2026年中國(guó)大宗物業(yè)投資市場(chǎng)有望在謹(jǐn)慎情緒中迎來(lái)復(fù)蘇

上海2026年1月27日--CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《2026年中國(guó)投資者意向調(diào)查》專題報(bào)告指出，盡管中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)投資者情緒仍保持謹(jǐn)慎，但選擇"更積極投資"與"更積極出售"的受訪者比例均錄得小幅增長(zhǎng)。內(nèi)資凈投資意向在機(jī)構(gòu)投資者與地產(chǎn)基金推動(dòng)下由負(fù)轉(zhuǎn)正。資產(chǎn)價(jià)格的回調(diào)及預(yù)期改善，加之融資成本的降低，將進(jìn)一步推升市場(chǎng)活躍度。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)總裁李凌表示："2026年中國(guó)大宗物業(yè)投資市場(chǎng)有望在謹(jǐn)慎情緒中迎來(lái)復(fù)蘇。盡管短期內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)和租賃市場(chǎng)的調(diào)整仍將延續(xù)，資產(chǎn)價(jià)格回調(diào)后的估值優(yōu)勢(shì)，以及最近并購(gòu)貸款與公募REITs分派率新規(guī)所帶來(lái)的更寬松的融資環(huán)境將進(jìn)一步增強(qiáng)多元化資本對(duì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的配置需求。我們建議投資者持續(xù)深耕具備抗周期韌性的租賃住宅與零售物業(yè)，并捕捉高品質(zhì)物流設(shè)施的周期性窗口；與此同時(shí)，去年底公募REITs底層資產(chǎn)的再度擴(kuò)圍將為辦公樓和酒店的核心資產(chǎn)帶來(lái)新的投資機(jī)會(huì)。"

投資情緒謹(jǐn)慎，但交易意愿增強(qiáng)

報(bào)告顯示，在投資意向調(diào)查中，43%的受訪者表示計(jì)劃在2026年采取更為積極的投資策略，而52%的受訪者則傾向于更積極的出售，兩項(xiàng)比例較上年均有所增長(zhǎng)，預(yù)示2026年投資市場(chǎng)潛在交易意愿有望增強(qiáng)。

盡管整體市場(chǎng)仍以凈出售為主導(dǎo)，但不同類型投資者的意向呈現(xiàn)分化趨勢(shì)：機(jī)構(gòu)投資者與地產(chǎn)基金的凈投資意向有所回升，開發(fā)商受限于流動(dòng)性壓力，凈出售意愿較上年進(jìn)一步走強(qiáng)。分內(nèi)外資看，在機(jī)構(gòu)投資者和地產(chǎn)基金的推動(dòng)下， 2026 年內(nèi)資投資者凈投資意向由負(fù)轉(zhuǎn)正，而外資繼續(xù)呈現(xiàn)凈出售意愿。

數(shù)據(jù)來(lái)源：2026年及歷年中國(guó)投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2026年1月

39%的受訪者計(jì)劃在2026年提升房地產(chǎn)資產(chǎn)配置，相比上年增長(zhǎng)3個(gè)百分點(diǎn)；其中表示今年將大幅提升房地產(chǎn)配置的受訪者占比達(dá)12%，較上年調(diào)查增長(zhǎng)6個(gè)百分點(diǎn)。

在推動(dòng)投資者提升房地產(chǎn)配置的原因中，"資產(chǎn)價(jià)格已有合理調(diào)整"繼續(xù)排名首位，且選擇此項(xiàng)的投資者占比（72%）較去年上升16個(gè)百分點(diǎn)。

工業(yè)物流、租賃住宅和零售物業(yè)仍是投資者最青睞的前三大物業(yè)類型

投資策略方面，核心型與核心增益型策略受青睞，占比合計(jì)達(dá)58%，較去年上升11個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)物流、租賃住宅和零售物業(yè)依然是投資者最關(guān)注的前三大物業(yè)類型，其中：

• 工業(yè)物流：聚焦主要城市高標(biāo)倉(cāng)。隨著供應(yīng)高峰臨近尾聲，加之部分市場(chǎng)的重置成本已貼近甚至高于資產(chǎn)估值，該板塊有望在2026年迎來(lái)周期性機(jī)會(huì)窗口。
• 租賃住宅：連續(xù)四年穩(wěn)居第二，受益于私募-公募REITs鏈條貫通及城市更新政策支持，2025年全國(guó)租賃住宅交易額創(chuàng)下119億元的歷史新高。租賃住宅投資今年有望延續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，各地政府對(duì)城市更新的支持力度加大將為市場(chǎng)提供更多增值型投資機(jī)會(huì)。
• 零售物業(yè)：2025年零售交易額以839億元?jiǎng)?chuàng)歷史新高，除區(qū)域型購(gòu)物中心外，社區(qū)商業(yè)與奧特萊斯成資產(chǎn)配置新選項(xiàng)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：2026年中國(guó)投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2026年1月

在另類資產(chǎn)方面，投資者偏好發(fā)生顯著變化。學(xué)生公寓因國(guó)內(nèi)高等教育生均宿舍面積供需缺口大，上升至關(guān)注度榜首?；A(chǔ)設(shè)施和生命科學(xué)地產(chǎn)分居第二和第三位。

投資目的地方面，上海以64%的占比蟬聯(lián)最受青睞城市，工業(yè)物流、零售物業(yè)與租賃住宅為配置重點(diǎn)。北京以22%位列第二，數(shù)據(jù)中心因AI算力需求爆發(fā)成關(guān)注焦點(diǎn)。二三線城市零售物業(yè)吸引力提升，公募REITs常態(tài)化發(fā)行顯著增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性。

融資環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，并購(gòu)貸新規(guī)助力大宗交易

融資環(huán)境方面，近八成投資者預(yù)計(jì)中國(guó)央行將在2026年進(jìn)一步降息。同時(shí)，金融監(jiān)管總局發(fā)布的《商業(yè)銀行并購(gòu)貸款管理辦法》新規(guī)，提高了并購(gòu)貸款的成數(shù)上限并延長(zhǎng)了貸款期限，為商業(yè)地產(chǎn)大宗投資交易提供了更靈活的融資支持。

ESG理念深化，投資者對(duì)于ESG更加理性

報(bào)告指出，投資者對(duì)于環(huán)境、社會(huì)與治理（ESG）的態(tài)度正經(jīng)歷從"普遍關(guān)注"向"深度聚焦"的理性轉(zhuǎn)型。83%的受訪者已經(jīng)或計(jì)劃在房地產(chǎn)投資中采用ESG標(biāo)準(zhǔn)，其中綠色建筑、可再生能源設(shè)施和綠色融資是最受重視的ESG舉措。盡管投資者對(duì)ESG資產(chǎn)的溢價(jià)認(rèn)同度有所回落，但綠色資產(chǎn)在吸引和留住租戶方面的競(jìng)爭(zhēng)力依然顯著，有助于提升項(xiàng)目的現(xiàn)金流表現(xiàn)。世邦魏理仕在2025年對(duì)國(guó)內(nèi)一線城市578棟辦公樓租金和出租率量化分析證實(shí)，綠色認(rèn)證樓宇享有0.7%-2.4%的租金溢價(jià)，同時(shí)平均出租率高出非綠色樓宇3.7個(gè)百分點(diǎn)。

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