“你敢相信嗎？

我推薦一套劃片到金山小的房子，單價13000多一些，客戶竟然跟我說貴了。這套房子還是我把入讀金山小，所有房源當中，篩選出最便宜的一套房子。”

一時間，我也不懂該怎么回復(fù)他，出自于好奇，我也就點開房源單，查看了金山小的所有房源。目前在售房源459套，單價最低的屬金山明星，金山碧水，單價低于13000元的也有一套在售。

可見，作為金山片區(qū)，最優(yōu)質(zhì)的教育配套的房源，曾經(jīng)在多數(shù)人心中的學區(qū)房，現(xiàn)在也只能轉(zhuǎn)變?yōu)閯傂?，甚至大家還不為此買單。

同屬于對口金山中學的小區(qū)，其中還有金閩小，兩所學校同樣需要提前三年落戶，價格上仍有一定的差異，金山小多數(shù)是老舊商品房，金閩小則是安置房。

我今天看到金閩小區(qū)的價格，也是被驚訝到了，單價一萬出頭一些成交，已是該小區(qū)，自交付使用以來，歷史新低的成交價。

回觀2020年，金閩小區(qū)明確劃片到金閩小學后，成交價格26800元/平米，對比現(xiàn)在11889元/平米，前幾年買入的業(yè)主，如果看到這個差距，心里是否會不由衷的罵上幾句。

今天，一套剛剛成交的房源，給大家做個成交分析。

成交小區(qū)：金閩小區(qū)三區(qū)；

成交時間：2026年1月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)面積107.67平米，3房2廳，中樓層，簡單裝修，128萬，成交單價11889元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子，掛牌時間469天，期間價格調(diào)整13次，帶看客戶超過60余組，成交前的掛牌價格130萬，買家只有談2萬成交，從這一組數(shù)據(jù)當中可以直觀看到，賣這套房子的業(yè)主，意愿十分的強烈，一直處于調(diào)價讓價的過程，中介對房子關(guān)注度較高，帶看量也很大。

2、金閩小區(qū)三期，屬于安置房，小區(qū)共有11棟樓，469戶業(yè)主，2009年交付使用，物業(yè)費較低0.8元/月。小區(qū)毗鄰在中庚城邊上，全部都是低層建筑，頂層為復(fù)式樓，底層架空屬于車位，但停車仍然比較緊張，總體環(huán)境和大多數(shù)安置房一樣，比較雜亂。

3、小區(qū)業(yè)主掛牌房源的均價16050元/平米，然而有一部分業(yè)主，掛牌單價已經(jīng)降到12000元左右，還出現(xiàn)落地一樓的房源，掛牌單價10083元/平米。掛牌價格的差距，主要體現(xiàn)在樓層和裝修上，必看好房當中，有一套91平米，掛牌139萬，單價15275元/平米，目前沒有賣出。

4、開篇的時候，我也提到金閩小區(qū)三期，在2020年期間，成交的單價26000元左右，5年后的今天，成交單價11000元/平米。剛剛成交的這位業(yè)主，我個人認為是正確的決定，金山這個片區(qū)當中的拆遷安置房，拋開學區(qū)屬性，其居住屬性已經(jīng)無法滿足當下的業(yè)主。

購房建議：

房價分析（2025-2026年）

當前均價：三期A區(qū)約19000元/㎡，B區(qū)約16784元/㎡，小區(qū)整體掛牌均價約17892元/㎡，掛牌均價總體較高，需要抓住重點房源，業(yè)主急售等低價房源關(guān)注。

價格走勢：較2024年下跌約16%，低于金山板塊均價約30%，低于鼓樓區(qū)非學區(qū)房均價約35%，安置房的價格上，優(yōu)勢較為明顯。

戶型價差：小戶型（75-90㎡）：成交均價12000-14000元/㎡，總價105-145萬，大戶型（120-140㎡）：成交均價10000-13000元/㎡，總價150-170萬。特點：面積越大單價越低，大戶型性價比更突。

議價空間：當前為買方市場，掛牌房源普遍有5%-10%的議價空間，部分急售房源可談至15%。

學區(qū)價值分析

劃片學校：金閩小學，福州市屬公辦小學，金山片區(qū)老牌學校，同時對口金山中學。

學區(qū)政策：執(zhí)行“六年一學位”政策，購房前需確認學位是否被占用。

學區(qū)溢價：當前學區(qū)屬性對房價的拉動作用約10%-15%，較2021年高峰期（30%+）明顯下降。

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