實施超4年的“三道紅線”政策已完成使命，多家房企證實不再每月上報

為何“三道紅線”淡出舞臺？房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整進入新周期

從剛性約束到分類施策：“三道紅線”退場背后的行業(yè)之變

政策優(yōu)化助力穩(wěn)健房企，房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展平穩(wěn)過渡

房地產(chǎn)行業(yè)最近有個動向值得關(guān)注。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水近期透露，“三道紅線”政策已于2025年底結(jié)束。這個實施了四年多的融資管理規(guī)則，完成了它的階段性使命?，F(xiàn)在，多數(shù)財務(wù)穩(wěn)健的房企，確實不用再每月上報相關(guān)數(shù)據(jù)了。消息出來，市場上討論很多。有人說這是重大利好，也有人擔(dān)心會不會重蹈覆轍。要看清這件事，得先弄明白“三道紅線”當(dāng)初為何而來，如今又為何調(diào)整。

時間回到2020年8月。當(dāng)時部分房地產(chǎn)企業(yè)杠桿高、負債多，擴張速度很快。為了防范潛在的金融風(fēng)險，推動行業(yè)長期穩(wěn)健發(fā)展，有關(guān)部門明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。這就是大家后來常說的“三道紅線”。它主要看三個財務(wù)指標(biāo)：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率大于70%，凈負債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)觸碰線的情況，房企被分為不同檔位，融資行為會受到相應(yīng)規(guī)范。

這套規(guī)則的核心目的，是引導(dǎo)企業(yè)控制負債規(guī)模，降低杠桿水平，從追求高速擴張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。回顧過去幾年，它的效果是明顯的。一大批房企主動調(diào)整經(jīng)營策略，把安全穩(wěn)健放在首位。以龍頭房企為例，它們普遍加大了銷售回款力度，審慎投資，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。根據(jù)企業(yè)公開的財務(wù)報告，許多公司的負債指標(biāo)確實出現(xiàn)了實質(zhì)性改善。整個行業(yè)“快周轉(zhuǎn)、高杠桿”的舊模式得到了有效遏制。

那么，為什么現(xiàn)在政策會發(fā)生優(yōu)化調(diào)整呢？根本原因在于行業(yè)發(fā)展的主要矛盾發(fā)生了變化。經(jīng)過四年多的深度調(diào)整，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險預(yù)期已經(jīng)大幅緩和。那些曾經(jīng)激進擴張的企業(yè)，大部分已經(jīng)經(jīng)歷了債務(wù)重組或出清。剩下在市場中的企業(yè)，特別是主流房企，經(jīng)營思路已經(jīng)徹底轉(zhuǎn)變。大家不再盲目搶規(guī)模，而是更看重現(xiàn)金流安全、產(chǎn)品力和運營效率。一個有力的證據(jù)是，這兩年房企拿地變得非常謹慎和聚焦，幾乎看不見以前那種不計成本的“地王”現(xiàn)象了。

另一個重要背景是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的核心任務(wù)，已經(jīng)從“去杠桿、防風(fēng)險”轉(zhuǎn)向了“防風(fēng)險、穩(wěn)市場、促轉(zhuǎn)型”并舉。現(xiàn)在的市場，面臨著銷售回款速度放緩、預(yù)期轉(zhuǎn)弱等新的挑戰(zhàn)。如果繼續(xù)對所有企業(yè)執(zhí)行一刀切的剛性融資約束，可能會讓一些資金暫時緊張但項目優(yōu)質(zhì)的房企，失去盤活資源的機會。這反而不利于“保交樓、穩(wěn)民生”的大局。所以，政策的優(yōu)化是順勢而為，體現(xiàn)了分類施策、精準支持的思路。

準確理解這次政策調(diào)整，關(guān)鍵在于四個字：分類施策。根據(jù)多方信息，政策并非簡單地“一放了之”。對于那些已經(jīng)出險、正在進行債務(wù)重組的企業(yè)，監(jiān)管并沒有放松。地方政府的風(fēng)險處置專班可能仍然會密切關(guān)注它們的核心財務(wù)與復(fù)工情況，目的是壓實企業(yè)自救責(zé)任，推動項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，全力保護購房者權(quán)益。政策的區(qū)別對待，恰恰說明管理更加精細化，目標(biāo)就是守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。

對于大多數(shù)財務(wù)一直比較健康、專注于主業(yè)發(fā)展的房企來說，環(huán)境的優(yōu)化確實是個積極信號。這減輕了它們在一些報表指標(biāo)上的壓力，可以讓管理層更專注于核心業(yè)務(wù)：如何蓋好房子，如何做好服務(wù)，如何提升運營效率。融資的便利性會更多與項目本身的質(zhì)量掛鉤，而不是企業(yè)的整體負債率。這能引導(dǎo)金融資源更順暢地流向那些真正有市場、能保交付的項目，形成良性循環(huán)。

從宏觀角度看，這有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的投資和生產(chǎn)活動，對穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤有正面作用。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，關(guān)聯(lián)著上下游數(shù)十個行業(yè)。讓行業(yè)的主力軍——那些穩(wěn)健經(jīng)營的房企——減輕不必要的負擔(dān)，輕裝上陣，能夠帶動建筑材料、家居裝飾、物業(yè)管理等一系列產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定運行，從而穩(wěn)定社會就業(yè)。這是一個多贏的局面。

當(dāng)然，我們必須清醒地認識到，政策優(yōu)化不等于鼓勵重啟“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式。那個時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。無論是金融機構(gòu)，還是資本市場，都變得更加理性。銀行放貸會重點審查項目本身的抵押價值和銷售前景，投資者買債會仔細研判企業(yè)的真實盈利能力和現(xiàn)金流。市場這只“看不見的手”已經(jīng)接過了部分監(jiān)管職能，形成了更長效的約束機制。一家房企想再靠講故事、盲目擴張來融資，已經(jīng)非常困難了。

未來的房地產(chǎn)企業(yè)，會越來越像一家“制造業(yè)”企業(yè)。核心競爭力是什么？是成本控制能力，是產(chǎn)品研發(fā)能力，是精益建造和精細運營的能力。房子要回歸居住屬性，企業(yè)就得回歸制造和服務(wù)的本質(zhì)。誰能用合理的成本，造出質(zhì)量更好、設(shè)計更優(yōu)、服務(wù)更貼心的房子，誰就能贏得市場。這才是行業(yè)健康發(fā)展的根本。

這次政策調(diào)整，可以看作是房地產(chǎn)發(fā)展新模式構(gòu)建過程中的一個環(huán)節(jié)。新模式是什么樣的？大概有幾個特征：首先是“人房地錢”聯(lián)動的新機制，強調(diào)人口、土地、資金要素的匹配。其次，住房供給體系更加多元，商品房、保障性住房、長租房等各歸其位。再次，開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營模式從“開發(fā)銷售”為主，轉(zhuǎn)向“開發(fā)銷售+持有運營”并重。政策的每一次優(yōu)化，其實都是在為這個新模式掃清障礙、鋪平道路。

對于普通購房者來說，這可能意味著什么呢？一個更穩(wěn)定、更理性的市場環(huán)境，或許是最大的利好。房企不再被短期負債壓力逼著去瘋狂趕工、快速賣樓，就有可能更專注于房屋品質(zhì)本身。市場少了些大起大落的炒作預(yù)期，真正有自住需求的買家，就能更從容地根據(jù)自身財力做出選擇。行業(yè)的穩(wěn)定，最終是為了保障千家萬戶的安居夢想。

房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型之路還很長。政策的優(yōu)化調(diào)整，給了行業(yè)一個更加清晰、穩(wěn)定的預(yù)期。它傳遞出一個明確信號：國家支持房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的方針沒有變，支持剛性和改善性住房需求的決心沒有變。這一切的努力，都是為了一個目標(biāo)——讓房地產(chǎn)行業(yè)能夠平穩(wěn)過渡到一個更高質(zhì)量、更可持續(xù)、更好服務(wù)人民群眾美好生活需要的新階段。行業(yè)里的每一位參與者，從企業(yè)到從業(yè)者，都需要深刻理解這一變化，積極擁抱新發(fā)展邏輯。