作者：縱橫論市

房地產(chǎn)市場從來不缺人預測，但真正能把市場預判得準的人，還真沒幾個。大家耳熟能詳?shù)膸孜坏禺a(chǎn)大佬，均在房地產(chǎn)快速發(fā)展過程中做過對行業(yè)的判斷，讓我們再簡單回憶一下。

想必大家還記得早年的任總，他一直看多房地產(chǎn)，說房價永遠漲，越調控越漲，不買房就是傻子。結果自然是被打臉，本人也是銷聲匿跡了。

與他持有類似觀點的恒大許總，說調控是短期的，長期看好，并聲稱要做世界NO1房企，那樣說，也是那樣做的。大規(guī)模發(fā)債，高杠桿拿地沖規(guī)模，企業(yè)最終在2021年暴雷。

還有融創(chuàng)孫宏斌也認為，改善需求強勁，樓市調控不改趨勢，說買樂視、萬達文旅都是撿便宜，并在業(yè)界頻繁開展大手筆并購，結果帶領的企業(yè)也在2021年暴雷。

究其原因，這些大佬雖然不缺專業(yè)知識，也不缺信息源，但由于所站的立場不同，所謂屁股決定腦袋，作出過于自信的行業(yè)預判，無非是要想讓更多的信徒為他們的資本擴展買單。

與之對應的，有幾位行業(yè)大佬的預測又確實應驗了，節(jié)點踩得非常精準，回過頭來看，不由得讓人嘆服。

多年蟬聯(lián)華人首富的李嘉誠曾發(fā)出過警示，房子是用來住的，不是用來炒的，投機推動的上漲不可持續(xù)，不僅包括房價，也包括房企的債務，未來幾年將面臨劇烈波動。隨后，他在樓市火爆期拋售了上海、廣州、南京等地的物業(yè)，并7折處理手中的樓盤，套取了大量現(xiàn)金?！安毁嵢∽詈笠粋€銅板”也成為他的代名詞。

SOHO潘石屹則是頂?shù)赘呤?。他?993年看海南樓市庫存報表，清盤離場，隨后海南樓市泡沫破裂，樓價跌去了2/3。到2018年時，他感覺風險太大，拋售京滬400億物業(yè)，隨后還對發(fā)出過二手房拋售潮、高層住宅或成燙手山芋的預判?，F(xiàn)在看，是不是像在他身上安裝了時空機器似得？確實頗具前瞻性。

萬達王健林早在2013年就認為，房地產(chǎn)高速增長僅僅只有10年，此后市場將大幅衰減，城市化完成即見頂。實際上，才過6年，也就是2019年，萬達就宣布退出房地產(chǎn)，不留一磚一瓦，說房地產(chǎn)已經(jīng)到頭，當即甩賣資產(chǎn)，成功逃過一劫。

這其中還有一位跨界較精準預測房地產(chǎn)的大佬，他就是玻璃大王曹德旺。在他看來，房子就是磚頭水泥，老齡化加上少子化，導致購房主力萎縮，三四線鶴崗化將越來越多，未來房子不是資產(chǎn)是負債。所以，他建議自己的親妹妹要把多余的房子處理掉，如果當時有人聽信他的話，估計現(xiàn)在做夢都能笑醒。

看了以上，不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn)一個共性問題。那就是，這幾位大佬之所以預判精準，除了本身的高瞻遠矚意識外，還有因不在其位，也敢講真話了。

比如，李嘉誠一方面想手中多握現(xiàn)金以應對風險，另一方面想把資金用于他看好的其他行業(yè)；潘石屹本就打算要全部撤走了；王健林是因為萬達要走輕資產(chǎn)之路，不再搞地產(chǎn)了；曹德旺就更不用說，本身就不從事房地產(chǎn)。

當然，預測精準派中還不得不提到另一位重量級人物，這就是萬科創(chuàng)始人王石。他帶領萬科連續(xù)多年位居房地產(chǎn)行業(yè)榜首位置，成為一眾房企爭相學習趕超的對象，是地產(chǎn)行業(yè)的時代標桿。

當行業(yè)發(fā)展進入鼎盛期以后，王石早在2008年就提出了樓市“拐點論”，說“樓市黃金時代將結束”，并帶頭降價去庫存。2016年發(fā)出泡沫警示，說“房價非理性上漲不可持續(xù)”，2021年說“高杠桿、高周轉時代徹底結束，房企轉向低負債、重品質”。

可以說，王石對行業(yè)的前次預測均一一應驗了（2017年王石辭去萬科董事長，離開萬科），均是在行業(yè)的關鍵期作出的，被業(yè)界美稱為“逃頂大師”。離我們最近的2021年這一次預測，現(xiàn)在看來，其實也再次應驗：無論是政策導向，還是行業(yè)發(fā)展實際趨勢，2026年開始，房產(chǎn)大概率將面臨3大轉變。

首先是房企負債將持續(xù)降低。

在2021年樓市頂峰期，房企平均負債率達到了80%，部分房企負債率超過100%（基本都暴雷了），個別房企負債率達到200%以上。監(jiān)管層祭出“三道紅線”以后，經(jīng)過4年時間的去債務杠桿，目前頭部央企房企負債率普遍在50%以下了，這也是為什么監(jiān)管層不再要求上報“三道紅線”的主要原因，大體風險已經(jīng)解除。

但是我們也知道，無論是目前央國企房企的負債率（50%以下），還是出險房企負債率（80%-100%），與國外房企的平均負債率在30%左右，還有繼續(xù)下降的空間。所以，不要聽到說不報“三道紅線”就如何如何了，因為現(xiàn)在的負債率仍然較高，照樣融不到多少資金，未來只有繼續(xù)逐步降低債務，行業(yè)才會保持健康發(fā)展。

其次是現(xiàn)房銷售將成為趨勢。

自2021年高負債房企相繼暴雷以來，控制交付風險成為實現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸的重要工作，呼吁了多年的商品房銷售制度改革從臺后走向臺前。在此背景下，國家層面要求有力有序推進現(xiàn)房銷售。進入2026年，住建部負責人要求在商品房銷售上推進現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)“所見即所得”。這意味著，商品房高周轉模式正式退出歷史舞臺。

數(shù)據(jù)顯示，2025年全年商品房現(xiàn)房銷售比例已經(jīng)突破35%，現(xiàn)房銷售占比呈現(xiàn)快速增長趨勢。其中海南是首個在全域推行現(xiàn)房銷售的省份，目前現(xiàn)房銷售占比已占70%左右。雄安新區(qū)則要求全域執(zhí)行現(xiàn)房銷售。河南信陽、湖南邵陽、荊門、平江（首個縣城全域）、安徽滁州、山東菏澤等，新出讓宅地必須現(xiàn)房銷售?？梢钥吹?，現(xiàn)房銷售正從制度上全面推進。

在實際市場中，現(xiàn)房銷售之所以得以全面鋪開，其好處自然也是顯而易見的。有數(shù)據(jù)表明，核心城市的現(xiàn)房去化率要比期房高20%-30%，其重要原因就是開發(fā)商更注重品質展示（房子品質更好）、沒有交付風險、即買即住。

可以預見，在政策的推動下，行業(yè)本身的需求下，現(xiàn)房銷售上升為主流趨勢是水到渠成的事。

最后是“好房子”將越來越多。

我們僅用二十多年時間，人均居住面積就趕上發(fā)達國家上百年的房地產(chǎn)發(fā)展結果，但好房子占比并不高。所以，“好房子”建設成為“十五五規(guī)劃”提出的住房發(fā)展目標，住房從“住有所居”向“住好房子”轉變。

我們常說吐槽的樓層高度、電梯、隔音等問題，都在“好房子”建設標準中具象化，新的住宅規(guī)范要求層高≥3.0米、4層及以上必須裝電梯、強化隔聲/日照/防水等高標準要求，得房率都相比以往的房子提高不少。

由此可見，“好房子”建設不僅是提升居住品質的民生工程，更是推動房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)高質量發(fā)展的關鍵抓手，正引領行業(yè)從粗放式增長邁向精細化、可持續(xù)發(fā)展的新階段，順應“剛需減少、改善成為主流”的房地產(chǎn)發(fā)展新模式、新趨勢。

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