新西蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)大跌之后，買房裝修轉(zhuǎn)賣的生意一度沉寂。

但現(xiàn)在又開始復(fù)蘇了。

只不過不再是隨便玩玩的“業(yè)余愛好”，而是越來越多有專業(yè)背景的人把它當(dāng)成一門正經(jīng)生意。

一單賺了12萬

奧克蘭的建筑商Tyge Dellar和妻子Christina就是其中之一。

他們進(jìn)入炒房圈，竟然是因?yàn)橐淮螄?yán)重的健康危機(jī)。

Tyge曾中風(fēng)。

他說，那次經(jīng)歷徹底改變了他的人生觀。

“我們本來是想追求財(cái)務(wù)自由，為自己工作。

“但真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)是我中風(fēng)之后。我突然意識(shí)到人生真的很短，不想再用時(shí)間換錢，也不想再替別人實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想。

“炒房讓我們有機(jī)會(huì)掌控人生，按自己的方式打造未來?！?/strong>

他們分別是41歲和36歲，2019年買下第一套“翻修房”，是一套位于Mount Roskill的三居室。

房子結(jié)構(gòu)沒問題，主要做“面子工程”：新廚房、新浴室、新地板、刷漆、換燈、做露臺(tái)、園藝和圍欄。

Tyge說，大部分工作是他自己做的，5周完成。

那一單賺了大約12萬紐幣毛利，這讓他們信心大增，從此把炒房當(dāng)成事業(yè)來做。

現(xiàn)在已經(jīng)做到第15套。

不過爭(zhēng)議一直存在。

有人認(rèn)為炒房是在搶首套房買家的機(jī)會(huì)，推高房?jī)r(jià)。

有人甚至稱炒房者是住房危機(jī)的“幕后黑手”。

批評(píng)者常說很多翻修只是“表面涂脂抹粉”，像給豬擦口紅。

但也有人不認(rèn)同。

房屋翻新后“更宜居”

Peter West是奧克蘭人，曾在Fonterra和EY做項(xiàng)目管理，6年前開始炒房，兩年前全職投入。

他現(xiàn)在有團(tuán)隊(duì)在Whangarei和Dunedin運(yùn)作，自己更多是在教別人怎么炒房。

他說，確實(shí)很多適合炒的房子都是又舊又破，但很多首套房買家根本沒錢再拿出七八萬去翻修。

“說實(shí)話，你也未必想住進(jìn)那種房子?！?/p>

翻修后，這些房子反而更適合家庭居住。

“某種程度上，炒房者是把破舊房子升級(jí)，提高整個(gè)社區(qū)住房質(zhì)量。”

Dellar夫婦也說，他們接手的通常是冷、舊、甚至幾乎不能住的房子。

“我們不是制造住房短缺，我們是在提升房屋質(zhì)量。”

這種方式最賺錢

前奧運(yùn)自行車手Hayden Roulston現(xiàn)在在基督城做房產(chǎn)中介。

他說基督城市場(chǎng)很好，尤其是地震后很多“按現(xiàn)狀出售，不負(fù)責(zé)維修或保證任何問題”的房子給了炒房空間。

但成功并不簡(jiǎn)單。

關(guān)鍵在于算清楚賬。

一般一套翻修周期大約6個(gè)月。

裝修預(yù)算通常占購(gòu)房?jī)r(jià)的10%到20%，有些輕度翻新可能只要5%。

最賺錢的通常是廚房、浴室和增加臥室。

數(shù)據(jù)也顯示，多一個(gè)臥室或浴室，售價(jià)可能增加15萬到50萬以上。

比如2025年，三房?jī)尚l(wèi)平均要價(jià)98萬紐幣，三房三衛(wèi)則達(dá)到137萬，差了近39萬。

結(jié)構(gòu)問題是雷區(qū)

但風(fēng)險(xiǎn)也很大。

銀行通常不喜歡做短期翻修貸款，很多人只能找二線貸款機(jī)構(gòu)，利率高達(dá)8%到10%。

時(shí)間一拖，利息、保險(xiǎn)、持有成本都會(huì)吃掉利潤(rùn)。

稅務(wù)也要考慮。

如果買房目的就是轉(zhuǎn)賣盈利，利潤(rùn)是要繳稅的。

再加上中介費(fèi)、GST、商業(yè)稅，很多新手會(huì)忽略這些成本。

真正的雷區(qū)往往在結(jié)構(gòu)問題。

一旦發(fā)現(xiàn)地基問題、石棉、漏水或隱藏?fù)p壞，可能瞬間多花幾萬甚至幾十萬。

還有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。如果翻修期間房?jī)r(jià)下跌，利潤(rùn)空間會(huì)被壓縮。

房子賣不掉，持有成本持續(xù)增加。

不過，除了錢，很多人說他們喜歡這種工作帶來的自由感和成就感。

Tyge說，“這不只是錢的問題。是創(chuàng)意，是獨(dú)立，是把破舊房子變成好家的滿足感?！?/p>

最后他們給想入行的人幾點(diǎn)建議：

利潤(rùn)是在買入時(shí)就決定的，不是在賣出時(shí)。別一開始就買貴。

不要為了炫耀做太豪華的裝修。

控制預(yù)算最重要。

盡量親力親為，管好成本。

一個(gè)成功的炒房項(xiàng)目，是賺錢的項(xiàng)目，而不是在Instagram上看起來好看的項(xiàng)目。

ref:https://www.thepost.co.nz/nz-news/360947217/why-quick-fix-home-reno-can-be-so-flippin-profitable