上海
內(nèi)地消費(fèi)見底修復(fù)，零售商場(chǎng)率先感知到暖意。1月30日，恒隆地產(chǎn)（00101.HK）披露了2025年業(yè)績(jī)，報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收99.5億港元，同比下降11%；股東應(yīng)占基本純利為港幣32.02億港元，同比增長(zhǎng)3%。
具體來(lái)看，恒隆地產(chǎn)全年收入下滑是受物業(yè)銷售收入貢獻(xiàn)減少的影響，而作為核心收入來(lái)源的物業(yè)租賃業(yè)務(wù)，在2025年實(shí)現(xiàn)收入93.89億港元，同比下降1%。其中，內(nèi)地物業(yè)租賃收入實(shí)現(xiàn)64.14億港元，同比下降1%，按人民幣計(jì)則實(shí)現(xiàn)58.78億元，同比持平。
在內(nèi)地物業(yè)租賃組合中，零售商業(yè)是核心，實(shí)現(xiàn)收入約48.71億元，同比微增1%，扭轉(zhuǎn)了2024年的下跌趨勢(shì)；截至2025年底，整體出租率因租戶優(yōu)化調(diào)整提升2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到96%。
位于上海的恒隆廣場(chǎng)、港匯恒隆廣場(chǎng)仍是收入支柱，年內(nèi)分別實(shí)現(xiàn)租賃收入16.61億元、11.97億元，同比分別增長(zhǎng)1%、2%。此外，無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)、大連恒隆廣場(chǎng)亦分別實(shí)現(xiàn)10%以上的收入漲幅，租金收入分別為5.02億元、3.31億元。
相較而言，恒隆在武漢和沈陽(yáng)的商業(yè)項(xiàng)目仍面臨著不小的壓力，兩個(gè)商場(chǎng)都出現(xiàn)30%以上的租金收入跌幅，且租戶銷售額亦跌幅較大，分別為下挫23%、54%。
對(duì)于2025年全年的零售物業(yè)表現(xiàn)，恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏則認(rèn)為，“2025年業(yè)務(wù)勢(shì)頭理想，下半年表現(xiàn)尤佳?！?/p>
據(jù)恒隆地產(chǎn)披露，2025年分季度來(lái)看，內(nèi)地租戶銷售額表現(xiàn)同比均呈上漲的趨勢(shì)。“2024 年第四季度零售是下跌11%，”盧韋柏表示，“2025年第一季度恢復(fù)，第二季度基本追平，第三季度恢復(fù)正常，第四季度增長(zhǎng)約18%?！?/p>
報(bào)告期內(nèi)，上海港匯恒隆廣場(chǎng)多家旗艦店開業(yè)，租戶組合豐富，推動(dòng)租戶銷售額大幅增長(zhǎng)20%，位列各商場(chǎng)之首；上海恒隆廣場(chǎng)的租戶銷售額也實(shí)現(xiàn)了4%的增長(zhǎng)，反映出當(dāng)前奢侈品消費(fèi)的韌性。全年累計(jì)來(lái)看，恒隆旗下內(nèi)地各大商場(chǎng)的租戶銷售額實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)4%。
恒隆地產(chǎn)認(rèn)為，2025年，內(nèi)地消費(fèi)環(huán)境按季好轉(zhuǎn)，反映市場(chǎng)已經(jīng)見底，盡管消費(fèi)者習(xí)慣轉(zhuǎn)向?qū)徤?，但新穎零售模式、體驗(yàn)及相關(guān)營(yíng)銷活動(dòng)持續(xù)刺激需求。
新零售模式盛行、消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，再加上高端商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，奢侈品消費(fèi)有所退潮，新形勢(shì)下，恒隆地產(chǎn)也作出了許多調(diào)整，包括不再區(qū)分高端和次高端商場(chǎng)，并引入更多化妝品、餐飲、服務(wù)類業(yè)態(tài)等新品牌，拉動(dòng)客流。恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳文博也提及，以往業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要靠奢侈品帶動(dòng)，而這次更多是大眾化的餐飲和運(yùn)動(dòng)品牌成為增長(zhǎng)引擎。
談及新一年內(nèi)地市場(chǎng)的零售表現(xiàn)，盧韋柏提到，今年一月的零售數(shù)據(jù)與去年同期表現(xiàn)持平，“這是一個(gè)非常好的信號(hào)。因?yàn)檗r(nóng)歷新年是一季度的銷售高峰，去年農(nóng)歷新年就在一月份，而今年的則在2月份，所以對(duì)1-2月的整體表現(xiàn)非常有信心，相信會(huì)比去年好很多，而且當(dāng)前客流方面也沒有減弱的跡象?！?/p>
值得一提的是，盧韋柏亦透露，2025年在與不少奢侈品牌的溝通過(guò)程中，品牌方都表示中國(guó)市場(chǎng)仍然十分重要，但過(guò)去有些品牌過(guò)度擴(kuò)張，或漲價(jià)較多，所以有所調(diào)整，但相信今年銷售可以有中單數(shù)的增長(zhǎng)。
在內(nèi)地零售市場(chǎng)觸底修復(fù)的過(guò)程中，恒隆地產(chǎn)也動(dòng)作頻頻。例如接手了上海九百南京西項(xiàng)目，其此前為梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)，借此拓展在南京西路的布局；同時(shí)，在杭州恒隆廣場(chǎng)的辦公樓E座已陸續(xù)交付使用，商場(chǎng)部分預(yù)計(jì)于2026年4月開幕等。
相較而言，恒隆地產(chǎn)的辦公樓租賃業(yè)務(wù)則明顯承壓。財(cái)報(bào)顯示，2025年，其內(nèi)地辦公樓租賃收入實(shí)現(xiàn)10.05億元，同比下降8%，整體出租率下降4個(gè)百分點(diǎn)至79%，主要受壓于辦公空間市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、供應(yīng)過(guò)剩和需求疲弱等影響。其中上海恒隆廣場(chǎng)的租賃收入同比降幅達(dá)到11%，對(duì)收入造成的拖累明顯。
盧韋柏提到，恒隆在內(nèi)地的甲級(jí)辦公樓主要租戶是外資企業(yè)。在還未看到外資擴(kuò)張跡象的當(dāng)下，內(nèi)地辦公樓市場(chǎng)的壓力還會(huì)持續(xù)?！拔覀兡壳暗氖滓蝿?wù)是保持出租率，很多租戶即使租約沒到期，也會(huì)因?yàn)樽饨饓毫σ鬁p租，否則就會(huì)搬遷，所以我們需要和現(xiàn)有租戶重新協(xié)商租約。在目前的內(nèi)地市場(chǎng)環(huán)境下，能保持超過(guò)80%的出租率就很不錯(cuò)?！?/p>
從中長(zhǎng)期來(lái)看，陳文博對(duì)內(nèi)地辦公樓市場(chǎng)仍充滿信心。他補(bǔ)充道，在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，對(duì)該業(yè)務(wù)板塊有信心，短期內(nèi)已經(jīng)看到零售方面的回暖，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看也將對(duì)辦公樓有所影響，同時(shí)，相信外資回流也會(huì)加速市場(chǎng)回暖。
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