苗野｜發(fā)自上海

連續(xù)三個(gè)月成交破2.2萬(wàn)套，春節(jié)前的上海二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出少有的“淡季不淡”景象。

上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，上海二手房成交22834套，同比大幅增長(zhǎng)24.18%，創(chuàng)下近五年同期最高紀(jì)錄。

這一數(shù)據(jù)縱向?qū)Ρ?，遠(yuǎn)超2024年1月的16378套和2025年1月的18497套，分別增長(zhǎng)39.4%和23.4%。

橫向觀察，上海的表現(xiàn)并非孤例。北京1月二手房網(wǎng)簽15082套，同比上漲20.9%；深圳1月二手房成交約0.5萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)16%。

三大一線城市二手房市場(chǎng)集體呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。

“開(kāi)年二手房市場(chǎng)延續(xù)了去年四季度的翹尾行情。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，當(dāng)前二手房交易比較活躍，市場(chǎng)韌性足，疊加近期近期房地產(chǎn)積極信號(hào)持續(xù)釋放，預(yù)計(jì)節(jié)后三月市場(chǎng)熱度有望延續(xù)，走出企穩(wěn)向好態(tài)勢(shì)。

掛牌量回落，性價(jià)比凸顯

在單月成交量一反傳統(tǒng)樓市淡季的沉寂外，二手房單日成交數(shù)據(jù)也反映了市場(chǎng)熱度。

據(jù)監(jiān)測(cè)，1月份全月共有7天單日成交突破千套，1月10日更創(chuàng)下1261套的近三個(gè)月新高。隨后的周末表現(xiàn)也熱度不減，1月17日、24日和31日的單日成交均突破1200套。

與成交量持續(xù)高位形成對(duì)比的是，上海二手房掛牌量已連續(xù)9個(gè)月下降。截至1月底，上海二手房掛牌量為8.24萬(wàn)套，較歷史峰值減少近3萬(wàn)套。

上海鏈家近日披露，上海二手房當(dāng)前庫(kù)存量較2025年1月下降約20%，掛牌量的持續(xù)回落顯示市場(chǎng)供需關(guān)系正逐漸趨于平衡。

“目前的成交周期較上月加速，市場(chǎng)信心逐漸修復(fù)，連續(xù)多月成交量回穩(wěn)，庫(kù)存去化加速?！鄙虾ｆ溂已芯吭贺?fù)責(zé)人李根表示，二手房成交價(jià)格已連續(xù)兩個(gè)月止住下跌趨勢(shì)，市場(chǎng)已顯現(xiàn)“止跌”信號(hào)。

上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)也印證二手房市場(chǎng)掛牌量出現(xiàn)持續(xù)性回落，基本回歸至去年2月份水平，前期高位堆積的庫(kù)存正在逐步消化。

盧文曦認(rèn)為，二手房掛牌量下降通常是市場(chǎng)與價(jià)格企穩(wěn)的先導(dǎo)指標(biāo)，當(dāng)前掛牌量下降更多說(shuō)明房?jī)r(jià)下行壓力逐步放緩。

他進(jìn)一步分析，一是新增掛牌增量明顯放緩，二是成交速度加快，庫(kù)存被持續(xù)消耗。此外，部分業(yè)主選擇“由售轉(zhuǎn)租”，主要原因在于部分老房的租賃回報(bào)率較為可觀，年化回報(bào)率可達(dá)3.3%～3.5%?！胺€(wěn)定的租金收益讓房東更愿意持有資產(chǎn)，不再急于降價(jià)變現(xiàn)?！?/p>

中金證券分析認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)周期的核心癥結(jié)在于庫(kù)存問(wèn)題。上海二手房掛牌量自2025年3季度開(kāi)始下降，帶動(dòng)其掛牌去化周期持續(xù)下行。上海推進(jìn)首批二手房收儲(chǔ)屬“對(duì)癥下藥”的積極舉措，預(yù)估上?？山灰状媪孔》考s970萬(wàn)套，收儲(chǔ)加速去庫(kù)存，若后續(xù)配套措施得當(dāng)，有望加速樓市企穩(wěn)。

成交放量的同時(shí)，價(jià)格博弈也進(jìn)入微妙階段。市場(chǎng)已顯露出從“以價(jià)換量”向“量?jī)r(jià)趨穩(wěn)”轉(zhuǎn)變的初步跡象。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，上海二手房成交均價(jià)為55265元/平方米，環(huán)比下跌1.22%，同比下跌7.61%。

“當(dāng)前市場(chǎng)消化速度已超過(guò)新增掛牌速度，買家‘大刀砍價(jià)’的情況減少，議價(jià)空間在顯著縮小?！北R文曦表示，有少量業(yè)主選擇暫時(shí)撤牌觀望，市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)一定改善，二手房市場(chǎng)不再單純依靠“以價(jià)換量”來(lái)維持成交量。

據(jù)上海鏈家監(jiān)測(cè)，多個(gè)板塊房?jī)r(jià)已出現(xiàn)止跌企穩(wěn)信號(hào)。其中，徐匯濱江、四川北路、董家渡等板塊價(jià)格較此前有所回升，部分板塊價(jià)格已企穩(wěn)。

“目前仍是買方市場(chǎng)，二手房掛牌價(jià)和成交價(jià)整體都較穩(wěn)定?！睖夏硻C(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人表示。

剛需占主導(dǎo)，期待“小陽(yáng)春”

上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的“啞鈴型”結(jié)構(gòu)在2026年開(kāi)年愈發(fā)清晰。

數(shù)據(jù)顯示，上海二手房市場(chǎng)中，300萬(wàn)元以下的低總價(jià)房源成為交易絕對(duì)主力，占比超過(guò)七成。

更具體來(lái)看，總價(jià)在200萬(wàn)元以下的占比達(dá)49.5%，200萬(wàn)～300萬(wàn)元的占比為21.1%。

58安居客統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，低總價(jià)房源的供給比例達(dá)50.06%，對(duì)應(yīng)流量比例更高；中高、高總價(jià)房源的供需占比均不足14%，更多高凈值人群仍將目光聚焦于新房市場(chǎng)。

從區(qū)域分布看，上海二手房成交較好的區(qū)域主要集中在浦東新區(qū)、松江區(qū)、金山區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、寶山區(qū)。

上海鏈家監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上海中環(huán)內(nèi)“老小”房源優(yōu)勢(shì)凸顯，成交占比攀升，超八成客戶可在90天內(nèi)成交，市場(chǎng)觀望情緒逐漸減弱。

“這種以剛需為主導(dǎo)的供需結(jié)構(gòu)，為成交量爆發(fā)提供了基礎(chǔ)。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，當(dāng)下剛需群體是二手房市場(chǎng)的核心購(gòu)買力，低總價(jià)房源的充足供給有效釋放了積壓的購(gòu)房需求。

上海太平洋房屋數(shù)據(jù)顯示，該機(jī)構(gòu)300萬(wàn)元以下低價(jià)房成交占比接近一半。上海外環(huán)以外成交占比最高且持續(xù)增長(zhǎng)，反映郊區(qū)及新興區(qū)域剛需交易活躍；內(nèi)中環(huán)間成交環(huán)比顯著增長(zhǎng)，顯示改善型需求仍在釋放。

此外，部分“老破小”房源租金回報(bào)率的提升，使其成為兼具居住與投資屬性的優(yōu)質(zhì)選擇，吸引了部分穩(wěn)健型投資者。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，上海住宅租賃市場(chǎng)樣本平均租金為81.50元／平方米／月。區(qū)域分化明顯，金山區(qū)部分房源的租金回報(bào)率甚至高達(dá)3%，這也使得低總價(jià)二手房成為類固收資產(chǎn)的重要選項(xiàng)。

在市場(chǎng)需求釋放的同時(shí)，政策層面也有新動(dòng)態(tài)。2月2日，上海正式啟動(dòng)收購(gòu)二手房用于保障性租賃住房工作試點(diǎn)。

市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，上海作為超一線城市，首次由政府平臺(tái)收購(gòu)核心區(qū)域二手房用于保障性租賃住房，其最重要的意義在于為市場(chǎng)特定資產(chǎn)類別提供了托底與流動(dòng)性支持，信號(hào)意義突出。

展望后市，市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)分化走勢(shì)，新房市場(chǎng)中的高端住宅成為絕對(duì)熱銷品類，二手房市場(chǎng)的低總價(jià)“老破小”房源成為購(gòu)房者的“上車首選”。高凈值人群的改善及投資需求，與年輕群體在房?jī)r(jià)回調(diào)背景下的剛需形成了兩大核心購(gòu)買力。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，1月上海二手房市場(chǎng)維持熱度，一方面是政策顯效下潛在需求釋放，另一方面受春節(jié)假期后移影響，基數(shù)相對(duì)較低，春節(jié)后隨著需求進(jìn)一步釋放，“小陽(yáng)春”行情值得期待。

上海中原地產(chǎn)預(yù)判，今年三四月份交易量將繼續(xù)保持良好態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)已走出“淡季不淡”的行情。