2月2日，上海爆出猛料：政府下場(chǎng)收購(gòu)二手房，用于保障性租賃住房。

這個(gè)新聞一出，有些朋友直接跑來(lái)問(wèn)我，說(shuō)上海房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)觸底反彈？我當(dāng)時(shí)也很明確告訴詢(xún)問(wèn)的朋友，我覺(jué)得對(duì)于上海房?jī)r(jià)短期企穩(wěn)有幫助，但是長(zhǎng)期來(lái)看，如果經(jīng)濟(jì)沒(méi)有好轉(zhuǎn)（租金沒(méi)有上漲），那么房?jī)r(jià)就還沒(méi)到觸底反彈的水平。

不過(guò)這個(gè)政策還是很重磅的，之前其實(shí)政府下場(chǎng)買(mǎi)房的新聞時(shí)不時(shí)都有，但是他們都是買(mǎi)的新房。買(mǎi)新房的難度可比二手房小很多，因?yàn)橘I(mǎi)新房只需要跟開(kāi)發(fā)商談，所以?xún)r(jià)格很容易談攏；但是買(mǎi)二手房就需要跟房東談，那么不可避免地就會(huì)遇到一些釘子戶(hù)，有人急著置換愿意讓利，有人不急售就死咬報(bào)價(jià)，根本沒(méi)法批量議價(jià)。

更麻煩的是，由于二手房朝向、裝修、樓層等問(wèn)題，所以就算是同一個(gè)小區(qū)同一種戶(hù)型，不同房子的真實(shí)價(jià)格也是不一樣的，所以估價(jià)也變得很困難。

那么上海政府為什么還要做這種費(fèi)力不討好的事情呢？

最核心的觀點(diǎn)就是一個(gè)：租售比。

上海市區(qū)現(xiàn)在不少老破小由于跌幅較大，目前已經(jīng)具備一定的投資價(jià)值了，很多老破小租金回報(bào)率達(dá)到了2.5%左右，更有部分房源能夠達(dá)到3%。

這個(gè)數(shù)字雖然對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)一般，但是對(duì)于政府來(lái)說(shuō)已經(jīng)算高的了。政府的資金體量非常大，而且要考慮安全性，所以跟一些低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)相比（比如說(shuō)10年期國(guó)債），2.5%~3%的收益率已經(jīng)算很高的了。

而且要知道，政府的融資成本比我們可要低很多。我們最多能借到3%左右的錢(qián)（大批量資金的話(huà)），但是政府能做到2%以?xún)?nèi)。別的不說(shuō)，就算是按照這個(gè)利率來(lái)套利，也是穩(wěn)賺不賠的生意。

從目前上海房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，最近一個(gè)月環(huán)比數(shù)據(jù)是上漲的。在我印象里面，自從2023年上海房?jī)r(jià)下跌以來(lái)，就很少有環(huán)比能夠上漲的月份了。包括去年下半年，上海房?jī)r(jià)其實(shí)是經(jīng)歷了一輪快速下降的周期的，所以最近能夠企穩(wěn)回升也算是超出市場(chǎng)預(yù)期了。

當(dāng)然也是由于這個(gè)原因，年前房地產(chǎn)股票還突突了一波。不過(guò)大家還是要穩(wěn)住，這是一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)回暖帶來(lái)的短期炒作（包括資金當(dāng)時(shí)也是從科技輪動(dòng)到老登板塊），從長(zhǎng)期來(lái)看，我并不覺(jué)得房地產(chǎn)拐點(diǎn)到了，房地產(chǎn)股票我也并不看好。（我之前還專(zhuān)門(mén)寫(xiě)文章說(shuō)過(guò)這件事：反駁李蓓“地產(chǎn)拐點(diǎn)說(shuō)”）

為什么我說(shuō)房地產(chǎn)（或者說(shuō)房?jī)r(jià)）拐點(diǎn)還沒(méi)到呢？

核心還是在租售比。

按照國(guó)際成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)國(guó)家的一線(xiàn)城市，租金回報(bào)率一定要過(guò)于本國(guó)的長(zhǎng)期國(guó)債利率，最好高于當(dāng)?shù)氐姆抠J利率。

對(duì)于我們的一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，租金回報(bào)率一定要高于國(guó)內(nèi)的10年期國(guó)債利率（1.9%），最好高于房貸利率（3%）。當(dāng)然，考慮到目前我們房子的持有成本比較低（沒(méi)有房地產(chǎn)稅），所以租金回報(bào)率能夠稍微降低0.5%~1%，但是有個(gè)2%出頭的租金回報(bào)率是比較必要的。

但是很可惜，我們的一線(xiàn)城市的租金回報(bào)率只有1.8%，這個(gè)數(shù)字還是偏低的，這也是我判斷目前房?jī)r(jià)泡沫還未完全清除的原因。

目前我國(guó)只有一個(gè)城市房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)了真正的企穩(wěn)回升，那就是香港。

在25年下半年的時(shí)候，香港租金回報(bào)率就超過(guò)了房貸利率?！扒珊稀钡氖?，正好從那時(shí)候開(kāi)始，香港房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲。

最后說(shuō)回政府下場(chǎng)抄底二手房的事，其實(shí)2024年8月深圳政府就已經(jīng)干過(guò)了。不過(guò)從結(jié)果來(lái)看，依舊沒(méi)能阻止后續(xù)深圳房?jī)r(jià)的下滑。除了剛開(kāi)始宣傳了一下，現(xiàn)在完全沒(méi)有波瀾，既不影響租賃也不影響房?jī)r(jià)，該跌的還在跌。

所以說(shuō)我客觀評(píng)價(jià)一下上海這個(gè)政策，我估計(jì)對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)信心來(lái)說(shuō)會(huì)有一點(diǎn)效果（特別是最近短期），但是長(zhǎng)期來(lái)看尚不足以改變行業(yè)走勢(shì)。

當(dāng)然，具體怎么樣還需要持續(xù)觀察，畢竟就算是同一個(gè)政策，也要看執(zhí)行的力度如何，才看判斷其最終效果。

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