對(duì)于手握老破小的業(yè)主來說，近期一個(gè)重要的樓市動(dòng)向必須高度關(guān)注。

但很多人仍將其等同于普通舊改，認(rèn)為只是修修補(bǔ)補(bǔ)的小優(yōu)化，這其實(shí)是一個(gè)嚴(yán)重的認(rèn)知誤區(qū)。

這一輪原拆原建，絕非小打小鬧的局部升級(jí)，而是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的徹底大轉(zhuǎn)向：從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量盤活，從新房主導(dǎo)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)，從過去的大拆大建轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)化城市更新。

甚至可以說，這或許是你手中老破小價(jià)值重估的重要契機(jī)。

這是最關(guān)鍵的一點(diǎn)，也是很多老破小業(yè)主最容易踩坑的地方，很多人看到“改造”就以為是普通舊改，實(shí)則兩者在核心模式、改造力度上有著天壤之別。

先給大家通俗講清楚，普通舊改大家都不陌生，近幾年一直在推進(jìn)，核心就是“修修補(bǔ)補(bǔ)、錦上添花”，不改變房子的主體結(jié)構(gòu)、建筑面積和戶型格局，主要針對(duì)外墻、樓道、管網(wǎng)、綠化等進(jìn)行升級(jí)。

比如給老房子刷外墻、更換老舊水管、修補(bǔ)破損樓道、增加小區(qū)綠化，最多再增設(shè)幾個(gè)充電樁、加裝電梯，本質(zhì)上沒有改變房子的核心屬性，改造后居住體驗(yàn)有提升，但戶型小、采光差、安全隱患未徹底解決。

而原拆原建完全不同，核心是“先拆除、再重建”，簡(jiǎn)單說就是把老舊房子全部拆掉，在原來的地塊上，按照新的標(biāo)準(zhǔn)、新的規(guī)劃，重建新房，而且基本保持業(yè)主原來的居住面積，甚至部分項(xiàng)目會(huì)適當(dāng)增加面積。

對(duì)此，很多業(yè)主還是分不清，這里用最通俗的語言，從4個(gè)核心方面拆解：

第一個(gè)差別就是改造力度，普通舊改是“小修小補(bǔ)”，不拆房、不改變主體結(jié)構(gòu)，只能解決表面問題；原拆原建是“徹底重建”，從根源上解決老破小的安全隱患、配套落后、戶型不合理等所有痛點(diǎn)。

第二個(gè)差別是資金投入，普通舊改資金投入較少，主要由財(cái)政補(bǔ)貼和少量業(yè)主出資構(gòu)成，改造費(fèi)用相對(duì)可控；原拆原建資金投入巨大，由政府、企業(yè)、業(yè)主三方共同承擔(dān)，業(yè)主需要承擔(dān)部分重建費(fèi)用，但比例相對(duì)合理。

第三個(gè)差別是改造周期，普通舊改周期較短，一般3-6個(gè)月就能完成，不影響業(yè)主正常居住，最多臨時(shí)不便；原拆原建周期較長(zhǎng)，一般1-2年，業(yè)主需要臨時(shí)搬遷，期間會(huì)有相應(yīng)的過渡安置補(bǔ)貼。

第四個(gè)差別是后續(xù)權(quán)益，普通舊改后，房子的產(chǎn)權(quán)年限、建筑面積、戶型格局都不變，房?jī)r(jià)可能有小幅上漲；原拆原建后，房子是全新的，產(chǎn)權(quán)年限重新計(jì)算，居住舒適度大幅提升，房?jī)r(jià)漲幅也會(huì)更明顯。

第一類是建成年代久遠(yuǎn)的老破小，多數(shù)省份明確要求，建成滿30年及以上，部分城市放寬至25年以上，房子主體結(jié)構(gòu)老化嚴(yán)重，存在明顯的安全隱患，比如墻體開裂、地基沉降、管線老化等，無法通過普通舊改解決。

第二類是配套設(shè)施極度落后的老破小，沒有獨(dú)立衛(wèi)生間、沒有集中供水供電、沒有消防設(shè)施，或者小區(qū)沒有綠化、沒有停車位、沒有電梯，居住體驗(yàn)極差，不符合當(dāng)前居住標(biāo)準(zhǔn)，且無法通過加裝配套改善。

第三類是位于城市更新核心區(qū)域的老破小，這類老破小不僅自身?xiàng)l件落后，還影響城市整體面貌，納入當(dāng)?shù)爻鞘懈乱?guī)劃，推進(jìn)原拆原建后，既能改善業(yè)主居住條件，也能提升城市形象，優(yōu)先獲批推進(jìn)。

需要注意的是，原拆原建還需要滿足一個(gè)核心條件，就是業(yè)主同意率，多數(shù)省份要求同意率達(dá)到90%及以上，才能啟動(dòng)原拆原建工作，畢竟涉及到拆遷、重建和資金分?jǐn)?，需要業(yè)主達(dá)成共識(shí)。

老破小業(yè)主最關(guān)心的，莫過于原拆原建的補(bǔ)貼政策、過渡安置、產(chǎn)權(quán)歸屬這3個(gè)核心問題，這里結(jié)合多省政策，一次性說清，幫大家打消顧慮。

關(guān)于補(bǔ)貼政策，多省明確表示，原拆原建給予財(cái)政補(bǔ)貼，補(bǔ)貼比例根據(jù)地區(qū)不同有所差異，一般在重建總費(fèi)用的30%-50%，剩余部分由業(yè)主和參與企業(yè)共同承擔(dān)，業(yè)主可以選擇一次性繳納，也可以選擇分期繳納。

關(guān)于過渡安置，原拆原建期間，業(yè)主需要臨時(shí)搬遷，政府會(huì)按照當(dāng)?shù)刈夥繕?biāo)準(zhǔn)，發(fā)放過渡安置補(bǔ)貼，補(bǔ)貼按月發(fā)放，直至新房建成交付，確保業(yè)主過渡期間有地方居住，不用承擔(dān)額外的租房壓力。

關(guān)于產(chǎn)權(quán)歸屬，這一點(diǎn)大家完全可以放心，原拆原建后，新房的產(chǎn)權(quán)依舊歸業(yè)主所有，產(chǎn)權(quán)年限重新計(jì)算，按照現(xiàn)行住宅產(chǎn)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，而且業(yè)主原來的居住面積不會(huì)減少，部分項(xiàng)目會(huì)根據(jù)戶型優(yōu)化，適當(dāng)增加面積，增加部分無需額外繳費(fèi)。

還有業(yè)主咨詢“原拆原建后，能不能自由交易”，答案是可以的，新房交付后，業(yè)主取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，就可以正常交易、過戶，和普通商品房沒有區(qū)別，而且因?yàn)槭切路浚魍ㄐ詴?huì)比原來的老破小更好。

那是不是以后就沒有普通舊改了？其實(shí)并不是，原拆原建是優(yōu)先推進(jìn)，而非完全取代普通舊改，部分老破小依舊可以申請(qǐng)普通舊改。

比如建成20年左右的小區(qū)，房子主體結(jié)構(gòu)沒有問題，只是外墻脫落、樓道破損、管網(wǎng)老化，這類小區(qū)就適合普通舊改，通過修修補(bǔ)補(bǔ)提升居住體驗(yàn)，投入少、周期短，也能滿足業(yè)主的基本需求。

還有部分位于非城市更新區(qū)域、業(yè)主同意率不足90%的老破小，無法啟動(dòng)原拆原建，也會(huì)繼續(xù)推進(jìn)普通舊改，確保所有老破小都能得到相應(yīng)的改造，不讓業(yè)主吃虧。

比如浙江杭州的某老舊小區(qū)，建成于1995年，距今已有31年，此前墻體開裂、管線老化、沒有電梯，業(yè)主反映強(qiáng)烈，2025年底納入原拆原建試點(diǎn)，2026年初啟動(dòng)拆除工作，預(yù)計(jì)2027年底建成交付。

該小區(qū)業(yè)主表示，原拆原建后，不僅能住上新房，還能享受到電梯、消防、綠化、停車位等配套設(shè)施，過渡安置補(bǔ)貼也按時(shí)發(fā)放，不用承擔(dān)額外壓力，“終于能擺脫老破小的困擾，太期待新房了”。

這些試點(diǎn)的落地，不僅驗(yàn)證了原拆原建的可行性，也給其他省份、其他老破小業(yè)主提供了參考，相信后續(xù)隨著政策的逐步推進(jìn)，會(huì)有更多老破小業(yè)主能享受到這項(xiàng)福利，住進(jìn)全新的房子。

最后給老破小業(yè)主提個(gè)醒，關(guān)于原拆原建和普通舊改，這3個(gè)常見誤區(qū)，一定要避開，否則可能錯(cuò)失福利、踩坑吃虧。

第一個(gè)誤區(qū)，誤以為所有老破小都能申請(qǐng)?jiān)鹪?，其?shí)不然，只有符合建成年限、安全隱患、配套落后等條件，且業(yè)主同意率達(dá)標(biāo)，才能申請(qǐng)，不符合條件的只能申請(qǐng)普通舊改。

第二個(gè)誤區(qū)，誤以為原拆原建業(yè)主不用出錢，其實(shí)業(yè)主需要承擔(dān)部分重建費(fèi)用，雖然有財(cái)政補(bǔ)貼，但剩余部分需要業(yè)主分?jǐn)偅崆傲私馇宄M(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，避免后續(xù)產(chǎn)生糾紛。

第三個(gè)誤區(qū)，誤以為原拆原建后產(chǎn)權(quán)會(huì)變化，其實(shí)原拆原建后，新房產(chǎn)權(quán)依舊歸業(yè)主所有，產(chǎn)權(quán)年限重新計(jì)算，和普通商品房沒有區(qū)別，不用擔(dān)心產(chǎn)權(quán)歸屬問題。

除此之外，業(yè)主還要注意，無論是原拆原建還是普通舊改，一定要關(guān)注官方通知，按照官方要求提交申請(qǐng)，切勿輕信非官方消息，避免被騙，造成不必要的損失。