開年來，諸多知名房企都進(jìn)行了組織架構(gòu)的調(diào)整和人事?lián)Q防。

比如保利發(fā)展總部架構(gòu)重構(gòu)、華潤置地升級(jí)3大業(yè)務(wù)航道、華發(fā)推進(jìn)兩級(jí)架構(gòu)……

開年就對組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，似乎是近年來行業(yè)的常規(guī)動(dòng)作。刀刃向內(nèi)，背后的邏輯是希望通過組織變革向管理要效益，從容應(yīng)對行業(yè)變局，推動(dòng)新一年目標(biāo)的達(dá)成。說到底還是業(yè)績導(dǎo)向。

艷姐之前就預(yù)判，2026年會(huì)是房企架構(gòu)變革大年，頭部央國企巨頭是看點(diǎn)。

就在前兩天，另一家行業(yè)巨頭中海召開2026年工作會(huì)議，顏建國在會(huì)議上提出：

深化改革創(chuàng)新，強(qiáng)化基礎(chǔ)管理，進(jìn)一步提升發(fā)展質(zhì)效、提高核心競爭力。

話音剛落，據(jù)市場消息，中海地產(chǎn)就對組織架構(gòu)動(dòng)刀了，核心兩個(gè)大動(dòng)作：

1） 兩級(jí)管控：撤銷原4個(gè)區(qū)域公司，由集團(tuán)總部直管城市公司；

2） 戰(zhàn)略聚焦：21個(gè)地區(qū)/城市公司按就近原則重組。

01

取消區(qū)域、兩級(jí)架構(gòu)

強(qiáng)化集團(tuán)管控！

根據(jù)市場消息，中海的這次組織變革力度還是比較大的，有兩大動(dòng)作：

①兩級(jí)管控；

撤銷華東、華南、北部、中西部4個(gè)區(qū)域公司，從過去的“總部-區(qū)域-城市”到“總部-城市/地區(qū)”兩級(jí)管理，進(jìn)一步精簡提效；

②戰(zhàn)略聚焦。

從過去的21個(gè)城市/地區(qū)公司，按地理區(qū)域采用就近原則整合重組。

據(jù)悉，重組后的城市/地區(qū)名單還在醞釀中，相信結(jié)果很快會(huì)出來。

事實(shí)上，兩級(jí)架構(gòu)、總部強(qiáng)管控是這幾年房企組織變革的主旋律。他們大多會(huì)通過整合或取消區(qū)域公司，以集團(tuán)直管的二級(jí)管控模式來縮小管理半徑，提高運(yùn)營效率。

艷姐觀察到，市場下行周期，頭部房企轉(zhuǎn)向2級(jí)管控模式已經(jīng)成為共識(shí)。

而中海在幾年前雖然采取了總部——區(qū)域——城市的3級(jí)架構(gòu)，但區(qū)域公司定位為專家團(tuán)，更多的是為城市公司賦能的作用。

實(shí)際上在此次組織架構(gòu)調(diào)整前，特別是推出“玖序”系產(chǎn)品系后，中海的4大區(qū)域公司平臺(tái)功能就已經(jīng)逐漸弱化，個(gè)別市場堅(jiān)挺的區(qū)域公司，會(huì)在投資、營銷上有一定的話語權(quán)；而在具體的業(yè)務(wù)上，更多的是項(xiàng)目直接跟總部對接；而一些重點(diǎn)項(xiàng)目，也大多是由集團(tuán)直管，區(qū)域平臺(tái)的存在感越來越弱。

在這樣的實(shí)操背景下，此次中海取消4大區(qū)域平臺(tái)，更像是一種水到渠成。

當(dāng)然，這次中海取消區(qū)域架構(gòu)，最值得關(guān)注的莫過于4大區(qū)域區(qū)首和平臺(tái)人員的動(dòng)向。

先看區(qū)首：

華東區(qū)域總劉慧明，出生于1979年，畢業(yè)于清華大學(xué)，本身是高級(jí)工程師，這幾年帶領(lǐng)中海在上海創(chuàng)下了諸多歷史銷售紀(jì)錄，取得不俗業(yè)績；

劉慧明

華南區(qū)域總劉顯勇，出生于1972年，畢業(yè)于哈爾濱工業(yè)大學(xué)，熟悉營銷，在做華南區(qū)域總之前曾是總部營銷管理部總經(jīng)理；

劉顯勇

中西部區(qū)域總劉長勝，出生于1977年，畢業(yè)于南京大學(xué)，曾做過南京公司營銷總監(jiān)，武漢、長沙、成都公司總經(jīng)理；

劉長勝

北部區(qū)域總付熙嵬，出生于1979年，畢業(yè)于東南大學(xué)，曾做過廣州公司總經(jīng)理，去年中海在北京投資上多點(diǎn)開花、斬獲銷冠，成績也是有目共睹。

付熙嵬

艷姐注意到，4大區(qū)域區(qū)首本身就已經(jīng)是集團(tuán)高管序列，像華東區(qū)域總劉慧明、華南區(qū)域總劉顯勇、中西部區(qū)域總劉長勝都是集團(tuán)副總裁，北部區(qū)域總付熙嵬是集團(tuán)助理總裁。

區(qū)域撤銷后，4大區(qū)域總大概率會(huì)回到集團(tuán)分管相應(yīng)的職能部門和城市/地區(qū)公司。

再看平臺(tái)公司人員：

艷姐在前面提到，這幾年中海大項(xiàng)目、重點(diǎn)項(xiàng)目越來越多，并由總部直管后，區(qū)域平臺(tái)的管理職能逐漸弱化，相應(yīng)的人員已進(jìn)行了重新落位，有一些上調(diào)到集團(tuán)總部，一些下沉到城市公司，還有一些去了物業(yè)、商業(yè)等體系內(nèi)公司，區(qū)域平臺(tái)上的人員規(guī)模并不大，甚至一些區(qū)域平臺(tái)僅有十幾人的隊(duì)伍。

這次區(qū)域平臺(tái)人員大概也會(huì)延續(xù)過往慣例，分流到集團(tuán)總部、城市公司、體系內(nèi)公司，總體會(huì)保持穩(wěn)定。

總體來看，中海這次組織架構(gòu)調(diào)整的動(dòng)作是大了點(diǎn)，但力度還算“溫柔”，不同于其他房企“手起刀落式”的無情，中海這次表現(xiàn)出了央企的擔(dān)當(dāng)。

02

組織架構(gòu)調(diào)整背后

這次中海的架構(gòu)調(diào)整，特別是4大區(qū)域的撤銷、總部直管，無疑是在面對市場環(huán)境變化和內(nèi)部發(fā)展需求時(shí)所做出的重要戰(zhàn)略決策，其背后蘊(yùn)含著深刻的戰(zhàn)略考量。

①積極應(yīng)對市場變化，強(qiáng)化集團(tuán)管控是必然；

過去中海是非常鮮明的區(qū)域強(qiáng)管控模式，區(qū)域總手上的權(quán)力相當(dāng)大，在投資等決策上有很大的自主權(quán)。在市場行情好的時(shí)候，這種權(quán)責(zé)機(jī)制有助于高效決策，快速擴(kuò)大規(guī)模、鞏固領(lǐng)先優(yōu)勢。

而當(dāng)市場風(fēng)險(xiǎn)變得更大的時(shí)候，強(qiáng)化集團(tuán)管控并收權(quán)也是順理成章。

撤銷區(qū)域公司、轉(zhuǎn)為二級(jí)管控架構(gòu)、重組地區(qū)公司，好處也非常明顯：

|集團(tuán)總部直管地區(qū)，可以及時(shí)掌握一線動(dòng)態(tài)，提高決策靈敏度，管理更有顆粒度；

|扁平架構(gòu)下，可以壓縮匯報(bào)層級(jí)，提高決策效率；

|不同地區(qū)/城市公司也可以更便捷地互相學(xué)習(xí)與賽馬，進(jìn)一步激活企業(yè)活力。

②聚焦深耕重點(diǎn)區(qū)域，重點(diǎn)城市“換倉”。

戰(zhàn)略決定組織，組織也間接反映戰(zhàn)略意圖。

將資源重點(diǎn)放在深耕區(qū)域和存量項(xiàng)目上，自然也意味著不再需要這么多的區(qū)域公司和城市公司。

這樣做一方面能夠集中資源和精力在深耕區(qū)域做精做強(qiáng)，提升市場競爭力，另一方面也可以避免浪費(fèi)不必要的人力和物力，提升運(yùn)營效率。

艷姐看了下，去年上半年，中海合約銷售1201億，行業(yè)第2。其中香港、北京、上海、廣州、深圳5個(gè)一線城市合約銷售556.4億，也就是說這5個(gè)一線城市貢獻(xiàn)了中海46%的業(yè)績。

大家知道，這兩年行業(yè)不易，三四線樓市幾乎止步不前，一二線城市雖然廝殺相當(dāng)激烈，但在改善型市場仍有很大潛力。

從投資端看，中海也在重倉一線及強(qiáng)二線城市，去年前7個(gè)月新增22個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益拿地金額550億，一線及強(qiáng)二線城市投資占比高達(dá)86.4%。

艷姐預(yù)計(jì)，這次變革后，中海大概率將會(huì)重點(diǎn)聚焦深耕香港、北京、上海、廣州、深圳、天津、濟(jì)南、成都等一線和部分強(qiáng)二線城市。

03

架構(gòu)變動(dòng)下

中海藏不住的危機(jī)意識(shí)

中海這次架構(gòu)的調(diào)整，表面看是常規(guī)的崗位更替和區(qū)域整合，拆開來看，背后其實(shí)是中海針對當(dāng)下市場節(jié)點(diǎn)和自身經(jīng)營狀態(tài)做出的階段性動(dòng)作。

①市場內(nèi)卷，高端市場還需要夯實(shí)護(hù)城河；

2024年是中海的高光之年，當(dāng)年中海以3106.9億的權(quán)益銷售額重回行業(yè)第一，也是TOP10中唯一實(shí)現(xiàn)正增長的房企。

能取得這么高光的業(yè)績，一個(gè)重要原因是：

主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品。

當(dāng)時(shí)，中海在上海等幾個(gè)城市的核心位置相繼推出“玖序”系產(chǎn)品，在行業(yè)內(nèi)掀起一陣高端改善的旋風(fēng)。

僅上海、深圳、北京、南京4個(gè)“玖序”系項(xiàng)目銷售超500億。

中海領(lǐng)邸·玖序效果圖示意

2024年全年，中海在上海實(shí)現(xiàn)704億銷售額，位居行業(yè)第一，刷新中國單城銷售歷史紀(jì)錄；在北京、深圳銷售額分別為361億、292億，均位居行業(yè)第一。

主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品的打法，過去讓中海嘗到了甜頭，但現(xiàn)在遇到了瓶頸。

2025年，包括綠城、華潤置地、保利發(fā)展等頭部房企在一線城市的投資、產(chǎn)品端紛紛發(fā)力，比如在上海，套均4000萬起的綠城·潮鳴東方開盤清盤、華潤置地的云啟濱江2開2罄……

綠城·潮鳴東方效果圖示意

反觀中海，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，去年中海在上海銷售額220億，同比下滑近70%，被華潤置地、招商蛇口、保利發(fā)展反超并大幅度領(lǐng)先；中海在北京雖然拿下銷冠，但業(yè)績來自于10多個(gè)在售項(xiàng)目。

去年底，中海推出了“萬方安和”產(chǎn)品系列，目的也非常明確：

夯實(shí)中海在高端市場的產(chǎn)品力護(hù)城河。

但從“首映”的安瀾上海、安瀾北京的表現(xiàn)來看，中海還需要進(jìn)一步夯實(shí)在高端市場的護(hù)城河。

②市場下行，第二曲線業(yè)務(wù)還需要跑出加速度。

2025年全國新建商品房銷售額83937億，絕對量已經(jīng)回到2015年的水平，未來市場的底部到底在什么位置，大家也都說不清。

但大家能看到的趨勢是，房企在開發(fā)領(lǐng)域的競爭會(huì)更加激烈，非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)成為未來房企之間競爭，甚至是穿越周期的關(guān)鍵。

早在數(shù)年前，中海就將自己的業(yè)務(wù)劃分為今天業(yè)務(wù)（不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)）、明天業(yè)務(wù)（經(jīng)營性業(yè)務(wù)）、后天業(yè)務(wù)（供應(yīng)鏈管理、代建等生態(tài)型業(yè)務(wù)）。

中海的多元業(yè)務(wù)在行業(yè)內(nèi)一直都有不俗表現(xiàn)。

去年上半年，中海的“明天業(yè)務(wù)”收入35.4億、毛利19.8億，毛利率超55%；“后天業(yè)務(wù)”收入35.5億、毛利5.5億。

換句話說，中海多元業(yè)務(wù)以8%的營收貢獻(xiàn)了20%的毛利。這樣的水平，在TOP10房企中也能排進(jìn)前3。

來看華潤置地，艷姐列出去年中報(bào)的一組數(shù)據(jù)：

多元業(yè)務(wù)營收205億、綜合毛利率54%；

營收占比22%，貢獻(xiàn)了54%的毛利；

核心凈利潤貢獻(xiàn)超60%；

資管規(guī)模約5000億；

總市值約3000億。

兩相對比，多元業(yè)務(wù)的差距還是比較明顯的。

另外艷姐也看到，去年以來包括綠城、中建八子在內(nèi)的諸多房企都在加碼城市運(yùn)營等非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，頭部房企之間多元業(yè)務(wù)的競爭將會(huì)越來越激烈。逆水行舟不進(jìn)則退，誰被甩下多元業(yè)務(wù)的列車，大概率就會(huì)出現(xiàn)失速的風(fēng)險(xiǎn)。

或許是基于這樣的危機(jī)感，就更能理解中海這次組織架構(gòu)變動(dòng)的緣由了。

結(jié)語

這些年來，房企們組織架構(gòu)調(diào)整的導(dǎo)向非常明顯：業(yè)績說話。

但艷姐看到，中海的這次組織調(diào)整呈現(xiàn)出的幾個(gè)特征，業(yè)績是一個(gè)重要指標(biāo)，但似乎又不是全部。

行業(yè)寒冬中，唯有變化，才是唯一的不變。

調(diào)整后的中海，能否繼續(xù)在行業(yè)動(dòng)蕩中闖出一條血路，并在產(chǎn)品、業(yè)績端創(chuàng)造更多的“神話”？ 并且在多元業(yè)務(wù)上跑出一條新的增長線？時(shí)間會(huì)給出答案。

也期待在2026年，中海能夠帶給我們更多的驚喜和驚艷。

關(guān)于中海這次組織架構(gòu)變動(dòng)，也歡迎大家在文末留言，跟艷姐互動(dòng)！

參考資料：一勺言

主編：張艷

責(zé)編：eric

本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)，不為商業(yè)用途，如果侵犯，敬請作者與我們聯(lián)系

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