1、1月30日，萬科發(fā)了一份公告。看完后，整個(gè)資本市場(chǎng)都炸了。預(yù)虧820億。

2、什么概念？萬科現(xiàn)在的市值才560億。相當(dāng)于把自己虧了個(gè)精光，還倒欠260億。

3、這份預(yù)告，瞬間一石激起千層浪：“原來萬科也會(huì)掛科”，“這是中國房地產(chǎn)舊模式崩潰的典型標(biāo)志”，“看你濃眉大眼的，原來和他們都一樣”。

4、萬科說，不是，你們能不能聽我解釋解釋？我們虧損是有原因的。我們的虧損，有如下四大原因：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位。報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤主要對(duì)應(yīng)2023年、2024年銷售的項(xiàng)目及2025年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫存。這些項(xiàng)目的地價(jià)獲取成本較高，導(dǎo)致報(bào)告期結(jié)算毛利總額大幅減少。 （二）因業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口升高，新增計(jì)提了信用減值和資產(chǎn)減值。 （三）部分經(jīng)營性業(yè)務(wù)扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損。 （四）部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

5、……這，聽不懂……別解釋了。如果解釋有用，還要警察做什么？

6、啊。別吵了，別吵了。聽我說兩句。

7、是這樣的。我和萬科打過一些交道。不算很熟。但我一直很尊敬萬科。因?yàn)槲液茏鹁赐跏?。年輕時(shí)讀他的《讓靈魂跟上腳步》，給了我很多啟發(fā)和力量。后來喜歡登山，也是受他影響。但真正讓我敬佩的，是他在疫情期間，給清華捐贈(zèng)53億成立公共衛(wèi)生與健康學(xué)院的決定（《》）。那是一種“把錢用在刀刃上”的格局。

8、所以……所以，這樣吧。今天我來斗膽試著翻譯一下，萬科說的這四個(gè)原因。看看是不是能幫你理解，它真正的意思。

9、首先聲明，以下翻譯，純屬個(gè)人理解，不代表萬科。此外，我不炒股。我更不教別人炒股。所以，以下翻譯也不構(gòu)成任何投資建議。

10、好。疊完buff，我們先從第一條原因開始?？丛摹?/strong>

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位。報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤主要對(duì)應(yīng)2023年、2024年銷售的項(xiàng)目及2025年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫存。這些項(xiàng)目的地價(jià)獲取成本較高，導(dǎo)致報(bào)告期結(jié)算毛利總額大幅減少。

11、這句話有點(diǎn)拗口。但其實(shí)意思很簡(jiǎn)單：我們?nèi)ツ晏澋腻X（原文：報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤），是因?yàn)樵诘貎r(jià)最貴的時(shí)候買地（原文：項(xiàng)目的地價(jià)獲取成本較高），在市場(chǎng)最冷的時(shí)候賣房（原文：2023年、2024年銷售的項(xiàng)目及2025年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫存）。

12、所以，你看到的“虧損”，其實(shí)是在“出清”。出清什么？出清歷史最差的一批庫存。

13、再看第二條。

原文：因業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口升高，新增計(jì)提了信用減值和資產(chǎn)減值。

14、這句話很嚴(yán)謹(jǐn)。很財(cái)務(wù)。但是也是真的很難懂。翻譯成（也許不那么嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模┢胀ㄔ?，就是：賬上“可能收不回來的錢”，我們一次性認(rèn)虧。

15、有些人，可能是真的不會(huì)還錢了（原文：風(fēng)險(xiǎn)敞口升高）。我們不能自己騙自己。我們決定，把收不回來的“應(yīng)收賬款”刪掉（原文：信用減值）。把手里土地的價(jià)值，從發(fā)票上的數(shù)字，調(diào)低為跳水后的真實(shí)價(jià)格（原文：資產(chǎn)減值）。

16、所以，你看到的“虧損”，其實(shí)是在“排雷”。不是今年業(yè)績突然變壞。而是我們不再掩蓋。

17、接著看第三條。

原文：部分經(jīng)營性業(yè)務(wù)扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損。

18、除了賣房子，我們還有長租、商業(yè)、物業(yè)這些自營業(yè)務(wù)（原文：部分經(jīng)營性業(yè)務(wù)）。這些業(yè)務(wù)收入不行，但成本很高，所以在虧損（原文：折舊攤銷后整體虧損）。另外，我們信心最足的時(shí)候，還投資了一些項(xiàng)目（原文：非主業(yè)財(cái)務(wù)投資），他們也在虧損。這些，我們不能不認(rèn)。

19、所以，你看到的“虧損”，其實(shí)是在“認(rèn)栽”。順周期的加分，成了逆周期的拖累。

20、最后看第四條。

原文：部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

21、我們決定賣項(xiàng)目（原文：大宗資產(chǎn)交易），賣股權(quán)（原文：股權(quán)交易）。即便交易對(duì)手拼命殺價(jià)（原文：低于賬面值）。但為了活下去，我們只能咬著牙賣。

22、所以，你看到的“虧損”，其實(shí)是在“回血”。因?yàn)橐陨显?，我們必須刮骨療傷，我們必須斷臂求生?/p>

23、出清。排雷。認(rèn)栽?；匮?。

24、這四個(gè)詞，翻譯成一句大白話就是：我們?cè)诮o自己做一次財(cái)務(wù)意義上的“徹底清賬”。

25、為什么要“徹底清賬”？為什么要在2025年徹底清賬？

26、因?yàn)槿绻衲瓴贿@樣做，后面的每一年，都會(huì)被減值、被追問、被質(zhì)疑。賬算不清，人也走不遠(yuǎn)。把過去的代價(jià)徹底算清楚，新資本、新團(tuán)隊(duì)才敢進(jìn)場(chǎng)，組織也才有資格，去談未來怎么活。

27、重啟之前，先清掉舊賬。新生之前，先承認(rèn)舊傷。不把雷排掉，春天來了，也只是把花開在地雷上。

28、哎。做企業(yè)，真的不容易。尤其是在周期的谷底。

29、再次強(qiáng)調(diào)，這篇文章不構(gòu)成任何投資建議。我不是想為萬科的虧損洗地。萬科的未來，依然充滿兇險(xiǎn)。我只是想對(duì)“敢于把賬算清楚的組織”，表達(dá)一份尊重。

30、多一份對(duì)周期的敬畏，少一份對(duì)掙扎者的嘲笑。

31、還是祝福吧。祝福每一家還愿意“算清楚再出發(fā)”的組織，都能等到花開的那天。

32、嗯?？倳?huì)花開。

作者/ 劉潤編輯/ 歌平版面/ 黃 靜

這是劉潤公眾號(hào)第2854篇原創(chuàng)文章。未經(jīng)授權(quán)，禁止任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人抓取本文內(nèi)容，用于訓(xùn)練AI大模型等用途