房?jī)r(jià)這事兒，很多人覺(jué)得跌了就好，尤其是買(mǎi)不起房的那些人，總盼著炒房客吃虧?？扇毡镜睦訑[在那兒，用三十年時(shí)間證明，房?jī)r(jià)真要是暴跌了，誰(shuí)都撈不著好。八十年代日本經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)成了香餑餑，東京房?jī)r(jià)從1985年的每平方米150萬(wàn)日元，漲到1990年的200萬(wàn)日元。

核心區(qū)甚至超700萬(wàn)日元。那時(shí)候全球資金涌進(jìn)來(lái)，大家都覺(jué)得房產(chǎn)穩(wěn)賺不賠。結(jié)果1991年泡沫破了，房?jī)r(jià)一路往下掉，到2002年?yáng)|京房?jī)r(jià)跌幅超50%。這不光是房?jī)r(jià)的事兒，整個(gè)經(jīng)濟(jì)都跟著遭殃。GDP增速?gòu)母叻迤诘?%多，滑到2023年的不到2%，中間好幾年還是負(fù)增長(zhǎng)。

失業(yè)率上去了，銀行壞賬堆成山，企業(yè)破產(chǎn)一大片。老百姓的資產(chǎn)縮水，信心沒(méi)了，消費(fèi)也跟不上。炒房的人更慘，很多人還不起貸，直接破產(chǎn)。社會(huì)問(wèn)題也冒出來(lái)了，自殺率在九十年代猛增，年輕人不結(jié)婚不生孩子，生育率從1990年的1.54掉到2023年的1.2。

人口負(fù)增長(zhǎng)，企業(yè)招不到人，養(yǎng)老金壓力大。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈全線崩盤(pán)，上游建材、下游家居，全都裁員降薪。鋼鐵產(chǎn)量從1.1億噸，降到8700萬(wàn)噸。可見(jiàn)房?jī)r(jià)暴跌不是誰(shuí)贏誰(shuí)輸?shù)膯?wèn)題，是全社會(huì)都輸。

日本房?jī)r(jià)暴跌的根源和早期沖擊

房?jī)r(jià)暴跌的禍根，主要埋在政策和市場(chǎng)失控上。1985年廣場(chǎng)協(xié)議讓日元對(duì)美元升值50%，外資蜂擁而入推高房?jī)r(jià)。日本銀行信貸松散，貸款門(mén)檻低，連沒(méi)穩(wěn)定收入的人都能借錢(qián)買(mǎi)房。結(jié)果泡沫大了，1990年日本銀行加息，限制地產(chǎn)融資，市場(chǎng)一下涼了。

1991年房?jī)r(jià)開(kāi)始跌，投資者拋售房產(chǎn)，需求沒(méi)了支撐。早期沖擊最直接的是金融系統(tǒng)，銀行壞賬從幾萬(wàn)億日元堆起來(lái)，1997年亞洲金融危機(jī)又雪上加霜，好幾家大銀行倒閉。企業(yè)融資難，訂單少，生產(chǎn)線停擺。

房地產(chǎn)從業(yè)者首當(dāng)其沖，不光開(kāi)發(fā)商，建材供應(yīng)商、房屋中介、金融服務(wù)，全產(chǎn)業(yè)鏈都受牽連。1992年開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)數(shù)超2000家，建筑工地閑置。老百姓買(mǎi)房的那些人，本想房產(chǎn)增值養(yǎng)老，結(jié)果資產(chǎn)腰斬。很多人賣(mài)房還貸，市場(chǎng)更亂。社會(huì)層面，自殺事件多起來(lái)，1998年自殺人數(shù)超3萬(wàn)，比平時(shí)高出不少。

年輕人就業(yè)難，收入下滑，升職慢，許多人干脆宅家不出去。生育率降了，人口結(jié)構(gòu)老化，企業(yè)破產(chǎn)數(shù)到2023年達(dá)8690家。房?jī)r(jià)暴跌還帶出通縮，物價(jià)跌，經(jīng)濟(jì)活力沒(méi)了。日本用這些年證明，房?jī)r(jià)不是孤立的，牽一發(fā)動(dòng)全身。

房?jī)r(jià)暴跌的連鎖反應(yīng)，擴(kuò)散到整個(gè)社會(huì)結(jié)構(gòu)。九十年代房?jī)r(jià)跌得猛，居民財(cái)富縮水，消費(fèi)力弱了。企業(yè)投資少，創(chuàng)新停滯，日本從科技大國(guó)滑到邊緣。2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅，又一波打擊，東京房?jī)r(jià)累計(jì)跌30%。政府試著救市，但早期政策不力，加劇問(wèn)題。

2008年全球金融危機(jī)，日本房?jī)r(jià)再跌。日本的教訓(xùn)是，房?jī)r(jià)暴跌放大經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。炒房客高位接盤(pán)，很多人斷供，房產(chǎn)拍賣(mài)多，市場(chǎng)低迷。社會(huì)風(fēng)氣變差，梅毒病例2023年新增1.5萬(wàn)例，年輕人不負(fù)責(zé)的生活方式增多。企業(yè)轉(zhuǎn)向海外投資，國(guó)內(nèi)空置廠房多。

政策層面，日本推廣個(gè)人破產(chǎn)制度，幫處理壞債，像美國(guó)次貸危機(jī)那樣。2012年后安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)寬松貨幣，財(cái)政刺激，房?jī)r(jià)才穩(wěn)住。2023年?yáng)|京房?jī)r(jià)回升到每平方米161萬(wàn)日元，但還沒(méi)超1990年峰值?？梢?jiàn)房?jī)r(jià)暴跌不是短期事，影響持久。

經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力弱了，年輕人一代標(biāo)簽就是低欲望，不奮斗。日本用三十年告訴大家，房?jī)r(jià)穩(wěn)住比暴跌好，暴跌只會(huì)讓大家一起吃虧。

從日本房?jī)r(jià)暴跌看教訓(xùn)

日本房?jī)r(jià)暴跌的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)其他地方有借鑒。房?jī)r(jià)不能一跌了之，得穩(wěn)住市場(chǎng)。政府該出手時(shí)出手，像日本后期發(fā)展保障房，滿(mǎn)足中低收入需求。商品房回歸市場(chǎng)，貸款嚴(yán)格審核，避免高風(fēng)險(xiǎn)客戶(hù)。個(gè)人破產(chǎn)制度全國(guó)推廣，幫化解壞賬，不讓爛尾樓拖累經(jīng)濟(jì)。

新興產(chǎn)業(yè)得跟上，新能源汽車(chē)、5G這些，雖替換不了房地產(chǎn)就業(yè)，但能注入活力。日本2023年企業(yè)海外凈資產(chǎn)471萬(wàn)億日元，靠這些維持。房?jī)r(jià)暴跌還提醒，人口問(wèn)題關(guān)鍵。生育率低，勞動(dòng)力少，養(yǎng)老金缺口大。

日本老齡化嚴(yán)重，養(yǎng)老院滿(mǎn)員。房?jī)r(jià)穩(wěn)了，經(jīng)濟(jì)才有底氣。三十年過(guò)去，日本還沒(méi)完全爬出坑，GDP增速低迷。房?jī)r(jià)暴跌沒(méi)有贏家，炒房客輸錢(qián)，年輕人輸未來(lái)，國(guó)家輸活力。三十年經(jīng)驗(yàn)擺在那兒，沒(méi)有贏家，只有輸家。大家得警惕，別重蹈覆轍。