倒計時已經(jīng)開始……

2026年5月1日，英格蘭出租市場將迎來近40年來最大規(guī)模的改革。

這不是演習(xí)，也不是漸進(jìn)式調(diào)整。

租客權(quán)利法案（Renters' Rights Act）將在那一天徹底改寫游戲規(guī)則。

問題是，很多房主還不清楚這是怎么回事……

1.準(zhǔn)備不足的真相

房地產(chǎn)中介Goodlord在2025年底的一項調(diào)查讓人捏了一把汗。

數(shù)據(jù)顯示：

16%的中介承認(rèn)他們不確定能否在實施截止日前做好準(zhǔn)備。

更糟糕的是，近半數(shù)中介表示租客已經(jīng)開始詢問新法案的內(nèi)容。

這意味著租客比房主更清楚即將發(fā)生什么。

2.5月1日那天會發(fā)生什么

想象一下，你早上醒來，突然發(fā)現(xiàn)手里的所有固定期限租約都變成了滾動租約。

這不是假設(shè)，這就是2026年5月1日會發(fā)生的事。

從那天起，英格蘭的每一份出租房合同都會自動轉(zhuǎn)換成"保障定期租約"（Assured Periodic Tenancy）。

固定期限租約徹底消失。

你簽的一年期合同？作廢。

兩年期合同？同樣作廢。

所有租約都變成按月滾動，除非你能證明符合法定的驅(qū)逐理由，否則租客可以無限期住下去。

取消Section 21"無過錯驅(qū)逐"是這次改革的核心。

過去，房主可以在固定期限結(jié)束后，提前兩個月通知租客離開，不需要任何理由。

現(xiàn)在這條路徹底堵死了。

如果你想讓租客搬走，必須走Section 8程序，也就是說你得有合法理由：欠租、反社會行為、房主需要自住、出售房產(chǎn)等等。

這里有個時間陷阱。

4月30日是最后一天可以發(fā)出Section 21通知的日期。過了這天，你就只能用新規(guī)則了。

很多房主正在搶在這個截止日前處理問題租客。

3.租金管控的緊箍咒

租金漲幅也被套上了緊箍咒。

從5月1日起，房主一年只能漲一次租金，而且必須提前兩個月通知，只能使用法定的Section 13程序。

過去那種和租客商量好就能漲租的日子結(jié)束了。

即便租客同意，如果不走正規(guī)程序，漲租也是無效的。

更讓人頭疼的是，租客有權(quán)挑戰(zhàn)租金漲幅。

如果租客認(rèn)為新租金高于市場水平，可以向法庭申請審查。

法庭會派評估員來確定合理租金。有意思的是，評估結(jié)果可能比你的要價更高，也可能更低。這是個雙刃劍。

租金競價也被明令禁止。

房主和中介不能鼓勵或接受高于標(biāo)價的租金。

在供不應(yīng)求的熱門區(qū)域，這條規(guī)定會明顯限制房主的議價能力。

4.預(yù)付租金只能收一個月

對海外投資者來說，這條新規(guī)定尤其需要注意。

從5月1日起，房主在簽約前不能要求任何租金。簽約后，只能要求一個月（或28天以內(nèi)租期）的預(yù)付租金，即便租約還沒開始執(zhí)行也一樣。

過去很多房主習(xí)慣收三個月甚至半年的預(yù)付租金，特別是對留學(xué)生或海外租客。

這個做法現(xiàn)在完全違法了。任何要求超過一個月預(yù)付租金的條款都會被視為無效。

不過，這條規(guī)定只適用于2026年5月1日之后簽訂的新租約。如果你的租約是在此之前簽的，原有條款繼續(xù)有效。

5.12個月保護(hù)期的雙面刃

新法案給租客設(shè)置了一個12個月保護(hù)期。

在租約開始的前12個月內(nèi)，房主不能以"自住"或"出售房產(chǎn)"為理由驅(qū)逐租客。

這條規(guī)定讓很多投資者重新思考購房出租的策略。

假設(shè)你買了一套房子準(zhǔn)備出租，簽了一年租約。過去如果你在這一年內(nèi)改變主意想賣掉，可以提前通知租客，等租約到期就能空房出售?，F(xiàn)在不行了。

即便租約已經(jīng)滾動了幾個月，12個月保護(hù)期沒到，你就是不能用這兩個理由讓租客搬走。

這條規(guī)定對短期持有策略的影響很大。

如果你計劃兩三年內(nèi)轉(zhuǎn)手，要么一開始就空房出售，要么就得接受帶租約出售，面對更窄的買家群體。

12個月保護(hù)期也不是從5月1日重新計算的。

如果你的租約是2025年12月簽的，保護(hù)期到2026年12月。在此期間即便新法案已經(jīng)生效，你也不能用Ground 1（房主自?。┗騁round 1A（出售房產(chǎn)）來終止租約。

6.驅(qū)逐程序變成馬拉松

取消Section 21最大的影響是驅(qū)逐變得更難更慢。

過去走Section 21程序，從發(fā)通知到拿到法庭令，順利的話8到12周就能完成?，F(xiàn)在必須走Section 8程序，時間可能拉長到15到18周，甚至更久。

Section 8有強制性理由和酌情性理由兩種。

強制性理由包括嚴(yán)重欠租（現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)是累計三個月租金）、反社會行為等。酌情性理由包括輕微欠租、房產(chǎn)損壞等。區(qū)別在于，強制性理由法官必須批準(zhǔn)驅(qū)逐令，酌情性理由法官可以根據(jù)具體情況決定。

通知期也延長了。

大多數(shù)驅(qū)逐理由需要提前四個月通知。如果是因為欠租，至少需要兩個月。這意味著從你發(fā)現(xiàn)問題到租客真正搬走，可能要半年甚至更長時間。

7.養(yǎng)寵物不再是禁區(qū)

租客養(yǎng)寵物的權(quán)利也寫進(jìn)了法律。

房主不能一口回絕，必須認(rèn)真考慮租客的養(yǎng)寵申請，而且不能無理拒絕。

這對房主意味著什么？

首先是房產(chǎn)保險要升級。標(biāo)準(zhǔn)的房主保險可能不覆蓋寵物造成的損壞。其次是磨損會加快。地毯、門框、后花園都可能因為貓狗而提前報廢。

聰明的做法是在租約里加入寵物條款。

比如明確寵物不能造成損壞，租客要負(fù)責(zé)專業(yè)清潔，押金可能需要調(diào)整等等。雖然法律限制房主收取額外的寵物押金，但你可以要求租客購買寵物損壞保險。

8.不得歧視福利領(lǐng)取者和有孩子的家庭

這條規(guī)定在英格蘭開創(chuàng)了先例。

從5月1日起，房主和中介不能因為申請人領(lǐng)取福利或有孩子就拒絕他們。你必須基于個人情況來評估，不能一刀切。

對海外投資者來說，這條規(guī)定需要格外小心。

很多投資者會要求租客年收入達(dá)到租金的某個倍數(shù)（比如2.5倍或3倍）。這個做法本身不違法，但如果你的標(biāo)準(zhǔn)事實上排除了大部分福利領(lǐng)取者，就可能被視為間接歧視。

安全的做法是采用綜合評估標(biāo)準(zhǔn)：信用記錄、租房歷史、擔(dān)保人、推薦信等等。只要你能證明決定是基于個人情況而不是身份標(biāo)簽，就不會踩雷。

9.5月31日的最后期限

很多人只關(guān)注5月1日，卻忽略了5月31日這個同樣重要的日期。

政府會在3月發(fā)布一份"信息表"，內(nèi)容是解釋新法案對租客的影響。

所有在5月1日之前簽約的房主，必須在5月31日之前把這份信息表提供給現(xiàn)有租客。如果你沒有按時提供，地方政府可以開出最高7,000英鎊的罰款。

對于口頭租約（雖然罕見但確實存在），房主還必須在5月31日之前提供一份書面文件，列明租約的主要條款。

5月1日之后簽的新租約，必須提供"書面條款說明"（Written Statement of Terms）。具體格式和內(nèi)容要求會在1月發(fā)布的補充規(guī)定中明確。

10.現(xiàn)在應(yīng)該做什么

距離5月1日還有不到兩個半月。

如果你還沒開始準(zhǔn)備，現(xiàn)在就是最后機會。

檢查你的房產(chǎn)狀況。

走一遍每套房，記錄需要修的地方。潮濕、霉菌、電氣問題、供暖故障，這些都是新法案嚴(yán)打的對象。與其等地方政府上門，不如現(xiàn)在主動整改。

更新租客篩選流程。Section 21沒了，好租客變得比什么都重要。強化信用審查，索取前房主推薦信，要求擔(dān)保人，這些步驟不能省。如果你用中介，問清楚他們的篩選標(biāo)準(zhǔn)升級了沒有。

審查租約條款。確保租約覆蓋了寵物、損壞賠償、維修通知等細(xì)節(jié)。如果你還在用10年前的模板，趕緊找律師更新。

準(zhǔn)備合規(guī)文件清單。能源證書、燃?xì)獍踩C書、電氣安全報告、押金保護(hù)憑證，這些都要齊全。不是只要有，是要能立刻拿出來給買家的律師看。很多房產(chǎn)交易就是卡在這一步。

考慮保險升級。租金保護(hù)險和法律費用險在新環(huán)境下不是可選項，是必需品。對比幾家保險商的方案，選一個覆蓋范圍最廣的。

11.長期來看意味著什么

租客權(quán)利法案不是一次性事件，而是一個從現(xiàn)在延伸到2030年代中期的監(jiān)管重置。對投資者來說，2026到2028年是關(guān)鍵期：適應(yīng)滾動租約、準(zhǔn)備注冊費用、接受數(shù)據(jù)庫透明度、加入強制監(jiān)察專員。

政府的信號很明確：出租市場會變得更受監(jiān)管、更數(shù)據(jù)化、更受審查。但對合規(guī)的房主來說，這不是壞事。高標(biāo)準(zhǔn)會淘汰低質(zhì)量房產(chǎn)，減少惡性競爭。租金可能因為供應(yīng)收縮而上漲。專業(yè)化的房主會建立更穩(wěn)定的租客關(guān)系，減少空置和周轉(zhuǎn)成本。

從海外投資者的角度看，這次改革實際上在創(chuàng)造一個更有序的市場。過去那種"買了就租"的粗放模式不再可行。但如果你愿意學(xué)習(xí)新規(guī)則、升級管理系統(tǒng)、投資房產(chǎn)質(zhì)量，英國出租市場的基本面依然扎實：人口持續(xù)增長、自住率低、租房需求旺盛、大城市供應(yīng)緊張。

ref：

https://www.gov.uk/government/publications/guide-to-the-renters-rights-act/guide-to-the-renters-rights-act

https://www.pinsentmasons.com/out-law/guides/renters-rights-act-2025-guide-private-landlords-england

https://www.nrla.org.uk/news/renters-rights-act-2025-key-dates-for-landlords

https://www.gov.uk/government/publications/renters-rights-act-2025-implementation-roadmap/implementing-the-renters-rights-act-2025-our-roadmap-for-reforming-the-private-rented-sector

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