David Granat今年34歲、來自英國牛津郡南部（South Oxfordshire）。

在寶馬完成工程學(xué)徒培訓(xùn)期間，David決定搬離父母家，過上更加獨立的生活。然而，當他在當?shù)刈赓U市場尋找房子時，卻被一個個破敗不堪的出租房所震驚。

“感覺就像在一堆糟糕的住處中，挑選一個不那么糟糕的，”David說道，“房屋質(zhì)量太差了，全是米黃色墻壁和散發(fā)異味的廚房。我心想，為什么情況會這么糟糕？”

盡管租房的經(jīng)歷并不愉快，但卻激起了他創(chuàng)業(yè)當房東的想法。

不過，由于需要完成學(xué)徒培訓(xùn)，David暫時擱置了這個念頭。他放棄租房，繼續(xù)住在家里攢錢。2013年，他在比斯特（Bicester）購買了一套兩居室公寓，成功登上住房階梯。有趣的是，這份資產(chǎn)竟為他未來的事業(yè)埋下了伏筆。

這一時期，David也已獲得學(xué)徒培訓(xùn)資格，并進入捷豹路虎工作。有一次機會，他與一位同事偶然交談時，得知對方已經(jīng)有多套購房出租（buy-to-let）房產(chǎn)，這也重新點燃了他成為房東的興趣。

僅僅十多年后，懷揣著為租客提供更高生活標準的雄心壯志，David成為了一名專業(yè)房東，并建立了價值8,000萬英鎊的購房出租投資帝國。

【從工程師到房東的轉(zhuǎn)身】

David的第一次投資始于2016年，與同事交談后不久，25歲的他做出了一個非常重要的決定：他將自住的公寓進行再抵押（remortgage），獲得了一筆貸款，加上平日積攢的儲蓄，他成功在考文垂（Coventry）購置了一棟三居室新建住宅，正式踏上了專業(yè)房產(chǎn)投資之路。

嘗到甜頭后，他很快將目光投向了回報率更高的領(lǐng)域——多戶住宅（Houses in Multiple Occupation, HMO）。

通過過橋貸款（bridging loan）和個人儲蓄，他以28.5萬英鎊的價格在牛津郡收購了一處破舊的五居室HMO，并立即著手改造，決心打造出租客真正向往的理想居所。

經(jīng)過六個月的精心裝修和4.5萬英鎊的投入，這處房產(chǎn)煥然一新，估值躍升至39.5萬英鎊，并且很快就被租客一搶而空。

“市場需求完全超出預(yù)期，”他回憶道，“裝修還沒完工，就有租客迫不及待地想要入住。那一刻我真正意識到：這個商業(yè)模式確實行之有效?！?/p>

這次成功讓David信心倍增。他以這個改造項目為范本，成功吸引了外部投資者的關(guān)注。借助外來資金，他開始大規(guī)模收購類似物業(yè)，并將其改造為他所說的“高端HMO”。

這些房產(chǎn)全部配備三層玻璃窗、保溫隔熱層和太陽能電池板，因為精心裝修，他的每處房產(chǎn)的EPC能效等級證書也都達到了最高的A級。

“我的投資邏輯很清晰，”David解釋道，“第一個項目用的是自己的資金，即使失敗也在我能承受的范圍內(nèi)。當商業(yè)模式被驗證成功后，我才開始引入外部投資者?！?/p>

David表示，他為投資者提供了鎖定12個月的固定回報方案，待房產(chǎn)改造完成并通過再融資實現(xiàn)增值后，投資者就可以收回本金。

在接下來的兩年里，他的房產(chǎn)版圖快速擴張。通過10處房產(chǎn)的60個房間，他實現(xiàn)了每年5萬英鎊的租金收入——這恰好相當于他當時在捷豹路虎的工程師年薪。于是，他做出了一個重大決定：辭去工程師工作，全情投入房產(chǎn)事業(yè)。

同一年，為了方便管理出租房產(chǎn)，他創(chuàng)立了自己的專業(yè)房產(chǎn)租賃管理公司。如今，他的房產(chǎn)帝國已擁有91處物業(yè)、531個房間，資產(chǎn)總價值約達8,000萬英鎊。

這些房產(chǎn)規(guī)模各異，從三居室到十二居室不等，平均每處擁有七間臥室。月租金包含所有賬單，價格在700至1,200英鎊之間。他的每處房產(chǎn)的年均毛租金收入約為7.77萬英鎊，在扣除貸款等各項成本后，也有著相當可觀的凈收益。

據(jù)David透露，他目前靠出租現(xiàn)有房產(chǎn)能獲得超過140萬英鎊的凈收入，更不要提，隨著時間的推移，其中一些房產(chǎn)的價值還會增長。

【創(chuàng)業(yè)并非一帆風順】

隨著業(yè)務(wù)版圖的不斷擴大，David逐漸明確了自己的目標客群和產(chǎn)品定位。他主要將房間出租給二三十歲的年輕專業(yè)人士。雖然他坦承自己的HMO租金比牛津同類房產(chǎn)要高出100至200英鎊，但他認為這一定價完全合理。因為他所有房間都按照高標準完成裝修，并且都配備了獨立衛(wèi)浴。

除了硬件設(shè)施的升級，他還為每處房產(chǎn)都配備了智能加熱溫控器，提供每周定點的專業(yè)清潔服務(wù)和每月一次的園藝維護，甚至還專門設(shè)置了社交協(xié)調(diào)員崗位，負責組織舍友間的聯(lián)誼活動，營造良好的社區(qū)氛圍。

在投資策略上，David有著自己獨到的眼光。尋找新投資房產(chǎn)時，他特別青睞那些狀況一般但卻有較大改造潛力的房產(chǎn)，這些房產(chǎn)通?？梢詳U建空間，通過改造能夠?qū)崿F(xiàn)最大的價值提升。

然而，成功的道路從來都不是一帆風順的。回顧創(chuàng)業(yè)歷程，David也遇到過很多挫折與教訓(xùn)。

他坦誠分享道：“2018年，我創(chuàng)辦自己的租賃公司時，想法還很幼稚，當時我手頭大約有10套房產(chǎn)。我根本沒時間自己打理這些房產(chǎn)，加上我一直沒找到靠譜的中介幫助，只能趕鴨子上架。最終，這個過程耗費了我大量的資金、時間和精力?！?/p>

基于這些經(jīng)歷，他建議新入行的房東還是應(yīng)該優(yōu)先考慮聘請專業(yè)中介。

融資方面也始終是個挑戰(zhàn)。像David這樣規(guī)模的房產(chǎn)組合在市場上并不常見，不過根據(jù)貸款機構(gòu)OSB Group的說法，這類情況正在逐漸增多。

目前，David主要依靠抵押貸款經(jīng)紀人來管理復(fù)雜的融資事務(wù)，包括及時提醒利率到期時間、安排過橋貸款的償還，以及尋找愿意為后續(xù)收購提供資金的貸款機構(gòu)。這也意味著一個專業(yè)的抵押貸款經(jīng)紀人非常重要。

除了外部挑戰(zhàn)，在內(nèi)部團隊建設(shè)方面，David也走過彎路。他坦言在創(chuàng)業(yè)初期招的人選很糟糕：“如果你想要做大，當規(guī)模達到300間客房時，你就有足夠的資金去雇傭真正優(yōu)秀的專業(yè)人士。但在創(chuàng)業(yè)初期，由于預(yù)算緊張，給出的薪資往往無法吸引到優(yōu)質(zhì)人才——這是我最大的失誤?！?/p>

David的團隊現(xiàn)在有20名優(yōu)秀的員工。展望未來，他的目標是將資產(chǎn)規(guī)模擴展到上千間客房。而對于房地產(chǎn)市場的未來，他依舊充滿信心……

看到David的成功故事，很多人可能會問：為什么英國的購房出租如此受歡迎？其實原因很簡單。

首先，房產(chǎn)投資能帶來雙重收益：房子本身會隨著時間的推移而升值，同時還能每個月產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收入。特別是在目前存款利率不高的環(huán)境下，這份額外的收入顯得尤為寶貴。

其次，英國很多城市的租房需求持續(xù)旺盛，特別是年輕一代的上班族。他們注重生活品質(zhì)，愿意為舒適的居住環(huán)境支付合理的費用。這就為像David這樣用心經(jīng)營房東提供了市場空間——只要把房子打理得舒適溫馨，不愁房子租不出去。

再者，通過對房屋進行裝修改造，房東不僅能夠提高租金水平，還能提升房產(chǎn)本身的市場價值。這種既能增加現(xiàn)金流又能提升資產(chǎn)價值的投資方式，自然受到許多投資者的青睞。

另外，在物價上漲的周期里，房租水平通常也會相應(yīng)調(diào)整，這也為房東提供了一定的抗通脹能力。

正因如此，才有很多像David的房東對未來充滿信心，愿意持續(xù)入場。

ref：

https://www.telegraph.co.uk/money/property/buy-to-let/ditched-engineering-career-build-buy-let-business/

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