2025年5月1日，80米限高令正式實(shí)施，高層住宅將成歷史，4000萬(wàn)套高樓何去何從？新政將如何影響我們的購(gòu)房決策？

國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，2025年5月1日正式實(shí)施，明確規(guī)定原則上不得建設(shè)80米以上的高層住宅，這意味著以后的住宅樓將不會(huì)超過(guò)30層。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)之前有4000多萬(wàn)套高層住宅，涉及上億人口，這些高層住宅未來(lái)又會(huì)如何？

新政落地，高層住宅將消失？

剛實(shí)行的新政中明確規(guī)定，各地新建住宅樓原則上不得超過(guò)80米。按照這個(gè)高度來(lái)推算，住宅樓大約在二十六七層，肯定不會(huì)超過(guò)30層。

20世紀(jì)八九十年代，從貧窮年代走過(guò)來(lái)的人，最大的愿望就是住樓房。再加上90年代興起的打工潮，大量農(nóng)村人涌入城市，住房需求急劇增加。

后來(lái)還出現(xiàn)城中村拆遷潮，為了提高樓盤的整體效益，開(kāi)發(fā)商大力增加住宅樓層數(shù)，越來(lái)越多的高層住宅涌入市場(chǎng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的年代，只要是條件不算差的住宅，基本不愁賣，大量的高層憑借著價(jià)格優(yōu)勢(shì)，受到眾多購(gòu)房者的青睞。

如今住宅限高令出臺(tái)，住建部明確規(guī)定新建住宅不超過(guò)80米，這就從源頭上掐死了高層住宅的可能性。

當(dāng)然，新政里的措辭比較嚴(yán)謹(jǐn)，使用了“原則上”一詞，這就意味著可以有例外情況，也就是可以建設(shè)超過(guò)這個(gè)高度的住宅樓。

不過(guò)在實(shí)際操作中，要建設(shè)超過(guò)80米的高樓，必須經(jīng)消防部門驗(yàn)收合格，而想要得到這個(gè)驗(yàn)收合格的結(jié)果，基本是非常困難的事。

一套組合拳下來(lái)，高層住宅出現(xiàn)的難度非常高。國(guó)家推出新政后，全國(guó)各地跟進(jìn)的速度也很快，深圳在土地供應(yīng)和消防審查環(huán)節(jié)直接卡死。

上海和北京的土地出讓政策也隨著新政調(diào)整，上海一新地塊樓房限高80米，容積率不高于2.5。北京新出讓的地塊也有類似的附加規(guī)定。

杭州、南京這類準(zhǔn)一線城市，土地出讓公告里也有限高75—80米的規(guī)定，容積率壓到2.2-2.5之間，開(kāi)發(fā)商為了以后方便取得各類證照，直接將樓層數(shù)降到22層。

新規(guī)出臺(tái)的背景

80米限高令這一政策的推出，并不是住建部心血來(lái)潮，而是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)六年的醞釀，在今年5月1日正式實(shí)施。

其實(shí)在之前的規(guī)定中，住建部就提過(guò)類似的規(guī)定，只是在執(zhí)行環(huán)節(jié)并沒(méi)有嚴(yán)格要求。上邊沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行，下邊自然也就不重視。

之所以如此，是因?yàn)樵?021年之前，全國(guó)各地的大中城市，依然有很多沒(méi)有住房的外來(lái)人口，為了解決這類群體的住房難題，對(duì)高層建筑的限制就沒(méi)有那么嚴(yán)格。

到了現(xiàn)在，國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)居民的自有住房占比已接近88%，大部分家庭的住房問(wèn)題趨于解決，購(gòu)房需求不再迫切。

在這個(gè)階段，如果還按照以前的思路，大量修建高層住宅推向市場(chǎng)，已經(jīng)無(wú)法滿足購(gòu)房者需求，這些年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，這也是一大重要因素。

城市居民有沒(méi)有住房的問(wèn)題已經(jīng)初步解決，現(xiàn)階段的需求主要是住得好不好的問(wèn)題，樓高、通風(fēng)采光等因素，成為購(gòu)房者的重要考慮因素。

另外，高層住宅的火災(zāi)隱患非常明顯，近段時(shí)間香港發(fā)生的高層火災(zāi)就是很明顯的例子，多棟高層住宅樓被燒，大量市民遇難或受傷，消防員在救火過(guò)程中也出現(xiàn)傷亡。

消防車、消防云梯等滅火設(shè)備，很難應(yīng)對(duì)高層住宅的火災(zāi)。國(guó)內(nèi)消防云梯一般只能到24層，再往上就很難發(fā)揮作用。

完全靠消防員進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)救災(zāi)，無(wú)疑會(huì)大量增加額外風(fēng)險(xiǎn)，畢竟消防員也只是血肉之軀，只比普通人多一點(diǎn)應(yīng)對(duì)火災(zāi)的經(jīng)驗(yàn)而已。

火災(zāi)的黃金逃生時(shí)間只有幾分鐘，而要從高層住宅逃到地面，通常需要十幾分鐘的時(shí)間，如果是老人小孩等群體，需要的時(shí)間可能更久，這就更增加了安全隱患。

正是基于市場(chǎng)需求和業(yè)主人身安全等方面考慮，限制住宅樓的高度，就成了這次新政最惹人注目的規(guī)定。

4000萬(wàn)套高層真成“不動(dòng)產(chǎn)”？

80米限高令出臺(tái)后，最尷尬的莫過(guò)于以前修建的那些高層住宅。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)共有約4000萬(wàn)套高層住宅，涉及1億多業(yè)主。

這些住宅滿足了之前一批人的購(gòu)房需求，但限高令出臺(tái)后，這類住宅從原來(lái)的“香餑餑”瞬間變成了“牛夫人”。

這類住宅樓已經(jīng)有不短的年限，無(wú)論是樓房自身的狀況，還是小區(qū)配套狀況，都已經(jīng)趨于老化，想要改善就要投入巨資，不改善又嚴(yán)重影響居住體驗(yàn)。

業(yè)主可能已經(jīng)不在這居住，如果準(zhǔn)備出租房屋，因?yàn)榕涮自O(shè)施的原因不可能租出高價(jià)，如果不出租又產(chǎn)生不了任何經(jīng)濟(jì)效益，業(yè)主還要額外支付物業(yè)費(fèi)等支出。

至于小區(qū)拆遷那更是想都不要想的好事，拆遷之后受限高令限制，原來(lái)的樓房層數(shù)要減少1/3甚至一半，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言妥妥的賠本買賣。

目前已經(jīng)是“樓市寒冬”，大量房地產(chǎn)商的資金鏈本來(lái)就異常緊張，自然不會(huì)盲目地投入到這類出力不討好的項(xiàng)目中，高層住宅想拆遷那是難上加難。

至于直接掛牌出售，也未必是一個(gè)好選擇，目前購(gòu)房者存在觀望心態(tài)，除非售價(jià)能直接低到對(duì)方心理價(jià)位，否則很難成交。而購(gòu)房者的心理價(jià)位又是很多賣房人無(wú)法接受的。

高層住宅曾經(jīng)是很多人“最好的歸宿”，如今雖然不至于成了燙手山芋，卻也是壓在心頭的負(fù)擔(dān)。

目前，高層住宅也算是遭遇了“中年危機(jī)”，未來(lái)是否有更好的解決辦法，這只能留待以后觀察。

80米限高令出臺(tái)后，低容積率、高實(shí)用率住宅將成為未來(lái)發(fā)展主流。房子是用來(lái)住的，讓業(yè)主住得舒心和放心，這才是住宅的本質(zhì)和存在的意義。