進(jìn)入2026年，中國商業(yè)市場與所有成熟行業(yè)一樣，將從總量過剩邁入深度洗牌階段。

這一變革并非偶然，而是多重因素交織共振的必然結(jié)果，背后折射出消費結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展與商業(yè)邏輯的根本性轉(zhuǎn)變。

我們來看最新觀察的幾個全國商業(yè)市場現(xiàn)象。

第一，租金仍然普遍下跌，消費能力下降

受制于消費市場的低迷，全國商場的消費數(shù)據(jù)普遍下滑。

根據(jù)銥星云商的數(shù)據(jù)，2025年12月，全國商場消費水平為4155.04元，同比下降12.01%；環(huán)比也是連續(xù)4個月下降。

因此，受到消費低迷的影響，商場的租金也在持續(xù)下滑。

2025年12月全國重點城市優(yōu)質(zhì)購物中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，核心商圈首層租金同比下跌2.4%，非核心商圈跌幅擴(kuò)大至4.1%。全年新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)超1500萬平方米，供過于求加劇競爭。

即便部分項目雖然通過促銷活動實現(xiàn)客流同比提升3%-5%，但客單價仍舊普遍下降5%-8%，其中可選消費（服裝、美妝、輕奢）客單價跌幅尤為明顯。

而這種消費能力疲軟的背后，是多重現(xiàn)實壓力的疊加，核心原因還是家庭資產(chǎn)縮水和就業(yè)情況持續(xù)疲軟。

全國百城房價指數(shù)連續(xù)18個月環(huán)比下跌，家庭資產(chǎn)縮水導(dǎo)致消費信心不足。2025 年全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率雖穩(wěn)定在5.1%左右，但青年失業(yè)率仍高于12%，就業(yè)預(yù)期不穩(wěn)進(jìn)一步強(qiáng)化了居民的緊縮性消費心理。

所以，央行問卷調(diào)查顯示，2025年四季度居民“更多儲蓄”意愿占比達(dá)58.2%，創(chuàng)近三年新高，消費復(fù)蘇的乏力直接傳導(dǎo)至商業(yè)地產(chǎn)市場。

第二，城鎮(zhèn)化紅利結(jié)束，商業(yè)的增量市場已耗盡

對于大多數(shù)城市而言，波瀾壯闊的城鎮(zhèn)化浪潮已經(jīng)結(jié)束，人口流入趨勢已基本穩(wěn)定。

2025 年全國人口凈流入超50萬的城市僅12個，比2019年減少18個，多數(shù)三四線城市及部分二線城市已出現(xiàn)人口自然增長停滯甚至負(fù)增長。

所以，現(xiàn)在城市資源分配格局已被鎖死，新的城市生活秩序已經(jīng)形成。這種城鎮(zhèn)化紅利的消退，直接導(dǎo)致商業(yè)增量市場衰減。未來如果人口出生減少的趨勢不被遏制，更多城市還將不可避免的進(jìn)入收縮階段。

對于那些在城市擴(kuò)張期未能搶占新興產(chǎn)業(yè)、優(yōu)質(zhì)教育醫(yī)療等公共服務(wù)資源的郊區(qū)片區(qū)，商業(yè)生存環(huán)境愈發(fā)艱難。

我們來看下面數(shù)據(jù)：

2025 年全國商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域分化進(jìn)一步加劇，郊區(qū)型購物中心的生存壓力尤為突出。綜合仲量聯(lián)行、中國商業(yè)地產(chǎn)協(xié)會等多機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)推算，全國郊區(qū)型購物中心平均空置率約12%-13%，較核心城區(qū)高出7個百分點左右。

同比之下，核心城區(qū)依托成熟人口與消費基礎(chǔ)，空置率持續(xù)保持在5%-6%的低位，而郊區(qū)項目因人口流入不足、新增供應(yīng)集中，疊加消費力外溢，空置率普遍偏高。

更值得關(guān)注的是，部分缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐的三四線城市郊區(qū)商業(yè)體，空置率已超30%，從而出現(xiàn)業(yè)態(tài)撤場、運(yùn)營停擺的情況。這一趨勢與城鎮(zhèn)化紅利消退、人口向核心城市集聚的大背景高度契合。

第三，商業(yè)市場進(jìn)入馬太效應(yīng)階段，好的地段、好的產(chǎn)品、好的品牌聚集到頭部

進(jìn)入2026年，中國商業(yè)市場的分化已從“商圈差異”演變?yōu)椤邦^部聚集”，好地段、好產(chǎn)品、好品牌已經(jīng)深度結(jié)盟，形成強(qiáng)綁定。

以上海為例，淮海路、南京東路、新天地三大核心商圈，2025 年首發(fā)品牌數(shù)量占全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)首發(fā)總量的62%；在這三大商圈的首發(fā)品牌中，首店、旗艦店的占比高達(dá)78%，而非核心商圈首發(fā)品牌占比不足15%。

在全國其他地方也是如此。

北京三里屯太古里、成都春熙路 IFS、杭州湖濱銀泰 in77 等全國標(biāo)桿級項目，憑借成熟的商圈氛圍與運(yùn)營能力，聚集了全國重點城市國際一線品牌首店的40%以上。

同時，核心商圈優(yōu)質(zhì)項目的有效品牌密集度（按入駐品牌數(shù)/可租賃面積測算），約為非核心商圈普通商業(yè)項目的3-5倍；

并且，出租率數(shù)據(jù)差距也同樣顯著——2025年核心商圈優(yōu)質(zhì)購物中心平均出租率保持在 96%以上，而非核心商圈及區(qū)域型商業(yè)項目平均出租率約83.5%。

所以，在消費縮減、“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局下，各類商業(yè)品牌資源持續(xù)向頭部傾斜，中小項目與非核心區(qū)域項目的生存空間被進(jìn)一步擠壓。

第四，新項目碾壓存量，低質(zhì)項目加速出清

同一商圈內(nèi)，硬件升級、設(shè)計迭代的新項目對存量項目的沖擊呈“降維打擊”態(tài)勢。

2025年全國新開業(yè)的集中式商業(yè)項目共360+個（總體量超2740萬平方米），其中定位中高端、頭部商管運(yùn)營的優(yōu)質(zhì)購物中心超180個，新增商業(yè)建筑面積約1600萬平方米；這些優(yōu)質(zhì)項目中，超60%集中在北京、上海、廣州、深圳、武漢、成都等一二線城市的核心及成熟商圈。

這些新項目普遍具備更高的層高、更賞心悅目的立面、更怡人的景觀、更合理的動線設(shè)計、更豐富的體驗業(yè)態(tài)（如沉浸式劇場、室內(nèi)運(yùn)動館、親子互動中心），與硬件老化、業(yè)態(tài)單一的老項目形成鮮明對比。

這批優(yōu)質(zhì)項目的加入，在一個消費需求下降的市場環(huán)境下，構(gòu)成了慘烈的“減量博弈”格局，這就推動低質(zhì)量存量項目加速退出市場。

我們來看幾個具體案例。

2025年7月開業(yè)的深圳大悅城（25萬平方米體量、地鐵5/12號線靈芝站上蓋），憑借 “盒子Mall+街區(qū)”開放式硬件布局、超 50%的首店及定制店占比（近400家品牌入駐）、高比例體驗業(yè)態(tài)等核心優(yōu)勢，開業(yè)首日即斬獲 42 萬人次客流與近2000萬元銷售額，近百家品牌登頂全國或深圳銷冠，成功填補(bǔ)寶安片區(qū)高端商業(yè)空白。

但與此同時，它不僅截留了原本跨區(qū)域前往壹方城等項目的消費客群，更倒逼周邊優(yōu)質(zhì)存量項目加速品牌煥新與場景升級。而區(qū)域內(nèi)硬件老化、業(yè)態(tài)單一的低質(zhì)老項目，因無法匹配 Z 世代消費需求，正面臨客群流失、業(yè)績下滑的生存壓力，成為“新項目以降維優(yōu)勢沖擊存量、低質(zhì)項目加速出清”的典型例證。

無獨有偶。上海南翔印象城MEGA在2020開業(yè)后，它以巨大的體量、豐富的業(yè)態(tài)、多元場景體驗，虹吸了周邊的消費客流。這就使得在它輻射半徑5公里內(nèi)，一些商場客流下降30%以上，這些商場里的多數(shù)商戶月銷下滑25%-40%，其中餐飲與親子業(yè)態(tài)分流最顯著 。

第五，品牌成為核心資源，反制很多商場

隨著商業(yè)項目供過于求，品牌成為稀缺資源，議價權(quán)顯著提升。頭部連鎖品牌普遍面臨 “高邀約、低開店”的供求失衡格局，比如：

在新茶飲領(lǐng)域，茶顏悅色無疑是商場招商的 “香餑餑”，但其對外擴(kuò)張卻始終秉持 “寧缺毋濫” 的原則。

面對海量的外地商場邀約，茶顏悅色并未盲目提速，而是優(yōu)先選擇那些能滿足客群畫像、租金條件與供應(yīng)鏈支撐的優(yōu)質(zhì)項目進(jìn)行合作，這種 “優(yōu)中選優(yōu)” 的策略使其成為行業(yè)內(nèi)謹(jǐn)慎擴(kuò)張的典型案例。

Manner咖啡2025年的擴(kuò)張軌跡更能凸顯頭部品牌的稀缺性：全年新增約600-700 家直營門店，截至年底門店總數(shù)突破2200家，且始終堅持全直營模式，拒絕加盟擴(kuò)張。

從時間節(jié)點看，Manner咖啡在2025年3月剛突破2000家直營門店，半年內(nèi)便穩(wěn)步增長超200家，這種“穩(wěn)中有進(jìn)”的節(jié)奏，與茶顏悅色的謹(jǐn)慎外擴(kuò)形成呼應(yīng)。兩者均在海量商場邀約中保持篩選定力，印證了優(yōu)質(zhì)連鎖品牌在商業(yè)地產(chǎn)招商中的核心地位，也反映出當(dāng)前“品牌挑商場”的供求格局。

而泡泡瑪特更為典型。他們憑借全球化IP影響力，成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“品牌選商場”的典型代表。

2025 年泡泡瑪特全球門店凈增120-150家，但國內(nèi)市場僅凈增20-30家，他們堅持“非核心商圈不進(jìn)”的精品化策略。作為全球頭部購物中心必爭品牌，其已進(jìn)入巴黎老佛爺、倫敦牛津街等頂級商圈。

當(dāng)下想邀請泡泡瑪特旗艦店入住的商場不計其數(shù)，泡泡瑪特在選址談判中掌握絕對主動權(quán)，要求商場提供核心位置與定制化支持，凸顯出明顯的供求關(guān)系倒置。

所以，上述這些頭部品牌均因堅持“重質(zhì)不重量”的拓店策略，主動篩選物業(yè)以保障運(yùn)營質(zhì)量與品牌調(diào)性。

為吸引優(yōu)質(zhì)品牌，商場不得不推出租金減免、裝修補(bǔ)貼、物業(yè)費優(yōu)惠等政策，部分核心商圈項目甚至給出“保底租金+流水分成”的靈活合作模式，品牌對商場的反制能力達(dá)到歷史峰值。

而缺乏品牌吸引力的項目，只能接納小眾品牌或次級業(yè)態(tài)，陷入“品牌層級低—客流少— 業(yè)績差—品牌流失”的惡性循環(huán)。

第六，大多數(shù)商業(yè)在未來高度依靠社區(qū)化生存。

面對激烈的市場競爭，社區(qū)化成為多數(shù)商業(yè)體的“生存之道”。

從經(jīng)營數(shù)據(jù)可以看出，社區(qū)型購物中心的優(yōu)點就在于抗風(fēng)險能力突出：第一太平戴維斯與戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2025年社區(qū)型購物中心平均空置率6.5%，遠(yuǎn)低于區(qū)域型購物中心的11.1%；中指研究院監(jiān)測表明，社區(qū)型購物中心租金同比基本持平，顯著優(yōu)于整體商業(yè)地產(chǎn)市場0.34%-0.81%的降幅。

所以，在這樣的高度競爭市場，即使是國內(nèi)商業(yè)頂級操盤團(tuán)隊——瑞安房地產(chǎn)，在面對上海激烈的市場競爭，也是率先提出“社區(qū)商業(yè)3.0”策略，核心是從"賣商品"向"賣生活"的根本性轉(zhuǎn)型。

因此，他們重構(gòu)了業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)， 65% 民生業(yè)態(tài)筑牢基本盤，并且在運(yùn)營升級，通過"園丁式" 服務(wù)提升社區(qū)粘性，打造有溫度的社區(qū)。

具體來看，瑞安在上海瑞虹天地?太陽宮聚焦周邊3公里社區(qū)客群，優(yōu)化生鮮超市、社區(qū)食堂、親子教育、便民服務(wù)等業(yè)態(tài)占比至65%，2025年客群復(fù)購率達(dá)72%，日均客流穩(wěn)定在3萬人次以上。這樣就保證了他們即便在整體消費疲軟的背景下，銷售額仍實現(xiàn)同比增長4.3%。

第七，全國性的城市更新政策推出后，市中心的低效資產(chǎn)將被喚醒，加之非標(biāo)商業(yè)模式越來越成熟，帶動城市中心區(qū)資產(chǎn)升值

在前些年狂飆突進(jìn)的城市化時代，各地政府重心都在城市擴(kuò)張和增量建設(shè)，他們無瑕顧及老城的更新改造，導(dǎo)致很多城市出現(xiàn)了新城繁榮，老城凋敝的景象。

各地的老城、歷史文化街區(qū)、閑置低效的城市中心產(chǎn)業(yè)區(qū)，如同一頭頭沉睡的獅子，被市場所擱置和遺忘。

2025年國務(wù)院印發(fā)《城市更新行動實施方案》，明確提出“激活老城低效資產(chǎn)，打造宜居宜業(yè)的城市空間”，因此，各地政府紛紛加大老城改造投入。

在以算城市經(jīng)營賬為主要考核指標(biāo)的當(dāng)下，各地政府都更加重視激活老城的資源。畢竟，千百年來，每個城市的老城區(qū)擁有新城無可比擬的文化、商業(yè)和公共資源，人口密度高、市場活力大。

這批沉睡的老城在新的國家級城市更新政策的刺激下，必然會重新繁榮。而市中心的低效資產(chǎn)也將面臨新一輪的價值重塑的過程。

同時，經(jīng)過幾年的探索，當(dāng)下中國各地的非標(biāo)商業(yè)通過新穎的設(shè)計、獨特的場景營造和先進(jìn)的招商運(yùn)營，已經(jīng)形成成熟商業(yè)經(jīng)營模式。他們用更先進(jìn)的運(yùn)營理念，更有創(chuàng)造力的營銷活動，帶動一批首發(fā)品牌回歸主城核心區(qū)。

而各地市老城區(qū)千百年來自然生長出來的城市肌理和空間格局，在城市人文歷史價值和情緒價值上，都超過了工業(yè)化復(fù)制的標(biāo)化商業(yè)體。這種差異化的場域空間，更具備商業(yè)價值重塑的潛力。

第八，整體商業(yè)市場進(jìn)入加速出清階段。

從上述分析來看，進(jìn)入2026年，各地商業(yè)市場都將迎來一場大變局。

那些缺乏消費市場基礎(chǔ)、產(chǎn)品力一般、依靠行政補(bǔ)貼維持、運(yùn)營能力弱的項目，都將陸續(xù)停擺，進(jìn)入到慘烈的出清階段。

2026年的商業(yè)大洗牌，本質(zhì)是市場對“過剩產(chǎn)能”與“低效供給”的出清。那些缺乏消費基礎(chǔ)、產(chǎn)品力薄弱、依賴補(bǔ)貼生存、運(yùn)營能力不足的項目，將陸續(xù)退出舞臺；而經(jīng)過市場篩選后的商業(yè)體，將呈現(xiàn)“二八分化”的新格局：

在未來，80%的商業(yè)體將回歸社區(qū)服務(wù)本質(zhì)，聚焦高頻剛需與便民體驗，成為連接居民生活的 “毛細(xì)血管”；20% 的優(yōu)質(zhì)商業(yè)將承載城市的核心功能，憑借首發(fā)經(jīng)濟(jì)、文化體驗、微度假場景，成為城市的“名片與窗口”。

然而，這場洗牌不是終點，而是中國商業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“質(zhì)量提升”轉(zhuǎn)型的起點。未來，商業(yè)的核心價值將回歸“人”本身——無論是社區(qū)商業(yè)的“便民溫度”，還是優(yōu)質(zhì)商業(yè)的 “城市高度”，唯有讀懂消費者需求、貼合城市發(fā)展脈搏，才能在變革中站穩(wěn)腳跟，實現(xiàn)資產(chǎn)的長期增值。

注：文章部分?jǐn)?shù)據(jù)來源：

仲量聯(lián)行《2025年第四季度中國商業(yè)地產(chǎn)市場回顧與展望》

戴德梁行《2025 中國首店經(jīng)濟(jì)發(fā)展報告》

仲量聯(lián)行2025年Q4商業(yè)地產(chǎn)報告

戴德梁行 2025 年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)測數(shù)據(jù)

大悅城控股官方發(fā)布、深圳新聞網(wǎng)、南方都市報

贏商大數(shù)據(jù)，2026 年 1 月

情緒力品牌觀察

商業(yè)項目

華東地區(qū)-上海：/////// / / / / / / / / / / / / /

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華南地區(qū)-廣州： | |深圳： / |惠州： |臺灣：

西南地區(qū)-成都：/////// |重慶：//

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文旅城市：| | | | ｜

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