房地產(chǎn)這行當(dāng)，向來(lái)是風(fēng)口浪尖的事兒。說(shuō)起王石，大家都知道他是萬(wàn)科的創(chuàng)始人，早年間就把公司帶到行業(yè)頭把交椅。2021年那會(huì)兒，他直言高杠桿高周轉(zhuǎn)的日子到頭了，房企得轉(zhuǎn)向低負(fù)債重品質(zhì)。

五年過(guò)去，2026年開(kāi)頭，市場(chǎng)確實(shí)有點(diǎn)那味兒了。房企債務(wù)在降，現(xiàn)房銷(xiāo)售在推，好房子標(biāo)準(zhǔn)在提。那些年，王石的判斷總能踩準(zhǔn)點(diǎn)，這次看起來(lái)也沒(méi)跑偏。行業(yè)從狂奔到穩(wěn)健，政策導(dǎo)向明擺著，開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)房人都在適應(yīng)新規(guī)矩。

王石的預(yù)測(cè)不是拍腦袋的。他2008年就喊樓市拐點(diǎn)，帶頭降價(jià)清庫(kù)存。結(jié)果呢，市場(chǎng)真就調(diào)整了。2016年又說(shuō)房?jī)r(jià)漲得沒(méi)譜，果然沒(méi)多久調(diào)控就跟上。2021年那次，更是直擊要害，高負(fù)債企業(yè)一個(gè)個(gè)出問(wèn)題。

恒大融創(chuàng)那些事，大家都看在眼里。相比之下，王石帶萬(wàn)科時(shí)，負(fù)債率控制得穩(wěn)，避開(kāi)不少坑?，F(xiàn)在2026年，他的看法在落地。房企平均負(fù)債率從80%降到50%以下，監(jiān)管的三道紅線(xiàn)也松了，但降杠桿的路還得走。國(guó)外房企負(fù)債率才30%，中國(guó)這塊還有空間。開(kāi)發(fā)商融資難，逼著他們精打細(xì)算，不再瞎借錢(qián)沖規(guī)模。

現(xiàn)房銷(xiāo)售這事兒，越來(lái)越像主流。以前期房爛尾鬧得人心慌，2021年后，政策就開(kāi)始推現(xiàn)房。2025年全國(guó)現(xiàn)房占比超35%，海南全域70%，雄安新區(qū)全覆蓋。河南信陽(yáng)、湖南邵陽(yáng)這些地方，新地塊必須現(xiàn)房賣(mài)。

2026年住建部強(qiáng)調(diào)推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)所見(jiàn)即所得。高周轉(zhuǎn)模式退場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商得先建好房再賣(mài)，品質(zhì)得過(guò)硬?，F(xiàn)房去化率比期房高20%到30%，買(mǎi)房人放心，即買(mǎi)即住。弱勢(shì)企業(yè)淘汰掉，市場(chǎng)更健康。買(mǎi)房不再是賭運(yùn)氣，實(shí)打?qū)嵉目簇洝?/strong>

好房子多了起來(lái)，這點(diǎn)最接地氣。十五五規(guī)劃從住有所居轉(zhuǎn)到住好房子。新規(guī)范層高至少3米，四層以上必裝電梯，隔音日照防水都升級(jí)，得房率也高了。以前房子湊合住，現(xiàn)在講究舒適。核心城市現(xiàn)房品質(zhì)好，賣(mài)得快。

行業(yè)從粗放到精細(xì)，剛需減少，改善型需求上位。人口老齡化少子化，購(gòu)房主力變了，三四線(xiàn)鶴崗化增多，房子從資產(chǎn)變負(fù)債的說(shuō)法也有道理。王石早看準(zhǔn)這點(diǎn)，建議多余房產(chǎn)處理掉?，F(xiàn)在看來(lái)，聽(tīng)他的沒(méi)錯(cuò)。

王石預(yù)判背后的行業(yè)邏輯

房地產(chǎn)不是孤立的，得看大環(huán)境。2021年暴雷潮后，監(jiān)管層出手穩(wěn)市場(chǎng)。三道紅線(xiàn)壓負(fù)債，央企帶頭降到50%以下。2026年不上報(bào)紅線(xiàn)了，但風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)全消。房企融資靠自身實(shí)力，銀行放貸看負(fù)債率。國(guó)外經(jīng)驗(yàn)擺著，繼續(xù)降債是趨勢(shì)。開(kāi)發(fā)商學(xué)乖了，不再高杠桿拿地，轉(zhuǎn)而重運(yùn)營(yíng)。萬(wàn)達(dá)早2019年退出地產(chǎn)，王健林2013年就說(shuō)高速增長(zhǎng)就十年。潘石屹2018年賣(mài)物業(yè)，逃頂準(zhǔn)。李嘉誠(chéng)拋售內(nèi)地資產(chǎn)，轉(zhuǎn)現(xiàn)金。這些大佬不在位，說(shuō)話(huà)直，預(yù)測(cè)準(zhǔn)。

現(xiàn)房推開(kāi)有原因。爛尾項(xiàng)目傷民心，政策從控制風(fēng)險(xiǎn)入手。國(guó)家要求有序推進(jìn)，地方跟進(jìn)快。海南首個(gè)全域現(xiàn)房，效果好。雄安新區(qū)從頭就這么干。新出讓地塊越來(lái)越多要求現(xiàn)房，淘汰資金鏈弱的企業(yè)。市場(chǎng)反饋正面，現(xiàn)房賣(mài)得順。買(mǎi)房人以往怕延期，現(xiàn)在直接驗(yàn)貨。開(kāi)發(fā)商注重展示，品質(zhì)上臺(tái)階。高周轉(zhuǎn)時(shí)代結(jié)束，資金壓力大，但長(zhǎng)遠(yuǎn)利好。行業(yè)軟著陸，交付風(fēng)險(xiǎn)降。

好房子建設(shè)是民生事兒。人均居住面積趕上發(fā)達(dá)國(guó)家，但質(zhì)量參差。十五五目標(biāo)建安全舒適綠色智慧房。規(guī)范具體，層高3米，電梯必備，隔聲65分貝以下。得房率提，防水日照嚴(yán)。北京老小區(qū)改造，福建保障房綠色試點(diǎn)，開(kāi)盤(pán)搶手。去化快30%，說(shuō)明需求在品質(zhì)。改善主流，剛需縮水。少子化老齡化，購(gòu)房群體變。曹德旺說(shuō)房子磚頭水泥，未來(lái)負(fù)債多。三四線(xiàn)庫(kù)存多，鶴崗房?jī)r(jià)低。房產(chǎn)從炒作回歸居住。

預(yù)判應(yīng)驗(yàn)后的市場(chǎng)展望

王石預(yù)測(cè)踩準(zhǔn)，2026年轉(zhuǎn)變明顯。降債穩(wěn)健，現(xiàn)房可靠，好房子舒適。政策導(dǎo)向，行業(yè)轉(zhuǎn)型。買(mǎi)房人選品質(zhì)，開(kāi)發(fā)商重運(yùn)營(yíng)。

未來(lái)幾年，市場(chǎng)L型筑底，回暖理性。一線(xiàn)領(lǐng)漲，二線(xiàn)跟進(jìn)，三四線(xiàn)穩(wěn)。人口經(jīng)濟(jì)影響大，需求結(jié)構(gòu)變。房產(chǎn)回歸本質(zhì)，投資慎行。聽(tīng)大佬話(huà)，避坑多。