是“睡城”，通勤要命?，F(xiàn)在回頭看，那批人要么早早上車，要么被房價越甩越遠(yuǎn)。

我一直認(rèn)為，天通苑這二十多年，就是一部中國剛需樓市的縮影：從“有房住就行”到“要住得舒服”，從普漲到分化，從閉眼買到挑房選。

從2650到4萬，是城市邊界擴張的故事

把時間撥回1999年，福利分房剛停，普通老百姓兜里錢不多，北京在北五環(huán)外劃了一片經(jīng)濟適用房，這就是后來的天通苑。最早的房價只有2650元/㎡，一套小兩居總價不到15萬，拿著戶口本和收入證明就能買。

那會兒天通苑還叫“太平莊”，除了農(nóng)田就是垃圾場，進(jìn)出城只有一趟公交，堵在路上是家常便飯，大家戲稱這里是“添堵苑”。

真正改變命運的是2007年——地鐵5號線通車，相當(dāng)于給天通苑“打通任督二脈”。通勤時間被狠狠壓縮，房價從四五千一路小跑，很快站上七千多。再后來，全國樓市大行情來了，天通苑借勢上攻，到2015年前后，單價一度沖到四萬多。

我之前的文章說過，這一階段的財富密碼很簡單：押注城市邊界擴張。只要你敢在“遠(yuǎn)得看不上”的地方買房，等城市長過去，就是十幾倍的收益。

如今的天通苑，已經(jīng)裂成兩個世界

但站在2026年再看，天通苑的畫風(fēng)已經(jīng)完全不一樣了。

媒體統(tǒng)計過，整個社區(qū)現(xiàn)在有700多棟樓，常住人口二三十萬，跟一個小城市差不多。房價不再是“一刀切”，而是徹底分化成了“冰火兩重天”：

中苑這些樓齡新、帶電梯、靠近地鐵17號線的房子，成交均價能到3.7萬/㎡，好戶型沖到4.2萬/㎡；

老區(qū)那些沒電梯、樓齡老、離地鐵遠(yuǎn)的“老破大”，均價只有2.1萬—2.4萬/㎡，有的頂層大戶型單價甚至跌破2萬。

同一片社區(qū)，房價差出一倍多，這在當(dāng)年“普漲時代”是不可想象的。

讓我想起了最近幾年一直在強調(diào)的一個觀點：

以后不是“哪里都會漲”，而是“只有少數(shù)地方扛得住”。

天通苑內(nèi)部的分化，其實就是全國樓市的預(yù)演——電梯、樓齡、地鐵、學(xué)校，這些硬指標(biāo)，把同一小區(qū)的房子分成三六九等。

分化背后，是買房邏輯的根本變化

我看到了一組很扎心的數(shù)據(jù)：

天通苑里，中苑的電梯房成交均價能穩(wěn)在3.7萬以上，而老區(qū)的步梯老樓，掛牌半年可能要調(diào)價11次才能賣掉。

為什么會這樣？

我一直認(rèn)為，買房人的邏輯已經(jīng)從“買面積”變成了“買效率”：

有電梯、樓齡新、離地鐵近的房子，省下的是每天的時間和精力，年輕人愿意為這個買單；

沒電梯、樓齡老、離地鐵遠(yuǎn)的大戶型，總價高、流動性差，剛需買不起，改善看不上，只能用價格換成交。

同時，產(chǎn)權(quán)和稅費也在悄悄拉大差距。部分早期經(jīng)適房需要補繳土地出讓金才能轉(zhuǎn)成商品房，這直接增加了交易成本，讓老房子更難出手。

“回天行動”在補課，但房價不會回到普漲

這幾年，政府也沒少給天通苑“補課”。

“回天行動計劃”實施以來，回天地區(qū)累計增加了兩萬多個學(xué)位、四十多公頃公園綠地，新建積水潭醫(yī)院回龍觀院區(qū)二期、清華長庚醫(yī)院二期等三甲醫(yī)院，新增床位一千多張。天通苑生態(tài)休閑公園這樣的“大綠肺”也在近幾年陸續(xù)開放。

配套在變好，環(huán)境在變優(yōu)，但房價并不會因此回到“普漲時代”。

原因很簡單：

供應(yīng)量太大，一個小區(qū)就是一個“城市”，二手房掛牌量動輒幾萬套；

人口紅利見頂，北京常住人口已經(jīng)連續(xù)多年負(fù)增長；

買房人更務(wù)實，不再為“故事”買單，只為“好住”付費。

我有信心判斷：

未來天通苑還會繼續(xù)分化，靠近地鐵、學(xué)校、公園的品質(zhì)小區(qū)，價格會更抗跌；而那些遠(yuǎn)離地鐵、戶型奇葩、物業(yè)一般的老房子，大概率要用時間換空間。

對普通人來說，天通苑其實是一面鏡子

前兩天有個讀者問我：

“博主，天通苑現(xiàn)在單價兩萬多，是不是抄底的好機會？”

我回了他一句：

“別光看單價，先問三個問題——

有沒有電梯？離地鐵多遠(yuǎn)？以后好不好出手？”

我之前的文章說過，普通人買房，不要老想著“買在最低點”，而要想清楚“以后誰來接盤”。

在天通苑這樣的超大社區(qū)，你多付一點錢買地鐵口的次新兩居，可能比省幾十萬買遠(yuǎn)大老破大，更容易在下一輪周期里全身而退。

那700多棟樓里，每一套房子的命運，都在被市場重新稱重。

曾經(jīng)一起擠早高峰的鄰居，如今已經(jīng)不在同一條起跑線上。

如果你問我，天通苑給了普通人什么教訓(xùn)，我會說：

別再用“差不多”的眼光去挑房子。