北京作為先行者，已經(jīng)有多個原拆原建試點(diǎn)在進(jìn)行。比如西城區(qū)一些老樓，通過這種方式徹底解決安全隱患，居民回遷后住上帶電梯的新房。整個過程注重居民意見，政府更多提供指導(dǎo)和支持。

這種轉(zhuǎn)變的核心在于，房地產(chǎn)進(jìn)入存量階段。新房供應(yīng)不再是主要增長點(diǎn)，重點(diǎn)放在改善現(xiàn)有住房品質(zhì)上。過去大拆大建模式逐步退出，取而代之的是更精準(zhǔn)的城市更新方式。

原拆原建和傳統(tǒng)舊改有本質(zhì)區(qū)別。傳統(tǒng)舊改主要做基礎(chǔ)提升，比如修管線、刷外墻、加綠化，房屋結(jié)構(gòu)基本不動，適合一般老舊小區(qū)。成本相對低，擾民也少。

原拆原建則不同，它針對安全問題嚴(yán)重的房屋，直接拆除舊樓，在原位置重建新樓。居民暫時外遷，完工后回原址，產(chǎn)權(quán)保持不變。新房標(biāo)準(zhǔn)更高，通常加裝電梯，改善布局。

這種方式要求居民意愿高度統(tǒng)一，通常需要絕大多數(shù)業(yè)主同意。適用范圍有限，主要限于城市核心區(qū)那些鑒定為嚴(yán)重隱患的樓宇。不是所有老破小都能走這條路。

試點(diǎn)項目推進(jìn)中，北京一些樓采用模塊化建造，施工時間大大縮短。居民從拆遷到回遷，周期比傳統(tǒng)方式快不少。政府簡化審批，引入專業(yè)單位幫忙實(shí)施。

上海最近也推出新舉措，從2026年2月開始，在浦東、靜安、徐匯試點(diǎn)收購二手住房，用于轉(zhuǎn)為保障性租賃住房。優(yōu)先考慮建成時間較早、小戶型的老房子，改造成租賃房源后增加供給。

這項政策一方面幫部分業(yè)主解決出售難題，另一方面為年輕人提供更多中心區(qū)租房選擇。收購后統(tǒng)一裝修，房源質(zhì)量有保障，也能穩(wěn)定市場預(yù)期。

樓市進(jìn)入存量時代，意味著業(yè)主心態(tài)要調(diào)整。過去很多人指望拆遷一夜致富，現(xiàn)在更多靠房屋自身價值。位置好、出租穩(wěn)定的老破小，持有成本不高的話，完全可以繼續(xù)租出去。

如果房屋安全隱患大，出租也不順，考慮政策提供的路徑更實(shí)際。像上海收購這樣的舉措，給想置換的業(yè)主多一個選項。先賣舊房再買新房，避免資金鏈斷裂。

原拆原建試點(diǎn)雖少，但方向明確。未來可能在更多城市推廣，重點(diǎn)解決那些修補(bǔ)已無力的危舊房。居民參與決策是關(guān)鍵，政府不會大包大攬。

普通舊改還在繼續(xù)推進(jìn)，覆蓋面廣，很多小區(qū)通過加裝設(shè)施、優(yōu)化環(huán)境，居住條件已有改善。但對結(jié)構(gòu)老化的房屋，效果有限，原拆原建正好補(bǔ)充這一塊。

政策層層加碼，都是為了讓老房子更好住，而不是刺激投機(jī)。業(yè)主最實(shí)在的判斷標(biāo)準(zhǔn)，還是看房屋安全和實(shí)際收益。租金能穩(wěn)住持有成本的，不必急著低價出手。

理性看待變化，別再幻想大漲或強(qiáng)制拆遷。存量市場下，穩(wěn)健持有或適時調(diào)整，才是靠譜選擇。政策托底意圖明顯，給老破小找到可持續(xù)出路。

多地實(shí)踐證明，這種精準(zhǔn)更新方式可行。居民住上新房后，反饋普遍正面。未來隨著經(jīng)驗積累，類似項目會逐步增多，但始終控制在必要范圍內(nèi)。

手握老破小的朋友，關(guān)注本地政策動態(tài)很重要。了解自家房屋狀況，結(jié)合家庭需求，早做打算。樓市新階段，實(shí)用為先，投機(jī)空間越來越小。