“沒想到，春節(jié)前市場還能這么熱……”

南開、河西的幾個二手房門店中介表示：

“最近跟打雞血一樣，好多房源突然就成交了，周末基本都泡在簽約中心……

換往年的1月，心思老早就放假了，根本不會像現(xiàn)在這樣，干勁兒十足……”

2026年開局，最直觀的感受是：二手房市場先火起來了！

體感熱度躥升，實打實的簽約數(shù)據(jù)更是直接坐實。

北上廣深1月二手房同步回暖，領頭效應顯現(xiàn)。

上海領跑，簽約2.2萬套，連續(xù)3個月維持高位，多次單日成交破千套。

北京簽約1.09萬套，同比上漲17%。

廣州成交突破5000套。

深圳簽約超6800套，創(chuàng)近10個月新高，同比增長25%。

天津二手房也是不遑多讓。

根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，1月成交5130套，比2025年12月增長10%。

比2025年1月，漲幅更是高達45%。

創(chuàng)下近8年來，1月二手房成交最高峰，是“最熱的1月”。

以天津的市場容量來說，周末200套的成交量是榮枯線，300套是熱度線。

工作日成交百套以上，周末集中爆發(fā)在200套以上的狀況貫穿1月。

1月18日成交317套，創(chuàng)下8個月新高。

這種水平的成交量，往年都出現(xiàn)在春節(jié)后。

2026年，樓市熱度前置了。

但看房人數(shù)并非預想中的同步躥高，反而是近一年來的較低水平。

1月比12月減少了13%。

說明成交節(jié)奏加快，成交周期縮短，成交率提高。

這背后傳達的是買房人的果斷，預期好轉。

同時，新增掛牌量同樣為近一年的新低。

業(yè)主開始從踩踏降價，轉向理性博弈，非理性拋售，終于告一段落了。

對市場的信心也有所增強，逐漸冷靜。

二手房起跳，學區(qū)房領跑。

1月二手房成交TOP3，來自河西、南開、濱海。

河西成交691套，斷層式領跑，與2025年2月小陽春的成交量差不多。

集中在下瓦房、陳塘、越秀路、桃園街這幾個板塊。

面積30-80平米、總價70-130萬的小戶型學區(qū)房集中成交。

元興新里成交16套、景興西里成交14套、東舍宅成交12套、七建大樓成交12套……

同時，面積100平米以上、總價150-300萬的大戶型，也走量。

這恐怕在很多人的意料之外。

因為相比于河西三片的新房，大多數(shù)二手房位置更好，關鍵是價格水分幾乎擠干。

能兼顧配套、通勤和上學，性價比出來了。

南開1月成交576套，第二名。

集中在王頂?shù)?、萬興街、華苑、鼓樓是四大主力板塊。

60-90平米兩室、總價100-200萬的成交量最高。

比如，天華里成交14套，是華苑板塊門檻較低的小區(qū)，130萬左右。

這個階段成交的二手房，普遍都是全小區(qū)價格較低的。

門檻價的房源，正在一層一層的去化。

有買房人表示：

“倒是不擔心業(yè)主坐地起價，只是擔心春節(jié)后最便宜的幾套房子沒了，所以最好春節(jié)前趕緊簽約。”

二手率先回暖，并不是單一學區(qū)因素推動，是多股力量在同一時間點的疊加。

首先，是政策預期。

大家的預期普遍認為——2026年肯定比2025年的政策多、力度大。

市場的托舉力量不會比2025年差。

天津公積金2月1日已執(zhí)行新政，3月降利率也是大概率。

其次，業(yè)主們的心態(tài)依然比較“卑微”。

經(jīng)歷長時間的市場低迷，業(yè)主早已認清現(xiàn)實，哪怕現(xiàn)階段遇上政策利好，也不會像往年那樣，動輒漲價。

“誠心賣，趕緊賣”，比較務實了。

特別是置換人群，雖然二手房賣出價低，但新房的買入價也低，心理逐漸平衡。

再者，買房人對于二手房價的“異議”較小，畢竟大多數(shù)掛牌價都很接近市場價。

現(xiàn)在的溢價率基本回歸到10%左右。

三重因素一疊加，買賣雙方的共識基本達成——春節(jié)后小陽春，板上釘釘。

預期同頻，產(chǎn)生交集，才形成1月成交放量的局面，比預期要火熱的多。

這也在為春節(jié)后的小陽春蓄勢。

恐怕很多人認為，天津這波回暖完全受學區(qū)房影響，只是季節(jié)行情而已。

事實上，今年開局的樓市復蘇，全國同頻。

現(xiàn)在全國一盤棋，都正在經(jīng)歷從回調(diào)到回暖的過程。

1月，重點城市二手房成交面積環(huán)比上漲16%，同比上漲33%。

天津的同比漲幅，更是高出平均值。