當(dāng)下市場意外的事情真的很多。

比如表弟確實沒想到，北京樓市2026年的開篇，剛需項目竟然把聚光燈從塔尖豪宅身上搶了過來，門頭溝打敗了朝陽和海淀。

創(chuàng)造這個神話的就是長安華曦府·金安，奪得1月套數(shù)銷冠。

這只是剛剛開始，意外接踵而至——

比如中海在通州的九棵樹項目，居然規(guī)劃公示二次宮，這中間又有什么玄機(jī)。

還有未來科學(xué)城的雙子星，國賢府PARK和未來城·星寰時代也是騷動作不停。

這三個新盤的總規(guī)，表弟之前也做了點(diǎn)評和劇透。

但是，高潮卻是發(fā)生在1月28日，

中建壹品大興西紅門6038地塊的公示。

在多家房企視為2026年拿地禁區(qū)的南城，中建壹品為什么、憑什么偏向虎山行？

雖然西紅門曾經(jīng)是中建壹品的龍興之地，但很多人覺得南城供應(yīng)量過大，在售樓盤庫存扎堆，中建壹品為何又一次重倉西紅門？

這里面有什么秘密？中建壹品開年拿地透露出哪些不同尋常的信號？6038地塊公示規(guī)劃總圖是否又有天機(jī)泄露？

接下來，我們進(jìn)入解密時刻。

01.

先來看下面這張衛(wèi)星圖，你發(fā)現(xiàn)了什么？

作為大興獨(dú)苗式的存在，西紅門在這4年里，長出一座新城，到底是憑什么？

答案有很多，最亮瞎的一個條件是：

地鐵19號線西紅門東站

所以，接下來再看下面這張圖，你又發(fā)現(xiàn)了什么？

不錯！6038地塊是西紅門最特殊的存在——19號線西紅門東站的C位。

換句話說，

6038地塊才是整個西紅門的C位

諸位，6038才是西紅門最靚的仔。

6038如果兩年前放出來，肯定是天盤即清盤，即便是一年前放出來，也同樣會開盤即清盤，就是躺贏的意思。

時間會讓很多事情變得模糊，比如西紅門也淪為南城庫存高地了。

6038不可能躺贏，只能站起來跑幾圈，還要再使勁往高處跳一跳。

怎么個跳法，我們接著往下看。

02.

細(xì)心的小伙伴，在規(guī)劃總圖里，是不是發(fā)現(xiàn)了什么？

可以重點(diǎn)看標(biāo)注的色塊……

表弟還特意量了一下，差不多有近270m的超級界面，就在6038地塊的西側(cè)和北側(cè)。

這就是我們常說的超級界面。

這也是中建壹品的舒適區(qū)。

比如下圖的頤和公館和花鄉(xiāng)壹號。

但是，

尺度這么大，大到近270m的超級界面，表弟還是頭一次見到。

我們都知道，有這么大的尺度，開發(fā)商就會動哪些心思。

所以，再來看下面這張圖，就像開盲盒一樣，你又能發(fā)現(xiàn)什么呢？

主要是看社區(qū)西角。

前面我們說過6038憑什么是C位，關(guān)鍵就是挨著19號線西門紅東站。

這就是規(guī)劃設(shè)計上的挑戰(zhàn)，如何將西紅門東站的地鐵資源最大化？

從上面可以推測，中建壹品是沿著社區(qū)西北角，串聯(lián)地鐵站塑造了一段下沉商街，居然接駁上了。

是不是很神奇！

因為規(guī)劃總圖公示信息有限，表弟大概能推測下面三組數(shù)據(jù)：

1.6038地塊配建地下3500㎡商業(yè)；

2.社區(qū)大門的下沉庭院周圍如果做會所，約是1500㎡的商業(yè)面積；

3.那么剩下2000㎡，根據(jù)測量差不多就是圖中的范圍。

諸位，就單憑這幾組數(shù)據(jù)，3500㎡商業(yè)、1500㎡會所，這是一組什么概念，即便不放在西門紅東站，也是亮瞎眼。

這其實不是在做超級界面，而是超級界面綜合體。

但是，光憑這一點(diǎn)，就能在群狠環(huán)伺的西紅門站穩(wěn)腳根嗎？

顯然還不夠。

所以，還要接著往下繼續(xù)看。

03.

往下看什么？

當(dāng)然是看總圖上的樓棟排布。這里面的事情很大，也是一戰(zhàn)定生死的關(guān)鍵。

表弟測量了一下，樓間距控制在普遍在30m以上，最大樓間距56m。

大家可以測算下這個指標(biāo)：樓間距/樓高，然后再比較周邊其它樓盤，心里就能明白怎么回事了。

這還不是重點(diǎn)，重點(diǎn)是樓棟排布上，沒有做規(guī)整的兵營式排布，而是點(diǎn)式布局，將社區(qū)空間全部打開。

點(diǎn)式布局的好處是，會出現(xiàn)更多的邊戶型，會為了邊戶型而做點(diǎn)式布局。

還有就是，點(diǎn)布強(qiáng)排帶來的樓間距狹窄后，景觀面積會比較局促，甚至?xí)奚艟坝^中庭。

所以，很多點(diǎn)式布局往往是偽點(diǎn)式。

關(guān)鍵就是要前面提到的看樓間距的尺度，夠不夠大。

在總圖上，表弟也給到驚尺寸，不僅測量了南北樓間距，還測算了東西樓間距，還特意在圖上標(biāo)注了樓棟之間斜角的距離，差不多在

20m左右

中建壹品顯然也注意到這個問題，給到的尺度算是相當(dāng)富裕，這就是我們常說的呼吸感，從家里哪個角度看上去，都不會堵。

而且，邊戶型業(yè)主在意的隱私感，因為樓棟距離太遠(yuǎn)后，也能保護(hù)很好。

業(yè)主未來在家中望向窗外，視線會感受到真正的呼吸感，而不是「一堵墻」似的的擁堵感。

這也只是表面。

還記得前面表弟提到的點(diǎn)式布局，往往會犧牲景觀中庭這個難題嗎？

同樣在6038地塊上，中建壹品會不會犧牲景觀中庭？

來看下面這張圖，重點(diǎn)看標(biāo)注綠框的部分。

讓表弟意外的事情出現(xiàn)了：

中建壹品用拿三棟樓，做成品字形，形成了景觀中庭。

不僅如此，這三棟樓還有架空層，就相當(dāng)于中央景觀面積更大，更沒有阻斷。

還有一層意思就是，中建壹品有意讓這三棟王成為樓王，不只是位置好，主要是有景觀中庭和架空層加持，還是打通后的加持。

這可不是螺螄殼里做道場，尺度真的很猛。

表遞測算了一下，南北最大近80m、東西最大近120m——

近萬平米的尺度

如果再加上曲折連廊景觀面積，表弟還是相當(dāng)期待。

04.

前面聊到點(diǎn)式布局，其實就是設(shè)計師為了給戶型做鋪墊。

先來看下面中，表弟推測的戶型配比。

主力戶型是81/95㎡，占到70%。

這不是關(guān)鍵，重要的是有高達(dá)20%的拓展面積加持。

20%的拓展面積到底意味著什么？

表弟舉個例子，

比如81㎡面積段的戶型，如今市場上的標(biāo)桿產(chǎn)品是三室一衛(wèi)，而中建壹品很可能做出了三室兩衛(wèi)，直接跨10㎡對線的是90㎡左右產(chǎn)品。

是不是很瘋狂！

去年81㎡做到三室一衛(wèi)，已經(jīng)是天花板。

這一次，中建壹品直接把天花板捅破了，成為2026年新的天花板。

2026年新款天花板，大概就是下面這個樣子，表弟猜測的，可能有出入。

是不是很猛？

相當(dāng)生猛了！

生猛的還有95㎡面積段的戶型，就是下圖，更加生猛。

表弟推測，中建壹品很有可能在南向次臥加上一個衣帽間。

這也太卷了吧！

95㎡居然能有南向次臥帶衣帽間設(shè)計。

高潮還沒有結(jié)束，接著看下面這張圖。

你又發(fā)現(xiàn)了什么秘密？

表弟猜測，到了樓王位置的127㎡和134㎡，中建壹品完全有空間做出

南向雙臥室套間

按照2025年的市場邏輯，這已經(jīng)是150㎡+產(chǎn)品才能有的配置了。

當(dāng)然，以上只是表弟根據(jù)公示圖做的簡單的測量推測。

推測已經(jīng)瘋狂，不知道呈現(xiàn)會不會更瘋狂。

05.

總結(jié)一下這次中建壹品的公示方案，就是——「卷破天花板」

用句流行詞叫「超配」。

這里面帶來一個隱藏問題，「超配」能否帶來「超預(yù)期」，兩者之間不能直接劃等號。

原因在哪里？

主要是看樣板間呈現(xiàn)后的感覺好不好。這里面的原因，也不是三兩句話能說清楚的。

不過，表弟還是很期待！

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