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北京樓盤調(diào)規(guī)，真是花樣百出。

2月6日，北京規(guī)自委公示了建發(fā)金茂觀宸一期的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案說明。

文字不多，核心點(diǎn)是：把一、二期地下連通起來。

文尾，還附了兩張圖紙：

一張是原圖，已于2024年12月27日公示，在2025年1月拿到兩張規(guī)劃證；

另一張，就是調(diào)規(guī)圖。在01地塊負(fù)一層1#樓東南角，增加了與02地塊聯(lián)通的通道一處，稱之為“地下車庫(kù)連通口”。

這個(gè)通道，長(zhǎng)15米、寬6米多，共計(jì)98平米。隨之，車庫(kù)面積相應(yīng)增加。

費(fèi)勁力氣，建發(fā)房產(chǎn)挖這么一條通道，到底有啥作用呢？

花姐推斷，它大概率不是真的讓地下行車方便，而是為了讓業(yè)主更好地共享一、二期的會(huì)所。

兩邊的會(huì)所加一起約5000㎡，集合商務(wù)、宴請(qǐng)、運(yùn)動(dòng)、雅聚等22大功能。

業(yè)主進(jìn)出這些場(chǎng)所，走地下更加舒適、方便，尤其是在冬季、在晚上。

將兩樓盤地下打通的做法，是有先例的。

如：海淀保利半壁店項(xiàng)目、大興區(qū)大興發(fā)展集地的21/22地塊、通州中建運(yùn)河玖院，以及昌平未來城星寰時(shí)代。（詳見《昌平樓市，送出了“四件套”》）

不過，一個(gè)新問題來了！

既然觀宸是把一、二期連通，為什么圖紙上，開口只體現(xiàn)在一期，而沒有把二期地塊畫出來？

原因很簡(jiǎn)單。

新設(shè)的“地下車庫(kù)連通口”，是位于街坊路之下。這條L型街坊路，占地約5000平米，是屬于觀宸一期花錢買的。

正因?yàn)橛辛怂?，讓觀宸一期的實(shí)際容積率，從2.0升至2.42。

如今，在這條街坊路，建發(fā)房產(chǎn)北京總經(jīng)理華曉巍找到了價(jià)值感，有了“地下連通”的神來之筆。

不過，在觀宸一期新版圖紙上，花姐依然沒有找到風(fēng)雨連廊的印跡。

但在它的售樓處沙盤上和宣傳單上，赫然出現(xiàn)了一條約百米長(zhǎng)的風(fēng)雨連廊構(gòu)造，自大門開始，往東3個(gè)90度拐彎之后，便來到了小區(qū)的中心湖景，并通過連廊的形式，將湖圍成一圈。

這次，為何華曉巍沒有打申請(qǐng)報(bào)告，將新增風(fēng)雨連廊，也一并調(diào)規(guī)了？

那條風(fēng)雨連廊，就像一把“違建”的劍，高懸于觀宸的頭頂之上。

看到觀宸調(diào)規(guī)的那刻，花姐驚呆了。

它可是北京最早的好房子代表這一，更是豐臺(tái)區(qū)少有的熱銷盤。

連銷冠都要調(diào)規(guī)，只能說，北京樓市實(shí)在太卷了。

有關(guān)北京樓市調(diào)規(guī)現(xiàn)象，花姐梳理了12個(gè)項(xiàng)目，得出一些判斷。

它們大致可分成兩類：

第一類：從傳統(tǒng)房子，增加好房子元素

1、增加陽臺(tái)

如大興區(qū)的元啟、亦莊北京潤(rùn)府二期、通州縵云ONE二期、通州北投棲澐灣、昌平住總清樾府三期、大興興創(chuàng)置地6030項(xiàng)目、房山頤知筑東區(qū)。

它們的開敞陽臺(tái)，個(gè)別為內(nèi)嵌式、可封閉。

2、調(diào)整品相

如海淀保利嘉華天珺西區(qū)，將樓棟的東南朝向，變成正南正北，且將戶型總戶數(shù)從424套增加至488套，把戶型變小。

朝陽區(qū)的首農(nóng)御林灣，將原定的石材材質(zhì)，換成了“玻璃+鋁板”。

它們有一個(gè)共性，擔(dān)心在好房子時(shí)代，原有產(chǎn)品落伍，擔(dān)心背刺。其中，大部分樓盤，之前賣得不佳。

索性，開發(fā)商破釜沉舟，死馬當(dāng)作活馬醫(yī)。

第二類：原本是好房子，新增功能或調(diào)整戶型

除了觀宸之外，還有兩個(gè)典型案例，都發(fā)生在通州。

中海九棵樹項(xiàng)目調(diào)規(guī)，將大門景墻后移、修改消防通道、架空層移位，想讓產(chǎn)品盡善盡美。

神盤朝棠攬閱有了開盤大數(shù)據(jù)，將東區(qū)戶型面積縮小、樓高上浮，調(diào)到適銷對(duì)路的戶型。

反觀觀宸調(diào)規(guī)，一是為了給業(yè)主們提供配套的附加值，二是二期銷售遇到了難題。

它于2025年9月份取證，供應(yīng)395套房源，至今網(wǎng)簽僅72套，去化率18%，成交均價(jià)7.52萬元/㎡，成交金額6.7億元，地價(jià)覆蓋率約32%。

觀宸二期的銷售情況，遠(yuǎn)弱于一期。一期供應(yīng)479套，網(wǎng)簽373套，去化率77.87%，成交均價(jià)約7.86萬元/㎡，是豐臺(tái)的銷冠。

或許正是基于此，華曉巍和他的團(tuán)隊(duì)，想到了將一、二期地下打通，起碼為業(yè)主們?cè)黾恿它c(diǎn)附加值。

最后，花姐想說的是，開發(fā)商調(diào)規(guī)的盡頭，是為了更好地賣房。