文/識局智庫研究組

　　昨天（2月2日），上海市靜安區(qū)、徐匯區(qū)和浦東新區(qū)同時啟動了一項特別計劃——政府指定的國企開始聯(lián)手銀行等金融機(jī)構(gòu)，走進(jìn)二手房市場“掃貨”。

　　不過這些房子被買下后，并不會空置或轉(zhuǎn)售，而是搖身一變成為保障性租賃住房，專門租給在上海打拼的年輕人。

　　在當(dāng)下的大環(huán)境下，這很可能是步妙棋，或可起到“一石三鳥”的作用：用收購的二手房解決青年住房問題，同時激活僵持的樓市，還讓城市中心區(qū)有更多適合上班族租住的房子。

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　　上海的二手房市場最近有點“卡殼”。

　　一個想換大房子的家庭，必須先把現(xiàn)在的房子賣掉，才能湊夠錢買新的。但問題是，他們的老房子掛在中介那里，看的人多，真正下手的人少。

　　特別是那些總價在200萬到400萬之間的“中間檔”房源，相對比較難脫手。

　　這就形成了一個尷尬的局面：想改善居住條件的人賣不掉舊房，就買不了新房。而樓市流動性也因此降低。

　　與此同時，越來越多來上海工作的年輕人正為租房發(fā)愁。市區(qū)房租高，郊區(qū)通勤長，每天花兩三小時在路上成了常態(tài)。他們最想要的，是一份體面的工作和一間離工作地點不遠(yuǎn)的安穩(wěn)住所。

　　上海這次的政策，正是看到了這兩批人的困境，試圖用一個方案同時解決兩個問題。

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　　上海這次試點選了靜安、徐匯、浦東三個區(qū)，有趣的是，每個區(qū)都有自己獨特的“打法”。

　　浦東的做法最有意味，他們推出的“房票”制度就像一張定向消費券：政府收購你的舊房，但賣房的錢不能隨便用，必須用來在浦東買新房。

　　這招既解決了保障房的房源問題，又直接拉動了新房銷售，一舉兩得。

　　靜安區(qū)則更像一位“城市更新師”。他們專門收購產(chǎn)業(yè)園區(qū)、地鐵站附近的二手房，然后與老舊小區(qū)改造結(jié)合起來，比如給沒有電梯的老樓加裝電梯，改善小區(qū)環(huán)境。

　　徐匯區(qū)的方法最靈活，他們沒有設(shè)定嚴(yán)格的收購范圍，而是瞄準(zhǔn)了重點發(fā)展區(qū)域周邊，快速響應(yīng)企業(yè)人才的住房需求。

　　三種模式各有側(cè)重，但目標(biāo)一致：讓閑置的二手房流動起來，變成年輕人租得起的優(yōu)質(zhì)住所。

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　　這項政策如果執(zhí)行得當(dāng)，可能會創(chuàng)造一個難得的“三方共贏”局面。

　　對于想換房的家庭來說，政府收購提供了一個穩(wěn)定可靠的出售渠道，不用再擔(dān)心房子掛一年都賣不出去。特別是那些地段尚可但房型較老、裝修過時的房子，有了確定的去處。

　　對于在上海打拼的年輕人，這意味著他們有機(jī)會以更合理的價格，租到離公司更近的房子。不用再為了省錢而忍受超長通勤，生活質(zhì)量會有實實在在的提升。

　　對于整個城市而言，這相當(dāng)于用市場化的方式做了一次資源重組。既沒有大拆大建，又能快速增加市中心區(qū)的租賃房源，促進(jìn)就業(yè)和居住的平衡。

　　更微妙的是，當(dāng)國企以合理價格收購二手房時，實際上為周邊房價設(shè)定了一個“參考價”，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，防止價格大起大落。

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　　當(dāng)然，精巧的設(shè)計也面臨一些現(xiàn)實的挑戰(zhàn)。

　　首先就是錢的問題。政府收購、改造、運營這些房子都需要成本，但作為保障性租賃住房，租金又不能定得太高。這中間的差額如何平衡？需要精打細(xì)算，探索可持續(xù)的運營模式。

　　其次是房子本身的問題。很多被收購的二手房是上世紀(jì)的老房子，戶型小、設(shè)施舊。如何通過改造，讓它們符合現(xiàn)代年輕人的居住需求？光靠簡單裝修可能不夠，可能需要更系統(tǒng)的更新。

　　還有一點是如何避免對普通租賃市場造成沖擊。如果政府大規(guī)模提供低于市場價的租賃房源，可能會影響周邊房東的出租。這個度需要把握好，既要解決青年住房問題，又要維護(hù)市場健康。

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　　上海的這次試點，有沒有可能成為其他大城市參考的模板。

　　淺見以為 ，是完全有可能的。

　　它的核心思路——通過盤活存量解決增量問題——對中國許多面臨類似狀況的城市都有啟發(fā)意義。

　　未來，我們可能會看到更多金融創(chuàng)新支持這類項目，比如專門投資保障性租賃住房的金融產(chǎn)品，讓社會資金也能參與進(jìn)來。

　　隨著模式成熟，單純的房屋收購可能會升級為綜合性的社區(qū)更新，不但改造房屋內(nèi)部，也提升小區(qū)環(huán)境，增加公共空間，讓整片區(qū)域煥發(fā)新生。

　　更長遠(yuǎn)看，這種方式可能會改變中國城市的住房保障思路：從大規(guī)模新建保障房，轉(zhuǎn)向更精細(xì)化地利用現(xiàn)有資源；從政府全權(quán)負(fù)責(zé)，轉(zhuǎn)向政府引導(dǎo)、市場運作的新模式。