在這個時代

一座城市頂豪能夠賣得好的競爭邏輯

其實已經(jīng)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變

回望過去十年

全國頂豪產(chǎn)品幾乎有一套放之四海而皆準(zhǔn)的“標(biāo)準(zhǔn)化”公式

首要的是占據(jù)不可復(fù)制的稀缺地段，享受天然的價值屏障

然后依靠不計成本的投入，堆砌硬件提升賣點

再不濟(jì)，便押注于超前的審美，以風(fēng)格化的設(shè)計贏得話語權(quán)

這套邏輯曾經(jīng)所向披靡，成為跨越地域的通行證

因為一些難得的機(jī)會，這兩年我們幾乎看過全國各個城市的項目

卻發(fā)現(xiàn)頂豪的做法似乎變得不一樣了

無論是上海、深圳、廣州，還是南京、杭州、南通

你能明顯感知到這些社區(qū)有一種隱秘的共性：城市氣質(zhì)

站在南京秦淮河畔的落地窗前，會由衷感嘆“這很南京”

面對青綠優(yōu)雅的社區(qū)空間，會強(qiáng)烈感受到杭州的江南意境

走進(jìn)深圳頂豪的樣板間，會脫口而出“這很深圳”

甚至在廣州、上海、武漢都能鮮明的感知城市特征

每一個真正被市場銘記、被圈層熱議的頂豪項目，都仿佛長出了獨一無二的、與城市血脈相連的氣質(zhì)

當(dāng)我們認(rèn)認(rèn)真真查了一下資料，發(fā)現(xiàn)

這些主動融入城市的樓盤，往往最后賣得也很好

上海壹號院2025年累計銷售額222.5億元，位居全國單盤榜首

深圳灣澐璽全年網(wǎng)簽284套，銷售額151.14億元，創(chuàng)造深圳單盤銷冠

廣州保利玥璽灣首開去化236套，銷售額達(dá)106億元，單盤3000萬以上成交超廣州市全年總量

所以，我們試著探究一個問題

那些全國賣得最好的樓盤

是否正在用一種全新的底層邏輯，贏得市場

01、

城市個性，正在反向塑造頂豪氣質(zhì)

長久以來，行業(yè)似乎信奉一個法則：

極致的頂豪，源于極致的設(shè)計

這本身并沒有錯，但它更像一種精湛的“技法”，反而缺了一絲能與時代和地域共鳴的“靈魂”

而那些在逆市中依然閃耀的頂豪項目，它們率先完成的轉(zhuǎn)變是

真正開始洞察和回應(yīng)一座城市

第一個是招商蛇口，通過與城市共生關(guān)系為城市做出改變

我們說，在深圳過往的住宅敘事中，有兩個明顯的特質(zhì)

一種是地標(biāo)型占有

對于這類住宅核心，都是金融機(jī)構(gòu)在這里，全球資本在這里，通過占有城市最強(qiáng)效率節(jié)點來證明自身價值

一種則是山海資源，稀缺占有性驅(qū)動

正如深圳灣的一線海景房，也像是香蜜湖 、華僑城一帶，強(qiáng)調(diào)自然資源的不可復(fù)制性

但招商蛇口跳出了這個框架

今天，對位于深圳絕對老牌核心后海中軸大道地塊的住宅開發(fā)

招商蛇口在后海·招商璽給出了另一個答案

那就是考慮如何真正將這片土地放進(jìn)深圳四十五年的城市進(jìn)程中理解

或許其他企業(yè)也可以開發(fā)，但這件事只有招商蛇口能做

在招商蛇口成立的46年中，與深圳共生就有45年

可以說，它是最懂深圳的開發(fā)商

所以，在動筆設(shè)計之前，項目團(tuán)隊深入研讀了深圳45年波瀾壯闊的城市發(fā)展史

才成為第一個真正意義上提出為深圳兌現(xiàn)：“第一居所”

這并非依靠產(chǎn)品細(xì)節(jié)的堆砌，而是基于企業(yè)對土地的獨特理解

當(dāng)然，并非每個開發(fā)商都有與城市共生共融的機(jī)會

所以

第二是，通過嫁接這座城市最頂級的資源，實現(xiàn)深度綁定

所以在南京這座有著千年文脈的古都，華潤置地為瑞璽引入了這座城市最頂級的文化濃度

將距離近800米的國家一級圖書館金陵圖書館“搬”到了瑞璽

并且為未來瑞璽的每位業(yè)主定制專屬圖書借閱證，可閱讀到金陵圖書館3000本珍貴藏書

未來也會定期舉辦新書沙龍推薦等活動

而瑞璽圖書館的呈現(xiàn)，是這樣的

實景圖

沿襲哈佛圖書館空間形態(tài)，按照專業(yè)圖書館的功能配置和燈光要求，無論是光線的角度、強(qiáng)度、投影效果

實景圖

都能為業(yè)主帶來置身圖書館的最佳閱讀體驗

但核心不是設(shè)計本身，而是將城市的文化資源轉(zhuǎn)化為項目的內(nèi)在厚度

這種嫁接，讓項目不再孤立，而是成為城市文脈的當(dāng)代延伸

更極致的在地化是

第三，將這座城市的氣韻與格局完整兌現(xiàn)在社區(qū)空間

在杭州保利天珺

你就能感受到這種將江南意韻融入到一以貫之的審美體系中

最明顯的就是對青綠石材的運用

比如入口大門兩側(cè)看到近10米高漢白玉石的屏風(fēng)柱

效果圖

而稍微走近一點，一眼吸睛的扇形頂部專門參考了傳統(tǒng)折扇的設(shè)計，彰顯出杭州獨特的宋韻江南氣質(zhì)

穿過大門，過道兩側(cè)通高到頂?shù)?根青綠玉石墻柱

會所大堂，墻面、地面、頂部邊緣位置統(tǒng)一采用條狀青綠石材進(jìn)行鑲嵌，并且完整串聯(lián)整個空間

接待區(qū)、會所同樣延續(xù)同意色系的青綠石材

而且會在質(zhì)感上有細(xì)微的區(qū)分，以不同的形式創(chuàng)造不同的空間體驗

這樣的設(shè)計在整個社區(qū)內(nèi)部是一以貫之的

不僅在入戶大堂這樣的“門面”空間會延續(xù)青綠的氣質(zhì)

甚至電梯廳大堂不經(jīng)意一幅掛畫、角落的垃圾桶也被玉石包裹

此時，青綠石材已經(jīng)完全從一種建筑材料變成了杭州山水氣質(zhì)的載體

統(tǒng)一的江南山水風(fēng)格就這樣完整地滲透深入每一處空間

也因此以統(tǒng)一的審美將社區(qū)溫潤的融入城市精神

所以發(fā)現(xiàn)了么

當(dāng)城市發(fā)展越來越城市，無論是深圳、南京、杭州

還是未來任何一座城市

頂豪的終極競爭都不是極力證明“我有多貴”，而是主動的在地化

讓社區(qū)主動去“像這座城市”

或許讀到這里，“在地化”似乎在成為是新的萬能鑰匙

其實不然

02、

在地化的本質(zhì)，其實是回應(yīng)人群需求

事實可能有點殘酷，過去行業(yè)所實踐的大多數(shù)“在地化”，其實都流于表面

是無效甚至失敗的

這也是為什么這件看似大家都知道的事，依然值得在今天拿出來再說一遍

我們常見的那些無效的在地化演繹，通常有三種

第一，把地方文化當(dāng)符號貼片

沒有一體化的設(shè)計理念，生硬地植入傳統(tǒng)符號

或者在案場講幾個似是而非的歷史典故，客戶不僅很難被觸動，反而很茫然

第二，把歷史當(dāng)裝飾品

花心思在項目的命名上做文章，或打造一個與業(yè)主生活毫無關(guān)聯(lián)的文化空間，讓歷史成為營造“氛圍感”的背景墻

第三，把自然當(dāng)靜態(tài)背景

片面的移植名貴樹種、打造一片水景，卻忽略了建筑與自然環(huán)境的動態(tài)關(guān)系，讓人難以體驗“身在景中”的沉浸感

所以

到底什么是有效的在地化

核心一定不是物質(zhì)層面的元素堆砌

而是基于時間維度，對當(dāng)?shù)睾诵娜巳旱纳疃壤斫馀c精準(zhǔn)回應(yīng)

每一個城市都有其獨特的“核心人群”，而成功的關(guān)鍵，在于能否清晰地說出他們是誰，并為之構(gòu)建真正契合的生活答案

有三個成功的案例值得分享

第一，深圳灣澐璽如何為城市新貴定制生活系統(tǒng)

深圳灣澐璽團(tuán)隊通過大量訪談與數(shù)據(jù)研究，敏銳的把握了在深圳后海這片土地上

高端住宅市場主流決策者正在發(fā)生明顯的變化

不再是傳統(tǒng)認(rèn)知中的“老錢”

而是“城市新貴”

他們年齡約在35-45歲，多為科技公司高管、金融精英或成功創(chuàng)業(yè)者，家庭年收入穩(wěn)定

在如此清晰的客戶畫像下

他們最核心的需求是通過鏈接更多外資源給到城市新貴特權(quán)感

這正與這正與華潤在深圳灣后海長達(dá)近20年的持續(xù)開發(fā)與跨界資源運營能力完美契合

引入高商業(yè)價值IP實景，來源：網(wǎng)絡(luò)

華潤置地參與并打造近10個活動IP，特別是自萬象城二期運營以來舉辦超100場活動

為城市新貴創(chuàng)造只有”我能這樣“的生活

當(dāng)然，在中國城市發(fā)展進(jìn)程中

新貴更多誕生于深圳、杭州這樣的年輕化城市

而無論一線還是非一線城市都會面臨的客群命題是

第二，用極致低密產(chǎn)品回應(yīng)城市老錢

比如在南通

有個很有意思的數(shù)據(jù)，2025年買在上海的江蘇人，最多的竟然不在南京，也不在蘇州，而是在南通

所以這座城市雖然沒有超一線城市面面俱到的宏大敘事

卻擁有足夠的購買力

這也是南通招商開發(fā)紫園、和園贏了兩次的關(guān)鍵所在

南通招商做了一件看似“反常識”卻無比精準(zhǔn)的事——拒絕泛泛的“高端客群”標(biāo)簽，旗幟鮮明地提出“只為企業(yè)家服務(wù)”

于是紫園、和園的規(guī)劃首先追求極致的低密

招商南通在產(chǎn)品打造上，創(chuàng)造了當(dāng)時市場上罕見的“企業(yè)家別墅”產(chǎn)品

比如為滿足企業(yè)家社交需求，規(guī)劃了戶戶享有獨立庭院或空中花園

甚至在洋房產(chǎn)品，也做出當(dāng)時南通首創(chuàng)的6.5米超高層高的通高客廳

這種“為企業(yè)家服務(wù)”的清晰定位，也促使項目在規(guī)劃設(shè)計階段便通過“開發(fā)者大會”、“靈感共創(chuàng)會”等形式

邀請目標(biāo)客群參與共創(chuàng)，將“定制化”從營銷口號落位為真實的產(chǎn)品細(xì)節(jié)

最終，這種極度聚焦的“在地化”策略，創(chuàng)造了驚人的市場效率，和園和紫園成為2025年南通市場賣得最好的產(chǎn)品

當(dāng)然，匹配客戶時，還有一點很務(wù)實也很重要，也就是

第三，直面客群購買力

比如在南京，曾經(jīng)有開發(fā)商坦言，他們的客群主要是體制內(nèi)的客群置換

這類人群購買力有限，因此項目將面積控制在200平左右，實現(xiàn)精準(zhǔn)匹配

不是盲目追求頂級，而是基于城市收入能級的務(wù)實決策

所以你看

無論是深圳灣澐璽面對全球化新貴，還是南通招商紫園與和園錨定本土企業(yè)家，還是南京因本土購買力限制而做出的決策

成功的在地化路徑雖有表象差異，其內(nèi)核卻驚人地一致：

不取悅所有人，只打動“自己人”

真正的價值，不在于你“設(shè)計”了什么，而在于你為“誰”而設(shè)計，并且你有多懂他們尚未言明的生活真相與事業(yè)野心

這便引向一個更為深刻的行業(yè)洞察

頂豪的底層邏輯，到底是什么？

03、

城市頂豪的在地化，本質(zhì)上是一次精準(zhǔn)匹配

當(dāng)我們用橫向視野去觀察全國范圍的樓盤

那些在表象各異的城市氣質(zhì)之下，最終勝出的頂豪產(chǎn)品

會發(fā)覺一個有趣的現(xiàn)象：

盡管這些分布在各大超級城市的頂豪項目，在外觀、風(fēng)格、具體策略上千差萬別

但它們的底層邏輯卻出奇地一致

那就是對“人群選擇”的深刻理解

而當(dāng)選擇聚焦于人群，也意味著頂豪開始呈現(xiàn)出三個改變

第一

頂豪不再追逐轉(zhuǎn)瞬即逝的風(fēng)格潮流，而是追求一種跨越周期的氣質(zhì)穩(wěn)定性

比如今年第一個首次開盤銷售額破百億的單盤項目——廣州保利玥璽灣

占據(jù)廣州一線珠江的絕版土地

項目思考的起點卻從來不是當(dāng)下最流行的審美是什么

而是誰才是廣州未來二十年的核心居住者

答案清晰地指向那些深耕嶺南多年、家族根基穩(wěn)固的實業(yè)家、專業(yè)人士和傳承者

也因此決定了保利玥璽灣需要打造的是一個能夠世代相傳、承載家族記憶的“傳世宅邸”

你能看到玥璽灣無比在意材料的永恒感與空間的持久性

不僅是在結(jié)構(gòu)層面采用了比以往多幾倍的投入，而是幾乎所有的材料交接都經(jīng)過一輪輪打樣，以至于自發(fā)形成了一個上千方樣板廣場

目的就是為了讓社區(qū)擁有經(jīng)得起時間考驗的質(zhì)感，讓技術(shù)本身具備穿越經(jīng)濟(jì)與審美周期的強(qiáng)大韌性

第二

真正的頂豪早已超越靠參數(shù)證明價值的階段，其核心在于匹配高凈值人群真實的居住耐受度

我們在與后海招商璽團(tuán)隊溝通的過程中感受到

當(dāng)下客戶會反復(fù)考量的核心，已經(jīng)不僅是衛(wèi)浴、廚電的具體品牌型號

而會更關(guān)注

十年之后，戶型格局是否依然好用

冬天是否會陰冷

物業(yè)服務(wù)的團(tuán)隊能否保持十年如一日的專業(yè)與穩(wěn)定

這也是為什么我們能在后海招商璽的兌現(xiàn)中看到一個系統(tǒng)化兌現(xiàn)最適合深圳用戶的“好房子”體系

這一套系統(tǒng)甚至細(xì)致到會考慮客戶的深度睡眠、深圳的回南天怎么辦等等一系列大家可能都已經(jīng)用身體習(xí)慣了的“不滿意”日常

后海招商璽第一個站出來說，其實你可以不必習(xí)慣這些

所以冰冷的參數(shù)難以打動高凈值客戶，但這些貼心的讓生活更舒心的每一個動作

都在幫助客戶做出迅速篩選

這正是頂豪與普通豪宅的本質(zhì)區(qū)別

它考驗的是產(chǎn)品在漫長歲月中的耐久性與可靠性，是“時間的朋友”，而非一瞬間的驚艷

第三

頂級的項目會超越房地產(chǎn)的物理屬性，融入城市精神，成為被核心圈層“內(nèi)部認(rèn)領(lǐng)”的身份標(biāo)識

比如華潤置地武漢長江天際

作為位于武昌濱江一線沿江地塊的商業(yè)大平層，它首先以面向長江更疏闊的規(guī)劃布局和公建化立面將自己真誠地“交還”給了城市

不僅如此，長江天際更值得一提的是，它是建立在一個巨大的城市底盤之上

社區(qū)內(nèi)首創(chuàng)四層通高的活力樞紐——“生機(jī)之環(huán)

將地下空間、社區(qū)園林與城市市政道路無縫串聯(lián)

對內(nèi)有整合了采光、景觀、歸家動線和高定會所

對外無論是空中連廊還是地下通道，都能迅速連接城市交通系統(tǒng)

將社區(qū)潤物無聲的融入城市底盤，真正實現(xiàn)了私屬領(lǐng)域與公共活力的共生

城市精神的滲透，強(qiáng)烈激發(fā)高凈值人群的圈層認(rèn)同，也讓項目超越物理屬性，成為武漢武昌濱江最重要的核心象征

所以你會發(fā)現(xiàn)，隨著時代邁入超級城市階段

大家越來越意識到人才是城市的主體，是社區(qū)的主體

那些最終能穿越周期、贏得市場的頂豪產(chǎn)品，在紛繁的表象之下才能建立出驚人一致的底層邏輯

04、

其實，看到這里

那些2025年賣得最好的樓盤，憑什么能取得這樣的成績

一個清晰的脈絡(luò)已經(jīng)出現(xiàn)

當(dāng)土地紅利、產(chǎn)品紅利、審美紅利相繼消退，中國頂豪開始進(jìn)入新的競爭時代

城市紅利時代

未來的頂級作品，可能不再僅僅取決于它有多么極致的設(shè)計、顯貴的表達(dá)

而在于能否成為一座城市特定時代的切片與見證

多年以后，行業(yè)回望我們這個時代的頂豪，他們評價的標(biāo)準(zhǔn)或許會是：

能否通過這些建筑，讀懂這座城市曾處在怎樣的時代，理解當(dāng)時那群塑造城市的核心人群，擁有著怎樣的生活方式、精神追求與價值主張

這或許是中國房地產(chǎn)發(fā)展至今，最富深意的一個轉(zhuǎn)折

頂豪終于從財富的象征符號，回歸為城市精神與時代氣質(zhì)的空間載體

它的終極使命，不是被仰望，而是被理解

不是標(biāo)榜身份，而是注解時代

正如我們一直相信的，房地產(chǎn)的需求永不枯竭

所以

在這場格局轉(zhuǎn)變中，最終的勝出者，一定是那些看見變化、洞察需求

并與城市同頻共振、與時代精神血脈相連的作品