研究背景

當(dāng)前，中國不動產(chǎn)行業(yè)正處于深刻轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，發(fā)展模式從增量擴(kuò)張全面轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效，行業(yè)邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變。與此同時，國內(nèi)各方主體缺乏穿越完整不動產(chǎn)周期的經(jīng)驗，新的認(rèn)知體系仍在重構(gòu)之中。在此背景下，把握預(yù)期動向并加強(qiáng)正向引導(dǎo)，已成為關(guān)乎行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)周期健康重塑的關(guān)鍵。因此，系統(tǒng)性追蹤并解讀市場核心參與者的預(yù)期變化，具有重要的現(xiàn)實意義與政策參考價值。

基于此，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動產(chǎn)金融研究中心聯(lián)合中國房地產(chǎn)報，于2024年發(fā)起“中國不動產(chǎn)首席展望”系列調(diào)研課題，對行業(yè)頭部機(jī)構(gòu)決策層與管理層展開定期（年度）深度問卷調(diào)研。

作為該系列的第二份年度報告，《中國不動產(chǎn)首席展望2026》基于截至2025年底的調(diào)研數(shù)據(jù)，梳理市場預(yù)期在過去兩年的演變，評估政策實施效果，尋找市場主體轉(zhuǎn)型發(fā)展的可持續(xù)路徑。值得說明的是，在2026年初《求是》刊發(fā)《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》特約評論員文章后，課題組及時對市場預(yù)期的最新變化，進(jìn)行了初步的跟進(jìn)調(diào)研。本報告旨在為政策制定者優(yōu)化預(yù)期管理提供客觀參考，助力市場主體凝聚共識、穿越周期，共同推動“十五五”時期中國不動產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

報告成果分為（點擊閱讀），本篇為精簡版核心解讀。

市場預(yù)期

截至2025年底，受訪機(jī)構(gòu)對2026年宏觀經(jīng)濟(jì)與不動產(chǎn)行業(yè)預(yù)期傾向保守，宏觀預(yù)期優(yōu)于不動產(chǎn)行業(yè)。具體而言，受訪機(jī)構(gòu)對2026年宏觀經(jīng)濟(jì)延續(xù)謹(jǐn)慎樂觀預(yù)期，對2026年不動產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期由相對樂觀轉(zhuǎn)為相對保守（圖1a，注1）。

2026年初《求是》發(fā)文后，相較于2025年底調(diào)研時點，超四成受訪機(jī)構(gòu)對宏觀經(jīng)濟(jì)與不動產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期改善（圖1b，注1）。

a.截至2025年底，預(yù)期轉(zhuǎn)為保守

b.2026年初《求是》發(fā)文后，超四成受訪機(jī)構(gòu)預(yù)期較發(fā)文前改善

圖1 2026年宏觀經(jīng)濟(jì)與不動產(chǎn)行業(yè)預(yù)期

政策預(yù)期

針對2025年已出臺政策在促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)方面的效果，受訪機(jī)構(gòu)的評估趨于中性。評估顯示，宏觀財政及貨幣政策的效果優(yōu)于行業(yè)供需端政策。

展望2026年，對住宅政策的期待集中于需求側(cè)，重點推動全面放開限購、提高房貸利息抵扣個稅幅度、實施房貸貼息等舉措，切實降低購房成本、釋放合理需求（圖2a，注2）。對商業(yè)不動產(chǎn)的政策期待集中于土地政策優(yōu)化，尤其需明確商業(yè)用地續(xù)期規(guī)則，并鼓勵存量土地功能轉(zhuǎn)換與用途調(diào)整，以提高市場流動性、盤活存量資產(chǎn)（圖2b，注2）。

a.住宅政策預(yù)期

b.商業(yè)不動產(chǎn)政策預(yù)期

圖2 2026年最受期待的不動產(chǎn)行業(yè)政策

發(fā)展方向

房企2026年的業(yè)務(wù)發(fā)展方向聚焦于建設(shè)“好房子”、開展城市更新及盤活存量商業(yè)不動產(chǎn)，反映了行業(yè)對回歸居住本質(zhì)、從增量開發(fā)向存量運營轉(zhuǎn)型的普遍共識（圖3a，注2）。金融機(jī)構(gòu)2026年的投資方向聚焦于數(shù)據(jù)中心、租賃住房、倉儲物流等資產(chǎn)類別，反映了行業(yè)對政策支持、需求旺盛并擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)的青睞（圖3b，注2）。

a.房企發(fā)展方向

b.金融機(jī)構(gòu)投資方向

圖3 2026年市場主體的業(yè)務(wù)方向

注1：圖1a設(shè)定0-100分的區(qū)間，50分代表與上年持平，低于50分代表更悲觀，高于50分代表更樂觀。圖1b展示2026年初《求是》發(fā)文后受訪機(jī)構(gòu)的預(yù)期變化分布，橫軸為相較于2025年底調(diào)研時點的預(yù)期變化，縱軸代表選擇對應(yīng)選項的受訪機(jī)構(gòu)比例。

注2：圖2與圖3中，從上到下為受訪機(jī)構(gòu)對各選項綜合期待程度的排行。橫軸為選項排序的賦分（每人選擇的第1項賦10分，其后依次遞減），均分越高代表該選項的綜合選擇優(yōu)先級越高。

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來源 | 道口不動產(chǎn)觀察

編輯 | 蘭銀帆

審核 | 許晨輝