大象起舞，這些護城河別忽視

作者：聞道

編輯：可樂

風品：俊逸

來源：首財——首條財經(jīng)研究院

張磊曾說過，企業(yè)唯一的“護城河”是創(chuàng)造長期價值。商業(yè)形態(tài)快速迭代的今天，任何競爭優(yōu)勢都有生命周期，唯有持續(xù)創(chuàng)新、滿足用戶需求，才能不斷拓寬護城河，保持旺盛生命力。

1月26日，京東產(chǎn)發(fā)正式向港交所遞交上市申請。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，截至2025年9月末，公司資產(chǎn)管理規(guī)模1215億元，總建筑面積約2710萬平方米。按建筑面積計，公司在亞太區(qū)及中國新經(jīng)濟領(lǐng)域現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施提供商中分別位列前三及前二?！?025胡潤全球獨角獸榜單》顯示，京東產(chǎn)發(fā)估值達到545億元。

這家發(fā)軔于2007年，早期主要服務(wù)京東內(nèi)部供應(yīng)鏈的企業(yè)，價值已獲市場廣泛認可。18年春華秋實，到底有什么成長密碼？長期護城河是怎樣煉成的？如何持續(xù)牢據(jù)賽道C位，未來的價值回報又有多大呢？

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出租率超90% 煉成兩大硬功夫

展開分析之前，不妨先感受下京東產(chǎn)發(fā)的業(yè)績成長性：

2023年、2024年及2025年前九月（以下簡稱“報告期內(nèi)”），公司收入分別為28.68億元、34.17億元、30.02億元，經(jīng)調(diào)整盈利為2.6億元、5.3億元、8.2億元，可謂兼具速度、規(guī)模、質(zhì)量。

細分收入來源，主要來自客戶提供租賃、物業(yè)管理及其他增值服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施解決方案。2025年前9月，基礎(chǔ)設(shè)施解決方案收入為26億元，其中外部客戶貢獻占比達62.5%。

截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)已構(gòu)建起覆蓋259個物流園、20個產(chǎn)業(yè)園及6個數(shù)據(jù)中心的現(xiàn)代化資產(chǎn)組合。超90%資產(chǎn)位于一線城市、其衛(wèi)星城及二線城市，形成了輻射核心經(jīng)濟區(qū)的協(xié)同網(wǎng)絡(luò)。且公司已竣工現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施平均出租率穩(wěn)定在90%以上，較行業(yè)平均水平高出約10%。

眾所周知，相較租金水平，倉儲業(yè)更看重客戶結(jié)構(gòu)與出租率，兩者是衡量從業(yè)者長期價值的關(guān)鍵要素。

資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)龐大且優(yōu)質(zhì)，與出眾的綜合運營能力密不可分。在京東產(chǎn)發(fā)看來，規(guī)模不是優(yōu)勢，行業(yè)地位也不是永固的，唯有始終敏銳把握產(chǎn)業(yè)動態(tài)、錨定消費需求，不斷做精基礎(chǔ)服務(wù)、加碼增值服務(wù)，才能持續(xù)黏住市場、激發(fā)出不竭成長力。

供應(yīng)鏈服務(wù)看似簡單，實則是一項復(fù)雜系統(tǒng)工程，真正做出持久特色不僅需要時間耐心，更因其深入不同產(chǎn)業(yè)、直面客戶場景而具有強定制屬性，這種隨需而變的個性賦能、打法敏捷性，正是京東產(chǎn)發(fā)的核心護城河。

比如在江蘇常州，為理想汽車打造的智能倉儲基地，從開工到交付僅用7個月，項目采用“全托管”模式，由京東產(chǎn)發(fā)根據(jù)客戶需求，負責了項目選址、拿地、設(shè)計、建設(shè)、驗收、交付等全流程。

在廣州花都，京東產(chǎn)發(fā)與TikTok Shop共建超20萬平方米的供應(yīng)鏈樞紐，針對性提升其跨境履約效率；在肇慶鼎湖，京東產(chǎn)發(fā)為希音（SHEIN） 完成復(fù)雜的園區(qū)改造，保障其大灣區(qū)智能分揀樞紐的快速投運；在浙江金華，則助力集?？萍嫉绕髽I(yè)優(yōu)化動線，實現(xiàn)產(chǎn)品高效出海；與日日順簽訂全球戰(zhàn)略合作，共建超級供應(yīng)鏈.......

可以說，依托對各個行業(yè)的深度洞察，京東產(chǎn)發(fā)提供了全鏈條定制服務(wù)，繼而幫助客戶提升運營效率與供應(yīng)鏈韌性。同時，京東產(chǎn)發(fā)與客戶的合作從傳統(tǒng)租賃關(guān)系升級為深度共建模式，更亦能創(chuàng)造出更具活力的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

成效有多大？以2025年618期間為例，京東產(chǎn)發(fā)全國園區(qū)日均保障車輛9萬車次、人員流動量超11萬人次。出色的電商峰值應(yīng)對能力同樣延伸至全球市場，在海外“黑五”等關(guān)鍵節(jié)點，京東產(chǎn)發(fā)為跨境客戶提供穩(wěn)定支持，實現(xiàn)了國內(nèi)外供應(yīng)鏈的無縫銜接與高效履約。

此外，京東產(chǎn)發(fā)還深挖增值服務(wù)。比如早在2024年底，就自建光伏發(fā)電就超過3800萬千瓦時，同時配套建設(shè)上千個充電樁，完善了客戶設(shè)施服務(wù)體系。

整體來看，順應(yīng)商流與物流日益專業(yè)的分工趨勢，京東產(chǎn)發(fā)在日積月累中逐漸積淀出兩項硬功夫：一是具備“雙重視角”，既深諳產(chǎn)業(yè)動態(tài)、用戶供應(yīng)鏈痛點和商業(yè)邏輯，又通曉物流高效履約的運作機制；二是擁有全渠道、多場景的“一盤貨”產(chǎn)業(yè)賦能力，能為客戶提供從倉儲、配送到履約支持的一體化解決方案。

兩者都需戰(zhàn)略定力，是難而正確的事，一旦煉成便有了稀缺護城河，帶來強用戶粘性、靚麗出租率、構(gòu)建出一張龐大優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)，讓公司的“超級節(jié)點”戰(zhàn)略不斷開花結(jié)果。

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錨定12字真言

一盤全球生態(tài)共建大棋

放眼全球經(jīng)濟，產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈加速重構(gòu)，上述硬功夫的稀缺性愈發(fā)凸顯。

當前，中國品牌出海尚處早期階段，在倉儲、包裝、運輸、配送等多個環(huán)節(jié)成本負擔重，且普遍缺乏標準化、系統(tǒng)化。

所謂商場如戰(zhàn)場，兵馬未動糧草先行，如何真正助力中國品牌打贏“出海戰(zhàn)”？帶著這個問題，京東產(chǎn)發(fā)正加速將服務(wù)網(wǎng)絡(luò)與解決方案拓展至全球：形成了“東南亞起步、成熟市場拓展、中東重點突破”路徑。通過與當?shù)睾献骰锇楣步?、收購?yōu)質(zhì)資產(chǎn)等方式，已在新加坡、荷蘭、阿聯(lián)酋等核心物流節(jié)點建立布局，已成為越來越多中國企業(yè)出海的親密“搭子”。

截至2025年9月30日，公司已在全球范圍內(nèi)建立起規(guī)模領(lǐng)先的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，總管理建筑面積超2700萬平方米，管理資產(chǎn)量破280個，海外資產(chǎn)管理規(guī)模占比從2023年初的3.7%迅速提升至12.8%。力求通過深耕關(guān)鍵市場、打造超級節(jié)點，來全面響應(yīng)客戶日益多元的出海需求。

以中東市場為例，2025年6月完成迪拜首個智能物流園交割，7月簽約了阿布扎比機場高標準物流項目，9月又完成交割迪拜一個智能物流園項目，其落位于迪拜杰貝阿里自貿(mào)區(qū)（JAFZA）的核心區(qū)域，緊鄰中東最繁忙的杰貝阿里港及馬克圖姆國際機場，地理區(qū)位優(yōu)勢突出，旨在打造輻射中東、非洲和歐洲市場的智能供應(yīng)鏈核心樞紐。

值得一提的是，該物流園再度實現(xiàn)“交割即運營”，充分體現(xiàn)了京東“以供應(yīng)鏈為基礎(chǔ)的技術(shù)與服務(wù)企業(yè)”定位。該倉庫計劃配備行業(yè)領(lǐng)先的智能倉儲設(shè)備與管理系統(tǒng)，為工程機械、跨境電商、新能源汽車零部件等領(lǐng)域的全球客戶提供高效供應(yīng)鏈服務(wù)。

2025年11月，京東產(chǎn)發(fā)再落一子，與沙特MODON簽署戰(zhàn)略合作備忘錄，首個落地項目吉達智慧物流樞紐啟動。其位于吉達北部Oasis工業(yè)園區(qū)內(nèi)，項目建成后將為本地輕工業(yè)、電商、汽車、食品、藥品等行業(yè)提供高標準倉儲服務(wù)，進一步強化整個海灣合作委員會及更廣泛中東北非地區(qū)的物流服務(wù)能力。

京東產(chǎn)發(fā)相關(guān)負責人表示：以吉達項目作為合作序幕，我們將充分發(fā)揮在智能物流園區(qū)規(guī)劃、數(shù)字化供應(yīng)鏈管理和綠色低碳技術(shù)應(yīng)用等方面的核心優(yōu)勢，結(jié)合MODON覆蓋沙特39個工業(yè)城的資源整合能力與政策支持，快速推動多個高標準物流樞紐落地，構(gòu)建輻射海灣六國及中東北非地區(qū)的骨干物流網(wǎng)絡(luò)。

換言之，賦能大戲還在后面。以此為支點，京東產(chǎn)發(fā)將依托中東在全球貿(mào)易及“一帶一路”中的樞紐地位，穩(wěn)步推進“海外倉”網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。這種客戶為中心、深挖集群效應(yīng)的打法，也是京東產(chǎn)發(fā)全球化布局的一個縮影，總體可概括為網(wǎng)絡(luò)聯(lián)動、生態(tài)輸出、要素整合。

首先，推動海外“超級節(jié)點”與國內(nèi)物流骨干網(wǎng)深接，支持中資企業(yè)出海及跨境商品雙向流動，構(gòu)建覆蓋關(guān)鍵區(qū)域的端到端供應(yīng)鏈服務(wù)能力。其次，提供高標倉儲空間，還結(jié)合京東在自動化設(shè)備、數(shù)智化系統(tǒng)及末端配送方面的能力，向本地客戶輸出一體化供應(yīng)鏈解決方案；最后，則以供應(yīng)鏈為紐帶，促進中國制造能力、海外成熟市場與技術(shù)創(chuàng)新資源間的跨區(qū)域匹配，推動從商品貿(mào)易到產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同升級。

由此可見，京東產(chǎn)發(fā)的國際化布局并非一個個項目的簡單疊加，而是以供應(yīng)鏈為核心，推動全球生產(chǎn)要素——人力、土地、資本、市場、技術(shù)的系統(tǒng)性重塑，在一個個戰(zhàn)略落子織網(wǎng)中將中國高效的物流服務(wù)標準拓展至全球，讓“中國品牌”與“世界供應(yīng)鏈”走向深融。

在首財看來，中國企業(yè)出海正從“單點突破”邁向“生態(tài)共建”。無論國內(nèi)國外，京東產(chǎn)發(fā)這些年實施的“超級節(jié)點”戰(zhàn)略，都是建立在對用戶需求的高效滿足、讓合作伙伴有利可圖的基礎(chǔ)上。隨著海外節(jié)點與國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)協(xié)同效應(yīng)的進一步釋放，公司也有望持續(xù)迎來收獲季，拓寬挖深護城河中市場價值充滿遐想。

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雙贏雙驅(qū) 大象這樣起舞

沿著這個思路，再來看京東產(chǎn)發(fā)的資本循環(huán)或有更深思考。

在產(chǎn)業(yè)變革的當下，市場規(guī)模從來都不是競爭優(yōu)勢，而是市場選擇的結(jié)果。所以對于京東產(chǎn)發(fā)來說，不管是基于國內(nèi)大循環(huán)需要的更高效供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施，還是構(gòu)建輻射全球的供應(yīng)鏈生態(tài)網(wǎng)，資本循環(huán)模式?jīng)Q定了商業(yè)模式的價值深度與擴張效率。

在資本化路徑上，京東產(chǎn)發(fā)采取基金化運營與REIT發(fā)行并舉的策略，以推動資產(chǎn)快速周轉(zhuǎn)與價值釋放，已構(gòu)建起“開發(fā)－運營－退出－循環(huán)”的全鏈條資產(chǎn)管理模式，旨在從資產(chǎn)持有到資產(chǎn)管理、從規(guī)模擴張到效率提升，完成精細化轉(zhuǎn)型。

2023年2月，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“京東倉儲REIT”）成功在上交所上市，募資17.57億元，投資者認購踴躍，其中網(wǎng)下投資者詢價獲超126.04倍認購，成為國內(nèi)首個由民營企業(yè)主導的倉儲物流公募REIT。

公開信息顯示，京東倉儲REIT底層資產(chǎn)覆蓋重慶、武漢及廊坊三地共計約35萬平方米的高標倉資產(chǎn)，憑借穩(wěn)定租金收益與長期滿租運營，已是資本市場認可的高收益基礎(chǔ)設(shè)施金融產(chǎn)品。

同時，京東產(chǎn)發(fā)還通過設(shè)立并管理多只人民幣基金，以普通合伙人身份引入外部資本，形成了“基金投資－資產(chǎn)收購－運營提升－價值變現(xiàn)”的完整閉環(huán)。2020年至2024年間，公司年均實現(xiàn)資產(chǎn)增值變現(xiàn)收益約13億元，累計回報率達初始成本的40%，印證了“投融管退”的全周期專業(yè)力。

招股書顯示，截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)主導設(shè)立了五只核心基金、一只開發(fā)基金、一只收購基金、一個合伙投資平臺，以及在上海證券交易所上市的一只基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金?；鸸芾硪?guī)模從2023年初的255億元增至2025年9月的410億元，占資產(chǎn)管理規(guī)?？傤~的33.7%。余下資產(chǎn)為未來發(fā)展基金及合伙投資平臺儲備，為接下來的資本運作留足想象空間。

伴隨資本循環(huán)戰(zhàn)略的深入完善，京東產(chǎn)發(fā)基金管理業(yè)務(wù)逐步成為穩(wěn)定收入來源。招股書顯示，2023年、2024年和2025年前九月，公司分別實現(xiàn)管理費收入1.70億元、1.97億元和1.47億元。

更重要的是，從重資產(chǎn)持有到輕資產(chǎn)運營，從內(nèi)部服務(wù)到對外開放，京東產(chǎn)發(fā)正以資本為紐帶、以產(chǎn)業(yè)為根基，逐步構(gòu)建起覆蓋資產(chǎn)開發(fā)、基金運作、REIT上市與產(chǎn)業(yè)服務(wù)的復(fù)合型能力體系。未來，隨著基管規(guī)模再擴大與資本循環(huán)效率再提升，公司有望在物流地產(chǎn)行業(yè)新周期中，形成“資產(chǎn)管理+產(chǎn)業(yè)運營”，既有壓艙石又有助推器的雙輪驅(qū)動優(yōu)勢。

行業(yè)分析師孫業(yè)文表示，在當前產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與全球供應(yīng)鏈重構(gòu)背景下，京東產(chǎn)發(fā)的資本循環(huán)戰(zhàn)略并非單純財務(wù)操作，而是深融國家產(chǎn)業(yè)升級與企業(yè)全球化布局進程中。公司通過資產(chǎn)集群布局與產(chǎn)業(yè)生態(tài)協(xié)同，將資本配置與實體經(jīng)濟需求緊密結(jié)合，既支持國內(nèi)供應(yīng)鏈效率提升，也為中國企業(yè)出海提供了關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施保障，在雙贏雙驅(qū)、輕重交織中舞出了大象起舞。

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“榕樹式”生長

處在價值爆發(fā)前夜

的確，一切終極勝利，歸根結(jié)底是戰(zhàn)略的勝利、責任的擔當。

再次聚焦中國企業(yè)出海，從“單點突破”邁向“生態(tài)共贏”的大勢不可阻擋。同樣也推動著中國企業(yè)之間的合作從“單點單項”轉(zhuǎn)向“協(xié)同共建”，這給了京東產(chǎn)發(fā)乃至整個京東系一座巨大的待掘金礦。

當前產(chǎn)業(yè)變革如火如荼，數(shù)字技術(shù)的產(chǎn)業(yè)影響力遠超資本投入，規(guī)模不是優(yōu)勢，行業(yè)地位也非永固。京東產(chǎn)發(fā)要想超越“倉庫房東”的角色，就是要跳出傳統(tǒng)思維，著眼于產(chǎn)業(yè)和國家戰(zhàn)略方向，為行業(yè)和伙伴提供出真正有價值的技術(shù)和服務(wù)，不管是硬件設(shè)施的適配性改造，還是物業(yè)管理、區(qū)位選址，都是聚焦用戶需求，在深挖賽道金礦的同時堅守京東的商業(yè)信仰。

若沿著這個脈絡(luò)出發(fā)，京東產(chǎn)發(fā)此次赴港IPO，可視為京東集團整體轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵落子，在電商與零售之外布下一盤“供應(yīng)鏈全球化”新棋局。通過構(gòu)筑覆蓋物流園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及數(shù)據(jù)中心的實體資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)，它不僅夯實了京東體系的運營底盤，更致力成長為服務(wù)更廣闊工業(yè)與制造業(yè)的數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施平臺，以此推動京東由電商巨頭向供應(yīng)鏈技術(shù)與服務(wù)企業(yè)的蛻變。

常言道，獨木不成林，榕樹卻憑借深植的根系、粗壯的主干以及不斷延伸并與環(huán)境融合的氣根，創(chuàng)造出“一木成林”的共生生態(tài)。這個榕樹效應(yīng)，恰是京東集團與各個子公司協(xié)同共榮的生動寫照。

例如，在陽光公開采購環(huán)節(jié)，京東產(chǎn)發(fā)聯(lián)動京東工業(yè)，借助生態(tài)規(guī)模效應(yīng)實現(xiàn)硬件設(shè)施的集約化采購，降低客戶成本；再如科技賦能方面，京東產(chǎn)發(fā)則以京東科技為創(chuàng)新底座，為客戶提供自動車流量評估、車輛調(diào)度等服務(wù)，并運用AI技術(shù)監(jiān)測庫內(nèi)作業(yè)動線和飽和度，助力客戶最大化提升作業(yè)效率......

聚焦此番IPO,京東產(chǎn)發(fā)募資擬主要用于四大方向：一是未來12—36個月拓展海外戰(zhàn)略物流節(jié)點基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)及組建全球人才團隊；二是同期提升中國境內(nèi)資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)密度與質(zhì)量，強化核心區(qū)域布局；三是未來12—48個月升級解決方案及服務(wù)體系，增強客戶吸引力；四是用于一般公司用途及營運資金需求。

未來戰(zhàn)略方面，京東產(chǎn)發(fā)將持續(xù)鞏固中國市場領(lǐng)先地位，同時加速全球業(yè)務(wù)擴張，進一步多元化客戶基礎(chǔ)及服務(wù)能力，深化與長期資本合作伙伴的協(xié)作。公司目標是成為扎根中國、布局全球的互聯(lián)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施平臺。

字斟句酌，上市只是新起點、往期成績只是開胃菜，京東產(chǎn)發(fā)仍在苦練硬功、加碼全球化。放眼國內(nèi)外供應(yīng)鏈市場，方興未艾潛力誘人。不斷加固護城河、榕樹效應(yīng)的京東產(chǎn)發(fā)，已處在價值爆發(fā)前夜。

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