太原一女子花500萬買下整棟樓，房產(chǎn)證在手，17戶職工卻住了30年不肯搬，還裝大門不讓業(yè)主進。這事表面看是“原住民”和“新房東”的拉鋸，背后其實戳中了兩個法律痛點：一是《民法典》的物權保護到底硬不硬，二是“住了幾十年算誰的”在法律上根本不成立。本文從百家號作者視角，掰開揉碎了講清所有權、居住權、買賣不破租賃這三碼事，結論句句扎心，網(wǎng)友吵翻了。

一、房產(chǎn)證在手，為啥還進不去門？《民法典》第240條不是擺設

先說一個最基本的常識：房子是誰的，看登記簿，不看誰住在里頭。

《民法典》第240條寫得明明白白，所有權人對自己的不動產(chǎn)，享有占有、使用、收益、處分的權利。這四個權利，是排他的。女子通過銀行拍賣合法拿到產(chǎn)權，過戶登記辦下來了，從那一刻起，法律上的“房主”就是她，沒跑。

有老鐵可能要問：那職工住了30年，不算數(shù)嗎？

真不算。咱國家沒有“住久了就是你的”這條法律。別說30年，就是50年，只要沒過戶、沒贈與、沒繼承，房子還是登記簿上那個人的。法律不保護“事實占有”對抗“法定所有權”——除非你走了訴訟時效抗辯那條路，但那是欠債不還的事兒，跟物權歸屬根本不挨著。

蕪湖經(jīng)開區(qū)法院2022年判過一個案子：有人強占房屋4年，法院判令騰退，還倒賠350元/月的占有使用費。強占就是強占，住久了也洗不白。

所以，女子這500萬花得合法，大紅本拿得硬氣，進不去門不是她理虧，是執(zhí)行還沒到位。

二、“住了幾十年”能構成居住權嗎？別拿《民法典》的新詞替老事兒貼金

網(wǎng)上很多人替職工說話，張口閉口“人家有居住權”。這話聽著溫情，但用法條套錯了。

《民法典》確實新增了“居住權”制度（第366條到371條），但注意了：居住權不是住出來的，是登記出來的。得房主和你簽合同、去不動產(chǎn)登記中心辦登記，白紙紅章蓋下去，你才算有居住權。沒登記？住100年也只是“事實居住”，不是“法定居住權”。

這個案子里，企業(yè)1994年分房，2001年抵押，2000幾年被銀行拍賣，2020年代女子買下——從頭到尾沒辦過居住權登記。那職工的“居住權”從哪來？從感情里來，從歷史里來，唯獨不是從民法典里來。

所以別再拿“居住權”替老職工撐腰了，那是用2021年的新法，去護1994年的舊賬，法律不支持穿越。

那職工就一點理沒有嗎？也不是。2009年有過類似的咨詢案例，律師答復說：單位集資房，產(chǎn)權歸單位，職工只有居住權，但那是合同層面的居住權利，不是物權。合同權利能對抗物權嗎？不能。但合同權利能要求原單位賠償——這就是另一筆賬了。

三、“買賣不破租賃”能用嗎？得先證明是真租賃

老職工還有一招：主張“買賣不破租賃”。這招在法拍房糾紛里太常見了，2025年上海一中院剛判過一個案子，有人偽造21年租約想賴著不走，法院直接認定惡意串通，租約無效。

為啥？因為“買賣不破租賃”不是免死金牌，它有三個硬門檻，缺一不可：

1. 查封前已簽合法書面合同；

2. 查封前已實際占有使用；

3. 租期在合理范圍內(nèi)。

放在太原這案子里，職工能拿出1994年的租賃合同嗎？拿不出。企業(yè)當時是“分房”，不是“出租”，壓根沒簽租賃合同。既然不是租賃關系，買賣不破租賃就不適用。

更扎心的是，法院在審查這類主張時，舉證責任全在占房人這邊。你拿不出合同、付租金的流水、備案登記，法院壓根不認。

那企業(yè)當年收的3000元算啥？算集資款，不是租金。交過錢不等于租賃，更不等于所有權。

結論：這不是法理難題，是執(zhí)行頑疾

說到底，這事兒在法律層面并不復雜：女子所有權成立，職工無權占有。企業(yè)抵押時房產(chǎn)是企業(yè)的，銀行拍賣時房產(chǎn)是銀行的，女子買下后房產(chǎn)是女子的——所有權鏈條完整、合法、登記公示。職工吃虧，是吃了原企業(yè)的虧，不是吃了女子的虧。

但為什么案子拖成這樣？因為執(zhí)行難。老職工一住30年，上有老下有小，法院判決騰退容易，真把人趕到大街上，社會矛盾誰扛？這才是本案最扎心的部分：法律上女子全贏，現(xiàn)實中她連門都進不去。

這種“執(zhí)行空轉(zhuǎn)”的代價，不能總讓合法的買受人扛。否則就像她說的：以后誰還敢碰不良資產(chǎn)？不良資產(chǎn)盤活不了，爛尾樓誰來接盤？

今日話題：一邊是花了500萬卻進不去門的合法業(yè)主，一邊是住了30年卻拿不出房本的老職工——你覺得法院該不該強制騰退？如果是你，愿意坐下來談補償嗎？

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