上海收購二手住房用于保障性租賃住房項目工作今天實質(zhì)性啟動

（深遠(yuǎn)意義解讀詳見文末“延伸閱讀”）

上海市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上海將強化供給與需求匹配、租賃與購置聯(lián)動，形成“政策引導(dǎo)、市場運作、多方協(xié)同、群眾得益”的良好格局。同時，上海還將推動保障性租賃住房籌措模式創(chuàng)新，探索在二手房市場中收購存量住宅，進一步拓寬保障房源籌措渠道；并通過存量房源收購，有效縮短建設(shè)周期，優(yōu)化區(qū)域布局，完善房型結(jié)構(gòu)，加快形成有效供給。

簽約活動上，建設(shè)銀行上海市分行相關(guān)支行與浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)三個區(qū)公租房公司簽署合作協(xié)議，為開展收購工作提供金融支持。建設(shè)銀行上海市分行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為保障項目推進，分行將定制專項方案，從融資安排、資金監(jiān)管，到個人住房按揭、科創(chuàng)E建行科技人才一站式服務(wù)平臺等，提供全周期、多層次的金融服務(wù)支持。

一、試點收購量與范圍

收購主體：各區(qū)保障房公司，按市場化評估操作，專賬監(jiān)管購房款。

浦東：優(yōu)先內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年前建、≤70㎡、總價≤400萬元小戶型，產(chǎn)權(quán)人同步購浦東一手房。

靜安：聚焦產(chǎn)業(yè)園區(qū)等片區(qū)，成套小戶型，片區(qū)收租為主、零散收購為輔。

徐匯：圍繞重點產(chǎn)業(yè)區(qū)人才需求，收購小戶型，無明確面積與總價限制。

首批收購量暫無官方具體指標(biāo)，以市場洽談為準(zhǔn)。

二、當(dāng)前市場量價（2026年1月）

成交量：約2.2萬套，同比+25%，連續(xù)3個月破2.2萬套 。

成交價：連續(xù)2個月止跌，不再單純“以價換量”，內(nèi)環(huán)內(nèi)中小戶型成交占比提升 。

庫存：鏈家平臺掛牌量連續(xù)9個月下降，較2025年1月降約20%，供需趨穩(wěn)。

三、扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期

經(jīng)過 2023–2025 年調(diào)整，上海老破小價格已回落至 2019–2020 年水平，1 月出現(xiàn)“止跌”信號，但未形成普漲；收購方案按市場價評估，對價格更多是托底而非拉升。

短期看，收購量預(yù)計僅數(shù)百至千套級（分散到三區(qū)、逐單推進），占全市月成交不足 5%，難以單獨改變量價曲線。

更關(guān)鍵的是政策信號：政府下場收“老破小”轉(zhuǎn)保租房，強化了內(nèi)環(huán)小戶型“有流動性托底”的預(yù)期，可能加速業(yè)主撤牌或議價收窄，間接支撐價格企穩(wěn)。

中長期看，若試點擴至更多區(qū)、年收規(guī)模達到萬套級，則可能逐步分流部分剛需二手房成交（原由個人買家接盤的老破小轉(zhuǎn)向國企收購），但同時釋放改善需求（賣舊買新），對整體流動性偏中性。

價格上，收購價錨定市場評估價+400 萬上限，相當(dāng)于為內(nèi)環(huán)小戶型設(shè)置“隱性價格上限”，大漲難、大跌亦有托底。 疊加當(dāng)前全市二手房 “量高位、價止跌” 的背景，政策更多起到托底預(yù)期、優(yōu)化保障房結(jié)構(gòu)的作用。