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2025年，長(zhǎng)租公寓企業(yè)聚焦戶型配比、房間配置、公區(qū)打造、園林景觀等空間維度持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品力，同時(shí)通過運(yùn)營(yíng)模式升級(jí)與服務(wù)場(chǎng)景延伸，破解同質(zhì)化困局、提升資產(chǎn)效益與用戶粘性，展現(xiàn)行業(yè)從“滿足居住”到“賦能生活”的進(jìn)階路徑。

戶型配比優(yōu)化

開間仍處主導(dǎo)低位，家庭型需求和改善型需求釋放，多房產(chǎn)品占比提升約5個(gè)百分點(diǎn)；套房設(shè)計(jì)和戶型拆分策略最大化資產(chǎn)收益并提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力

從近一年典型新開項(xiàng)目戶型看，開間戶型為主，占比76%，該戶型主力面積集中在31-40平米；一房占比13%左右，主力面積集中在41-70㎡；兩房占比約8%，主力面積為61-80㎡；三房及以上產(chǎn)品占比約3%；兩房及以上多房戶型占比超11%，同比提升約5個(gè)百分點(diǎn)。

在租客結(jié)構(gòu)多元化的背景下，租賃企業(yè)通過迭代升級(jí)自身產(chǎn)品提升市場(chǎng)適配性；為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)并最大化資產(chǎn)收益，部分項(xiàng)目在多房產(chǎn)品設(shè)計(jì)之初，便考慮到采用“大戶型拆分”策略來提升抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。對(duì)運(yùn)營(yíng)方而言，它有效破解了大戶型產(chǎn)品坪效偏低的難題，實(shí)現(xiàn)了“一房變多房”，租金總收入通常能超越整租模式，從而顯著提升項(xiàng)目的整體出租率與現(xiàn)金流表現(xiàn)。

房間配置定制

打造主題房，著力于戶型模塊優(yōu)化和室內(nèi)軟裝配置，強(qiáng)化居住體驗(yàn)，有效提升入住率和溢價(jià)能力；根據(jù)客戶特征，提供專屬化配置、配套，細(xì)分對(duì)位，跳出同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)

如有巢公寓北京豆各莊店，項(xiàng)目定位白領(lǐng)公寓。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)之前，對(duì)周邊目標(biāo)客群進(jìn)行深入的研究。目標(biāo)客群主要為25-35歲青年人，客戶特征及共性明顯。項(xiàng)目利用大開間端戶，優(yōu)化功能模塊設(shè)計(jì)，設(shè)置主題房，配備單獨(dú)的學(xué)習(xí)辦公區(qū)或單獨(dú)的更衣化妝區(qū)。項(xiàng)目開業(yè)僅兩天，便入住簽約了約70套房源，日均流速達(dá)到35套。其中主題房占比超5成。對(duì)比項(xiàng)目主題房與周邊長(zhǎng)租產(chǎn)品，主題房租金坪效溢價(jià)明顯。

企業(yè)根據(jù)清晰深度的前期客研，瞄準(zhǔn)目標(biāo)客群，提供差異化細(xì)分維度的需求對(duì)位。瞄準(zhǔn)女性友好，配備美妝空間。如招商壹間檳榔園，在項(xiàng)目改造之前，深入調(diào)研客戶需求，發(fā)現(xiàn)周邊主力客戶女性占比較高，且對(duì)生活品質(zhì)有追求。于是瞄準(zhǔn)女性友好，在空間功能上利用衛(wèi)生間鏡柜進(jìn)行“三七分割”，內(nèi)/側(cè)面區(qū)域預(yù)留美妝冰箱點(diǎn)位，幫助女性用戶更好地收納日常護(hù)膚產(chǎn)品。項(xiàng)目一經(jīng)入市，獲得非常好的口碑，年平均出租率達(dá)94.3%，最高時(shí)點(diǎn)出租率達(dá)到97%且客戶滿意度達(dá)95.7分。

瞄準(zhǔn)寵物主，配置貓爬架，提供寵物代養(yǎng)服務(wù)。如聯(lián)發(fā)爾寓觀音山店，項(xiàng)目洞察到當(dāng)代青年的寵物需求旺盛，瞄準(zhǔn)寵物友好，在項(xiàng)目單獨(dú)劃分“養(yǎng)貓搭子樓層”，房?jī)?nèi)配備專屬貓爬架的同時(shí)還為客戶提供寵物代養(yǎng)服務(wù)，此舉不僅做到細(xì)分客群的深入吸納，且實(shí)現(xiàn)了多經(jīng)收入的提升。

針對(duì)陪讀家庭，打造多功能子母房等。以窩趣長(zhǎng)沙尖山湖公寓項(xiàng)目為例，其將57㎡兩房戶型優(yōu)化為多功能子母房并增強(qiáng)廚房功能，服務(wù)于育兒家庭在特定生命周期居住需求。

公區(qū)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型

注重需求導(dǎo)向和資源整合，開始自營(yíng)咖啡/超市品牌，實(shí)現(xiàn)成本中心向利潤(rùn)引擎轉(zhuǎn)型

在公區(qū)規(guī)劃上，結(jié)合自身資源，“減量增質(zhì)”成為主導(dǎo)思想。新建項(xiàng)目雖有條件配置更大公區(qū)，但企業(yè)不再盲目追求“大而全”，而是更有選擇地傾斜資源；對(duì)于大量改建類項(xiàng)目，則受限于先天條件，普遍采取“小而精”的務(wù)實(shí)策略。兩者共同驅(qū)動(dòng)公區(qū)配置聚焦于健身房、書吧/自習(xí)室、咖啡吧等租戶日常使用頻率最高的剛需業(yè)態(tài)，舍棄使用率低的冗余功能，確保每一平方米面積都能產(chǎn)生實(shí)際價(jià)值，從而提升租住體驗(yàn)與空間使用效率。

1.聚焦客戶需求偏好，側(cè)重植入高頻高效功能空間

公區(qū)配置正從“大而全”轉(zhuǎn)向“小而精” ，更聚焦真實(shí)客戶需求與使用頻率。比如貝殼海鹽公寓，通過客戶調(diào)研，選取了使用頻次更高且青年客戶更偏好的健身房、共享廚房、書吧、游戲室等，而長(zhǎng)租公寓多數(shù)配置的臺(tái)球室卻不在其列。

2.周邊配套聯(lián)動(dòng)+自有資源整合，降本提質(zhì)，縮短爬坡期

充分整合集團(tuán)資源，保證客戶享受各類優(yōu)質(zhì)配套，同時(shí)降低公區(qū)打造成本。如華寓橫琴華發(fā)廣場(chǎng)店，出門即是區(qū)域最大商業(yè)—橫琴華發(fā)商都，項(xiàng)目公區(qū)僅打造接待大堂，通過華發(fā)集團(tuán)會(huì)員聯(lián)動(dòng)方式，解決客戶配套需求，在租金高于區(qū)域15%的基礎(chǔ)上，入市4個(gè)月出租率便95%。

3.對(duì)位客戶需求自營(yíng)咖啡/超市等，提升多經(jīng)收入

公區(qū)自主運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)從“空間租賃”到“流量變現(xiàn)”租客成為具有清晰畫像和消費(fèi)能力私域流量。如北京樂乎公寓清河店，項(xiàng)目配備的咖啡廳、水吧、會(huì)議室等全部為自運(yùn)營(yíng)，并建立樂乎最新自有品牌—“啡常樂乎”咖啡。

園林景觀升級(jí)

品質(zhì)對(duì)標(biāo)高端住宅，空間功能趨社區(qū)化，更增設(shè)網(wǎng)紅地標(biāo)等強(qiáng)化項(xiàng)目個(gè)性與記憶點(diǎn)

大型租賃社區(qū)園林景觀對(duì)標(biāo)商品房，通過架空、組團(tuán)式構(gòu)建主題化、場(chǎng)景化園林體系，從基礎(chǔ)綠化向復(fù)合型生活場(chǎng)域轉(zhuǎn)型，這一趨勢(shì)已成為行業(yè)領(lǐng)先者構(gòu)建產(chǎn)品力的核心抓手。早期的租賃社區(qū)景觀多以滿足規(guī)劃指標(biāo)為目的，功能單一、設(shè)計(jì)同質(zhì)化，僅僅是社區(qū)的背景與成本項(xiàng)。而今，前沿項(xiàng)目則將其全面對(duì)標(biāo)高端商品房，致力于打造主題化、場(chǎng)景化的園林體系，使其躍升為吸引客群、創(chuàng)造價(jià)值的戰(zhàn)略主角。

1.中庭景觀園林媲高端住宅，“好房子”指引落地

租賃住房納入“好房子”建設(shè)體系，社區(qū)主題中庭景觀園林品質(zhì)已實(shí)現(xiàn)跨越式提升。如港城領(lǐng)寓項(xiàng)目，創(chuàng)新運(yùn)用立體花園理念，融合休閑、社交、運(yùn)動(dòng)等，通過架空層、連廊，將不同樓棟串聯(lián)，打造景觀及活動(dòng)空間。

2.園林社區(qū)化趨勢(shì)下，從高綠化向模塊復(fù)合化設(shè)計(jì)演進(jìn)

通過綠化、鋪裝與活動(dòng)空間的功能整合，提升社區(qū)景觀價(jià)值，最終轉(zhuǎn)化為可期的續(xù)租意愿與長(zhǎng)效價(jià)值。如天投桐堂南湖店內(nèi)部以景觀中軸串聯(lián)整個(gè)園區(qū)空間——通過植被、休閑步道與活動(dòng)場(chǎng)景的結(jié)合，提供兼具互動(dòng)性及體驗(yàn)感的居住場(chǎng)景。

3.增設(shè)視覺符號(hào)/網(wǎng)紅地標(biāo)，塑造品牌與文化標(biāo)簽

建立專屬視覺符號(hào)，建立客群運(yùn)營(yíng)高效情感連接，打造城市網(wǎng)紅地標(biāo)，提升知名度和客戶歸屬感。青核INNNG國(guó)際人才社區(qū)利用公區(qū)打造“SUPER GROUND+”社區(qū)活力能量場(chǎng)。布置裝置藝術(shù)，打造網(wǎng)紅打卡場(chǎng)地，吸引人流，形成項(xiàng)目廣泛傳播。

運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新

運(yùn)營(yíng)升級(jí)聚焦新媒體獲客降本、靈活長(zhǎng)短租結(jié)合提效、體系化智能升級(jí)優(yōu)化體驗(yàn)

在當(dāng)前的長(zhǎng)租市場(chǎng)，核心獲客渠道正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，小紅書、抖音等內(nèi)容平臺(tái)已成為影響租客決策的關(guān)鍵渠道；而在運(yùn)營(yíng)進(jìn)化上，利用長(zhǎng)短租結(jié)合的運(yùn)營(yíng)方式，把握住旅游人群所帶來的短期租賃高峰，也將成為長(zhǎng)租公寓在運(yùn)營(yíng)過程中的重點(diǎn)；同時(shí)智能體系化升級(jí)構(gòu)建從安防到日常運(yùn)維、居住體驗(yàn)升級(jí)的多功能智能體系。顯著提升了租戶的居住體驗(yàn)與安全感，也為運(yùn)營(yíng)方實(shí)現(xiàn)了降本增效和精細(xì)化管理的目標(biāo)。

1.核心獲客渠道變化，單房獲客成本下降

小紅書、抖音等新媒體平臺(tái)成為關(guān)鍵渠道，帶來約500元的單客獲取成本下降。如聆空星寓·錢新項(xiàng)目，大量客戶來源于小紅書、咸魚、抖音等線上平臺(tái)。主流獲客成本從去年1000-1500元下降到500-1000元。

2.特殊時(shí)點(diǎn)采用長(zhǎng)短租結(jié)合，提升出租率3-5個(gè)點(diǎn)

把空閑的長(zhǎng)租房轉(zhuǎn)化成高溢價(jià)的短租，利用長(zhǎng)短租結(jié)合，把握游客帶來的短期租賃高峰。如包頭華寓華發(fā)新城店，在7-8月內(nèi)蒙古旅游的黃金時(shí)間段采取長(zhǎng)短租結(jié)合，據(jù)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，出差旅游客群在年度占比達(dá)16%，為項(xiàng)目帶來了可觀的收入。

3.體系化智能升級(jí)與全流程服務(wù)中樞APP同步賦能

較之去年單點(diǎn)智能安防利用，今年轉(zhuǎn)變?yōu)橹悄荏w系化升級(jí)。如華潤(rùn)有巢公寓通過智能門禁（刷臉/密碼雙驗(yàn)證）+公共區(qū)域?qū)崟r(shí)監(jiān)控+智能水電表+智能送餐機(jī)器人，實(shí)現(xiàn)多功能智能體系。APP從營(yíng)銷簽約功能發(fā)展到服務(wù)生態(tài)中樞，有巢APP覆蓋簽約、報(bào)修、繳費(fèi)等15項(xiàng)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)降本增效。

服務(wù)體驗(yàn)進(jìn)階

聚焦晨晚專項(xiàng)提升/智能化/辦公支持/個(gè)性化需求等維度，全方位提升服務(wù)，升級(jí)租住體驗(yàn)

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的高速發(fā)展后，在裝修、配套、家具家電配置等硬件方面越來越趨于同質(zhì)化、標(biāo)準(zhǔn)化。僅靠位置和價(jià)格已經(jīng)難以形成絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。于是在服務(wù)上多維度提升，精準(zhǔn)切入租客一天中最敏感、最需要協(xié)助的晨間與夜間兩個(gè)時(shí)段，智能化應(yīng)用落地，優(yōu)化高峰通勤效率、保障穩(wěn)定的遠(yuǎn)程辦公環(huán)境等，滿足辦公需求的同時(shí)針對(duì)性提供個(gè)性化入戶增值服務(wù)。

1.聚焦晨晚黃金體驗(yàn)窗口，提升專項(xiàng)服務(wù)

晨間效率賦能：聚焦上班高峰，通過智能派梯、專享調(diào)度縮短等待時(shí)間；提供便捷、多元的早餐服務(wù)。夜間關(guān)懷與保障：提供深夜食堂解決晚歸就餐需求；通過晚歸亮燈、快速噪音響應(yīng)等服務(wù)，保障歸家安全與休息質(zhì)量。

2.非人經(jīng)營(yíng)多樣化，機(jī)器人服務(wù)廣泛化

機(jī)器人服務(wù)正從概念邁向體系化落地，成為服務(wù)生態(tài)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。如上海國(guó)際郵輪港壹棠服務(wù)公寓已實(shí)現(xiàn)機(jī)器人送餐、送物等服務(wù)的常態(tài)化運(yùn)營(yíng)。

3.辦公支持力度顯著提升

將辦公支持提升至戰(zhàn)略層面，通過梯控、通勤與網(wǎng)絡(luò)等配套，將社區(qū)從居住空間升級(jí)為居住-工作協(xié)同平臺(tái)。如沁賢里柚米社區(qū)，推出出行天氣與路況推送，提供共享辦公區(qū)域的同時(shí)提供高速網(wǎng)絡(luò)。

4.多元化特征凸顯，匹配個(gè)性化需求

破解硬件同質(zhì)化困局，瞄準(zhǔn)高收入客群付費(fèi)買時(shí)間與注重健康的訴求。發(fā)力個(gè)性化入戶服務(wù)。涵蓋寵物喂養(yǎng)、空調(diào)清洗、洗衣機(jī)油煙機(jī)清洗及入戶保潔等。

小結(jié)

2025年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，通過產(chǎn)品線細(xì)分、空間優(yōu)化、公區(qū)配套及景觀打造，構(gòu)筑產(chǎn)品力基本盤；通過精致軟裝、定制化家具和高標(biāo)準(zhǔn)用材，助力產(chǎn)品力進(jìn)階。

未來，長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)將徹底超越基礎(chǔ)居住功能，轉(zhuǎn)向?qū)?xì)分客群生活方式的全方位響應(yīng)。競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)也將在以坪效與功能為前提下，升級(jí)為對(duì)用戶情感價(jià)值與社區(qū)歸屬感的深度挖掘。

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