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物業(yè)費拖欠超千萬，如果把角色換成業(yè)主，你愿意干嗎？

收費率低至難以想象，物業(yè)公司反成“老賴”，這個困局到底該如何破解？

浙江綠博物業(yè)公司的法人黃敏財最近向媒體求助，稱其公司有1000余萬元應(yīng)收物業(yè)費無法追討，導(dǎo)致公司欠薪、欠款，已經(jīng)成為被強制執(zhí)行對象。

從2025年3月至今，該公司在浦江縣法院只成功立案一起，被起訴業(yè)主很快補交了1萬余元的物業(yè)費。而這家公司服務(wù)的幾個小區(qū)共有3000余戶業(yè)主存在欠費情況。

物業(yè)公司的困境：從服務(wù)者到“老賴”

綠博物業(yè)公司的遭遇并非孤例。物業(yè)公司普遍面臨收費難題，甚至因收費困難導(dǎo)致自身無法正常運營。黃敏財表示：“為了提供合格的物業(yè)服務(wù)，我們幾年間先后墊款600余萬元，但因為被拖欠的物業(yè)費數(shù)額巨大，公司出現(xiàn)了拖欠員工工資和合作伙伴賬款等情況?！?/p>

物業(yè)費拖欠形成惡性循環(huán)：業(yè)主因不滿意服務(wù)拒交費用→物業(yè)公司資金短缺無法提升服務(wù)→更多業(yè)主拒絕繳費→服務(wù)進一步惡化。最終，物業(yè)公司不得不退出小區(qū)，而業(yè)主的居住環(huán)境也一落千丈。

如果角色互換，作為業(yè)主，你愿意投入資金卻無法獲得穩(wěn)定回報嗎？愿意在服務(wù)后遲遲收不到費用嗎？愿意被人指責服務(wù)不佳卻又沒有改進資金嗎？

業(yè)主為何拒交物業(yè)費？理由復(fù)雜多樣

業(yè)主拒交物業(yè)費的原因多種多樣。雙塔區(qū)某小區(qū)物業(yè)公司與85戶業(yè)主長達三年的物業(yè)費糾紛典型案例中，業(yè)主道出了心聲：“不是我們不交物業(yè)費，是物業(yè)服務(wù)確實有問題。”

三年來，該小區(qū)監(jiān)控存在盲區(qū)、電梯維護不及時、公共照明損壞等問題始終未得到妥善解決，85戶業(yè)主選擇以拒繳物業(yè)費的方式表達不滿。 物業(yè)公司則感到無奈，認為業(yè)主因局部問題否定全部服務(wù)，導(dǎo)致收費困難，進而影響服務(wù)提升，形成惡性循環(huán)。

從上海浦東新區(qū)法院的調(diào)研報告看，物業(yè)欠費案件數(shù)量逐年上升。業(yè)主拒交費用的原因主要包括：物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達標、物業(yè)費價格與實際服務(wù)不符、開發(fā)商遺留問題、個別業(yè)主無支付能力等。

破解之道：多元解紛機制的成功實踐

面對這一普遍難題，各地探索出了一些行之有效的解決方案。雙塔區(qū)構(gòu)建的“調(diào)解優(yōu)先、裁判兜底、行業(yè)監(jiān)管、源頭治理”多元解紛機制，成功解決了一起長達三年的物業(yè)費糾紛。

專項調(diào)解團隊走進小區(qū)，連續(xù)多日走訪業(yè)主、查看設(shè)施、翻閱物業(yè)記錄，最終共同確認了4項具體可整改的服務(wù)瑕疵，為調(diào)解打下事實基礎(chǔ)。調(diào)解過程中，法官向業(yè)主說明，依據(jù)《物業(yè)管理條例》，不能因部分服務(wù)問題而拒絕繳納全部物業(yè)費；同時也向物業(yè)公司明確指出，“服務(wù)達標是收費的前提”，企業(yè)應(yīng)對服務(wù)不到位之處承擔責任。

北京密云區(qū)行宮社區(qū)云湖家屬院創(chuàng)新推行的“物業(yè)繳費六步法”也取得了顯著成效：入戶動員上門繳、黨員帶頭主動繳、張榜公示限期繳、緊盯少數(shù)勸導(dǎo)繳、組織協(xié)助督促繳、訴訟法律強制繳。

這一方法使業(yè)主繳費率由原來的不足60%，迅速提升到96%。 大同市國瑞物業(yè)集團則通過加強溝通、主動作為、解決難題、全員參與等措施，連續(xù)六年使物業(yè)費平均收費率達90%以上。

物業(yè)服務(wù)，需要雙方換位思考

物業(yè)費收繳難問題背后，是物業(yè)公司與業(yè)主之間缺乏信任與理解。如果業(yè)主能站在物業(yè)公司的角度思考：投入大量人力物力后無法收回成本，如何持續(xù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)？如果物業(yè)公司能真正站在業(yè)主立場：我提供的服務(wù)是否配得上收取的費用？

物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展需要雙方共同努力。物業(yè)公司應(yīng)提升服務(wù)質(zhì)量，確保質(zhì)價相符；業(yè)主則應(yīng)理性維權(quán)，通過合法渠道表達訴求，而非簡單以拒交物業(yè)費作為對抗手段。

正如密云區(qū)的成功實踐所展示的，當社區(qū)黨組織牽頭，各方協(xié)同參與，找到平衡點，物業(yè)費糾紛是可以有效解決的。 物業(yè)公司與業(yè)主不是對立關(guān)系，而是利益共同體——只有雙方合作，才能創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，實現(xiàn)共贏。

假如明天角色互換，你是物業(yè)服務(wù)的提供者，面對服務(wù)后難以收費的困境，你會如何應(yīng)對？或許，多一些換位思考，我們就能找到破解物業(yè)費糾紛的鑰匙。

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