根據(jù)國金證券研報數(shù)據(jù)，截至1月末，22城二手房成交面積的同比降幅由26.8%收窄至13.0%。多地二手房成交回暖，背后的原因是什么？房價是否有望筑底？

這個問題可以分兩部分來看清楚：一是為什么會回暖，二是房價能否視為筑底。

一方面，政策在集中發(fā)力，顯著降低交易和持有成本，直接刺激二手房流動。

2026年開年，房地產(chǎn)相關(guān)政策明顯從去杠桿、去泡沫，轉(zhuǎn)向穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期，重點是降低買賣雙方的綜合成本，鼓勵合理自住和改善需求入場。

個人銷售住房增值稅政策調(diào)整后，購房不足兩年的稅率由5%降至3%，持有兩年以上住房對外銷售免征增值稅。

以一套300萬左右的房子為例，持有不滿兩年出售，增值稅從15萬元降為9萬元，節(jié)省約6萬元，對想賣舊換新的家庭是非常直接的減負。與此同時，出售自有住房并在一年內(nèi)重新購買住房的家庭，可以申請退還已繳納的個人所得稅，這等于給換房行為打折，盤活二手房存量。

金融端也在同步降成本。公積金貸款利率降到近幾年相對低位，五年以上首套公積金利率大致在2%左右，商業(yè)性按揭首付比例也有所下調(diào)，整體信貸環(huán)境更寬松。

對買房人來說，首付壓力變小、總利息支出下降；對賣房人來說，潛在買家的支付能力邊際改善，更容易成交。多項政策疊加，構(gòu)成了一個“低成本交易窗口期”，自然會推高二手房成交量。

另一方面，價格已經(jīng)經(jīng)歷了一輪較為徹底的主動出清，以價換量階段正在展開。

根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，截至1月末，22城二手房成交面積同比降幅從26.8%收窄到13.0%，2026年以來成交面積環(huán)比連續(xù)正增長，1月末已回升至279萬平方米，為2025年6月以來最高水平，同比增幅由負轉(zhuǎn)正至17.7%。

全國二手住宅掛牌價格依然在環(huán)比下跌，但跌幅從此前明顯的下挫，收窄到不足1%左右，呈現(xiàn)出“從跳水變成緩慢下臺階”的走勢。

城市數(shù)據(jù)更能說明問題。上海1月二手房網(wǎng)簽約2.28萬套，同比大增且連續(xù)三個月站在2.2萬套上方，創(chuàng)近五年同期新高；北京1月二手住宅網(wǎng)簽超過1.5萬套，同比增長超過兩成，為近幾年同期高點；其他像廣州、西安等重點城市，二手房成交同比也普遍保持增長，部分城市創(chuàng)下近三年或五年新高。

但與此同時，這些城市二手房均價整體仍在微跌或弱勢震蕩區(qū)間，并沒有出現(xiàn)全面快速上漲局面。

這組“量升價弱”的組合，本質(zhì)上就是以價換量。過去兩三年，很多業(yè)主被市場反復(fù)教育：不降價就賣不掉。到了2025年四季度，不少城市的二手房價格已出現(xiàn)10%–20%的累計回調(diào)，學(xué)區(qū)房、地鐵盤、老小區(qū)都在不同程度下調(diào)報價。

價格跌到剛需和改善真正能咬牙接住的位置后，成交需求被激活，成交量開始放大，但價格仍在底部區(qū)域徘徊。

供需結(jié)構(gòu)變化也很關(guān)鍵。北京二手房掛牌量從2025年9月的14萬多套下降到2026年1月的12萬多套，新政之后日均新增掛牌量回落明顯；上海二手住宅掛牌量連續(xù)數(shù)月下行，中介平臺記錄的庫存連跌多個季度；

全國范圍內(nèi)，重點城市二手房掛牌量也在環(huán)比收縮。這意味著前期那種大規(guī)模、恐慌式的拋售行為已經(jīng)退潮，愿意“打骨折甩賣”的業(yè)主在變少。

與此相對的是，部分核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)房源議價空間在收窄，之前常見的10%–15%砍價幅度逐步收窄到更有限的范圍，甚至個別樓盤開始小幅上調(diào)掛牌價。市場從“買方極度占優(yōu)”慢慢回到相對平衡狀態(tài)。

當(dāng)掛牌減少、拋壓減輕、議價空間收窄時，價格繼續(xù)快速下跌的動力自然削弱，這就是所謂“止跌信號”最直接的體現(xiàn)。

最后一股力量來自預(yù)期，也就是人心。從輿論和市場參與者的提問來看，過去幾年大家問得最多的是“還會跌多少”“還能不能保值”，而最近幾個月，更多人在問“現(xiàn)在是不是底”“會不會錯過窗口期”。

這種問題本身，就代表著心態(tài)從“趕緊離場”向“要不要上車”轉(zhuǎn)變。

在真實生活中，很多家庭的決策與其說是對行情的精確判斷，不如說是被現(xiàn)實需求推著往前走：孩子快上學(xué)了，需要學(xué)區(qū)；父母要來同住，需要多一間房；通勤太辛苦，希望靠近工作地。

當(dāng)價格從高位跌下來，政策降低了稅費和利息成本，月供壓力可控時，一部分剛需和改善就會集中入場。這種“被生活逼出來”的需求，往往更具韌性，也更能支撐成交量的底部。

那么，在這樣的背景下，能不能說房價已經(jīng)筑底？

需要區(qū)分層級來看。全國層面來看，目前出現(xiàn)的是比較典型的“量先穩(wěn)、價磨底”的狀態(tài)：多組高頻數(shù)據(jù)表明，重點城市二手房成交面積環(huán)比多月為正、同比由負轉(zhuǎn)正；百城二手住宅價格整體依然在小幅下行區(qū)間，但跌幅明顯在收窄；核心城市掛牌量和庫存從高位回落，業(yè)主議價空間收窄。

這一系列現(xiàn)象組合在一起，說明全國范圍內(nèi)的二手房市場，已經(jīng)從之前的快速下跌階段，進入到緩慢磨底和結(jié)構(gòu)性分化階段，“止跌信號”是可以確認的。

但這并不等于全國房價已經(jīng)出現(xiàn)統(tǒng)一的大底，更不意味著要馬上進入新一輪普漲周期。

一線和少數(shù)強二線城市，人口和產(chǎn)業(yè)基本面較好，近兩三年價格已經(jīng)歷一輪較深調(diào)整，加上這次政策托底和成交恢復(fù)，可以認為已經(jīng)大致落在“價格底部區(qū)間”內(nèi)，未來大概率是在一個相對窄的區(qū)間內(nèi)上下震蕩，而不是再度普遍大幅下行。

大量中小城市則不同。人口流出、產(chǎn)業(yè)支撐有限、土地早期供應(yīng)過多，導(dǎo)致庫存壓力依然顯著。

即便短期也出現(xiàn)因為政策或節(jié)日錯位帶來的成交回暖，但從中長期看，價格仍面臨下行或長期弱勢的壓力。在這些地方談“筑底”，為時尚早，更接近“途中反彈”。

對普通購房者而言，可操作的結(jié)論或許是：如果你是剛需或改善，身處一線或有穩(wěn)定人口流入和產(chǎn)業(yè)支撐的強二線城市，有穩(wěn)定工作和可控杠桿，打算長期自住三年以上，那么現(xiàn)在這輪成交回暖階段，是一個相對安全的上車窗口期，不必過度糾結(jié)“是不是絕對最低點”。

更重要的是挑對城市、板塊和產(chǎn)品，控制好自己的負債比例，而不是妄想通過頻繁進出賺快錢。

如果你是在大量中小城市，看重的是資產(chǎn)保值增值而非居住本身，就要更謹慎，關(guān)注人口流向、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和財稅狀況，警惕長期供大于求導(dǎo)致房價“緩跌拖長線”的風(fēng)險。在這些地方，買房更多要從“消費品+必要居住品”的角度綜合考量，而不是單純的投資品。

如果是純投資、短炒思路，指望復(fù)制過去高杠桿、短周期的暴漲故事，那這輪回暖其實和你關(guān)系不大。市場已經(jīng)回歸一個更接近普通資產(chǎn)的收益率區(qū)間，風(fēng)險收益比已經(jīng)完全不同于上一輪大牛市。

所以咱們普通人真正需要關(guān)注的，不是會不會再跌幾個點，而是你站在什么城市、什么板塊，用什么杠桿，做的是過日子的決策，還是賭運氣的選擇。