萬科2025年預(yù)虧820億元，

其中第四季度預(yù)虧約539.85億元。

作者｜姚悅

編輯丨于婞

來源 | 野馬財(cái)經(jīng)

1月30日晚，萬科（證券名稱：萬科A 代碼：000002.SZ）發(fā)布業(yè)績預(yù)告，2025年歸母凈利潤預(yù)虧約820億元，據(jù)此推算，萬科2025年第四季度預(yù)計(jì)虧損約539.85億元，每天預(yù)計(jì)虧損約5.9億元。

此外，萬科預(yù)虧金額或?qū)⑺⑿翧股單年虧損紀(jì)錄，過去兩年，這家曾被視為“穩(wěn)健典范”的房企近兩年已經(jīng)累計(jì)虧損超1300億元，接近此前五年的歸母凈利潤總和。

與此同時(shí)，萬科正與巨額債務(wù)“競速”，多筆債券尋求展期。而帶領(lǐng)萬科多年的掌門人郁亮，也在年初因退休卸任，近期市場更傳出其“失聯(lián)”消息。萬科被認(rèn)為正面臨自成立以來最嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

值得一提的是，1月30日，王石視頻號發(fā)布騎行視頻。王石在發(fā)布的騎行視頻中專門標(biāo)注了時(shí)間為1月30日，當(dāng)日他在深圳馬巒山騎行14.44公里，歷時(shí)兩個(gè)小時(shí)。據(jù)《證券時(shí)報(bào)》分析，該朋友圈疑似回應(yīng)失聯(lián)傳聞。

截至1月30日收盤，萬科股價(jià)下跌4.87%，報(bào)4.88元/股，總市值582億元。

01

2025年預(yù)虧820億，

第四季度預(yù)虧約539.85億

萬科公告，2025年歸母凈利潤預(yù)虧損約820億元。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2025年前三個(gè)季度，萬科歸母凈利潤分別虧損62.46億元、57億元、160.69億元。據(jù)此推算，萬科2025年第四季度預(yù)計(jì)虧損約539.85億元。以2025年第四季度91天來算，萬科每天虧損約5.9億元。

萬科解釋稱，業(yè)績虧損主要原因包括：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位；因業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口升高，新增計(jì)提了信用減值和資產(chǎn)減值；部分經(jīng)營性業(yè)務(wù)扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損；部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

而這已不是萬科第一次陷入巨虧。2024年，萬科就遭遇上市以來首次年度虧損，全年錄得歸母凈利潤虧損約494.78億元。2025年虧損額又同比擴(kuò)大約65.7%。這兩年加起來，萬科的歸母凈利潤合計(jì)虧損約1314.78億元。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，萬科2019-2023年5年的歸母凈利潤總和為1376.93億元。

更為外界所“震撼”的是，820億的虧損金額，打破了2020年海航控股（600221.SH）以640億元創(chuàng)下的A股自1990年成立以來的單年虧損紀(jì)錄。

萬科方面表示，2026年將全力以赴推進(jìn)經(jīng)營改善，通過戰(zhàn)略聚焦、規(guī)范運(yùn)作和科技賦能等措施，推動業(yè)務(wù)布局優(yōu)化和結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升多場景的開發(fā)和經(jīng)營能力，上下凝心聚力，有序化解風(fēng)險(xiǎn)，擺脫困境，推動公司早日走出低谷。

02

萬科正與千億巨債競速

“當(dāng)前萬科最棘手的不是虧損數(shù)字本身，而是信用—流動性—銷售回款能不能重新閉環(huán)?！眳R生國際資本總裁黃立沖表示。

萬科長期被視為行業(yè)“好學(xué)生”，且有深鐵集團(tuán)作為后盾，市場普遍認(rèn)為其雖面臨債務(wù)壓力，但發(fā)生違約的可能性較低。直到2025年末，萬科首批三筆債券開始尋求展期，規(guī)模合計(jì)約68億元。外界發(fā)現(xiàn)萬科竟也走到了違約邊緣。

2025年11月，標(biāo)普隨即將萬科的信用評級下調(diào)至“CCC-”，認(rèn)為萬科當(dāng)前的債務(wù)履行存在違約或陷入困境性重組的風(fēng)險(xiǎn)，將萬科列入負(fù)面觀察名單。這意味著未來的融資成本越來越高，融資空間越來越小，想要靠借新還舊來避免違約變得非常困難。

所幸2026年1月末，采用“部分即時(shí)現(xiàn)金兌付+分期展期+資產(chǎn)增信”——也就是先還一小部分現(xiàn)金、大頭延期還，以及拿有價(jià)值的資產(chǎn)作為抵押的組合方案。同時(shí)第一大股東深鐵集團(tuán)宣布，將向萬科再提供不超過23.6億元的股東借款。據(jù)“界面新聞報(bào)道”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，“這筆借款最直接的作用，是幫助萬科支付其中票展期方案中約定的‘首付款’，守住公開市場不違約的底線?！?strong>萬科得以獲得喘息時(shí)間——其中一筆債券剩余60%展期至2027年1月22日，其余兩筆債權(quán)剩余60%則展期一年。

黃立沖表示，把到期壓力往后挪，但并不能替代“銷售回款恢復(fù)”這條根本性現(xiàn)金流。引發(fā)危機(jī)的“自身造血”和“資產(chǎn)止血”兩大核心問題依然嚴(yán)峻。

截至2025年9月30日，萬科總負(fù)債規(guī)模約8355.64億元，有息負(fù)債規(guī)模達(dá)3629億元。同期末，萬科現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物603.88億元，而短期借款及一年內(nèi)到期非流動負(fù)債達(dá)1513.86億元，資金缺口超900億元。2026年二季度，萬科就將迎來新一輪償債高峰，合計(jì)有65億元債務(wù)到期，其中下一筆人民幣債券將于4月到期，距離當(dāng)前不足3個(gè)月。

近日，萬科在互動平臺表示，房地產(chǎn)行業(yè)目前正處于新舊模式轉(zhuǎn)換的重要時(shí)期，公司銷售持續(xù)下滑，整體經(jīng)營形勢依然十分嚴(yán)峻。這意味著主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金流入這個(gè)“活水”仍在萎縮。

自2025年風(fēng)險(xiǎn)顯化以來，大股東深鐵集團(tuán)對萬科的各類資金支持累計(jì)已超過300億元。但大股東的支持并非無償，而是以萬科的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或股權(quán)質(zhì)押作為前提。例如，2025年11月，深鐵集團(tuán)、萬科簽署的《關(guān)于股東借款及資產(chǎn)擔(dān)保的框架協(xié)議》，約定深鐵在2025年初至2026年6月期間提供總額不超過220億元的股東借款額度，協(xié)議強(qiáng)制要求萬科必須為每筆借款提供足額的資產(chǎn)抵押或股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保。最為關(guān)鍵的是，萬科將萬物云這一核心資產(chǎn)的股權(quán)全部質(zhì)押給深鐵集團(tuán)。

此外，交易所發(fā)布新版審核指引、監(jiān)管要求趨嚴(yán)，在近期公募REITs市場涌現(xiàn)“撤回潮”，萬科也主動撤回了旗下萬緯倉儲物流REITs的上市申請。這原本是盤活存量資產(chǎn)、回籠大量資金的關(guān)鍵舉措。萬科在公告中表示，將“待條件成熟時(shí)”擇機(jī)重啟申報(bào)。

2026年二季度到期債務(wù)的兌付資金從何而來？在REITs受阻后，是否有其他有效途徑（如直接出售商業(yè)、物流資產(chǎn)）快速回血？ 萬科的銷售下滑態(tài)勢能否觸底企穩(wěn)？這些都是萬科真正走出危機(jī)的關(guān)鍵。

03

郁亮?xí)r代終結(jié)

早在2025年初，伴隨公司2024年業(yè)績巨虧，萬科就已迎來一次人事巨變。郁亮、祝九勝等人辭任核心要職，萬科進(jìn)入深鐵集團(tuán)方面主導(dǎo)階段。不過，彼時(shí)郁亮仍繼續(xù)擔(dān)任董事和第一執(zhí)行副總裁，負(fù)責(zé)戰(zhàn)略和房地產(chǎn)宏觀研究。

而2026年1月8日，因到齡退休，郁亮正式辭去萬科企業(yè)股份有限公司董事、執(zhí)行副總裁職務(wù)，不再在萬科工作，結(jié)束了他36年的萬科職業(yè)生涯。萬科在辭職公告中卻并有對他表示感謝，外界認(rèn)為“相當(dāng)罕見”。

北大畢業(yè)后的郁亮選擇“南下”，于1990年入職萬科。郁亮從證券事務(wù)部做起，跟隨王石，一路PK掉姚牧民、丁長峰等多個(gè)曾經(jīng)的萬科潛在接班人，在2017年“寶萬之爭”尾聲時(shí)，正式接替創(chuàng)始人王石掌舵萬科。

其后，郁亮確立了以自己為中心，祝九勝、孫嘉、劉肖、王海武等高管為核心的管理層團(tuán)隊(duì)，其中同為財(cái)務(wù)出身的郁亮和祝九勝組成了持續(xù)多年的董事會主席、總裁CP。

早在2018年，房地產(chǎn)市場還在一片繁榮之際，郁亮治下的萬科就發(fā)出了盛世危言，公開喊出了“活下去”，但萬科銷售規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模實(shí)際在快速增長。

萬科的流量表也出現(xiàn)明顯變化，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額在2017年達(dá)到巔峰的823.23億元后，次年斷崖下跌至336.18億元，到2021年跌進(jìn)50億元；另一邊籌資活動現(xiàn)金流入在2015年為351.3億元，次年激增至901.34億元，2017年破千億達(dá)1237.75億元，此后連續(xù)多年保持超千億元，最多時(shí)2021年超1800億元。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健，曾是萬科最重要的核心優(yōu)勢。早年間，萬科內(nèi)部曾有29條工作原則，其中一條是：不囤地、不拿地王、不推高房價(jià)。據(jù)地產(chǎn)垂直媒體“攸克地產(chǎn)”報(bào)道，“市場對萬科穩(wěn)健經(jīng)營的信任，這使它獲得了全行業(yè)非常低的融資成本?！遍L期以來，萬科的融資成本，是市場化房企中最低的。甚至在市場化企業(yè)這個(gè)更大的群體中，萬科的融資成本也是最低的那一檔。

“攸克地產(chǎn)”認(rèn)為，“以前的萬科，經(jīng)營的目的在于獲得收入，后來的萬科，經(jīng)營的目的在于生產(chǎn)信用，信用用來融資，融資用來擴(kuò)張資產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)格上漲可以獲利，還可以用來繼續(xù)融資?！辟Y產(chǎn)價(jià)格上漲周期中，這個(gè)循環(huán)模式能夠持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)；而一旦資產(chǎn)價(jià)格停漲，這個(gè)循環(huán)就轉(zhuǎn)不下去了。

不可忽視，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整的力度也是超出了預(yù)期。

黃立沖表示，外部是“風(fēng)向”，內(nèi)部是船的結(jié)構(gòu)與航線。六四開來理解，外部沖擊占了更大的宏觀解釋力，但內(nèi)部因素決定了企業(yè)在同樣風(fēng)浪下的受損程度與恢復(fù)速度。

黃立沖解釋，外部原因更像行業(yè)系統(tǒng)性壓力，主要體現(xiàn)在需求側(cè)調(diào)整與預(yù)期轉(zhuǎn)弱，影響銷售與回款；融資環(huán)境收縮與信用分層，導(dǎo)致再融資成本上升、期限變短；行業(yè)資產(chǎn)價(jià)格下行，放大減值與處置折價(jià)。內(nèi)部原因更像企業(yè)經(jīng)營與風(fēng)控的因果累積，主要體現(xiàn)在資產(chǎn)獲取與項(xiàng)目結(jié)構(gòu)在高位周期形成的成本包袱，需要更長時(shí)間消化。風(fēng)險(xiǎn)敞口管理（應(yīng)收、合作方、非主業(yè)投資等）在下行期更容易暴露，觸發(fā)信用減值與資產(chǎn)減值。戰(zhàn)略與節(jié)奏調(diào)整不夠夠快，未能早早從規(guī)模優(yōu)先轉(zhuǎn)向現(xiàn)金流優(yōu)先，從開發(fā)利潤轉(zhuǎn)向資產(chǎn)盤活+運(yùn)營現(xiàn)金流，能否形成可被資本市場接受的路徑。

2025年10月，已于當(dāng)年1月辭任的萬科總裁的祝九勝被采取刑事強(qiáng)制措施，其被外界認(rèn)為是郁亮最重要的搭檔。

2026年1月28日，據(jù)“財(cái)新”報(bào)道稱，萬科前任董事會主席、執(zhí)行副總裁郁亮“似乎已失聯(lián)半月”，引發(fā)市場各種猜測。

你認(rèn)為萬科能否快速企穩(wěn)？你覺得郁亮現(xiàn)在在哪兒？歡迎留言評論。