近日，中建一局在2024年1月接連收購(gòu)了兩座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的消息引發(fā)了行業(yè)關(guān)注，先是常德萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，隨后是遂寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，兩家萬(wàn)達(dá)旗下的公司股權(quán)分別變更為中建一局100%持有。

這并非簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)交易，中建一局正是這兩座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)當(dāng)年的承建方。從“建造者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤八姓摺�，這種角色的轉(zhuǎn)換背后，折射出建筑行業(yè)的深層變革。

01 交易詳情

中建一局在2024年1月接連完成兩次對(duì)萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目的收購(gòu)，常德萬(wàn)達(dá)置業(yè)有限公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓在1月7日完成，注冊(cè)資本為2.26億元。

緊隨其后，遂寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司的股權(quán)也于1月20日變更，注冊(cè)資本為3億元，兩家公司均由中國(guó)建筑一局（集團(tuán)）有限公司全資接手。

與萬(wàn)達(dá)過(guò)去向險(xiǎn)資出售資產(chǎn)不同，這次是100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，萬(wàn)達(dá)完全退出，不再參與任何管理。

常德萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)于2015年開業(yè)，至今已運(yùn)營(yíng)接近十年；遂寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)則在2016年10月21日伴隨震撼的銅鑼聲開業(yè)，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的第165座廣場(chǎng)，如今已成為遂寧市河?xùn)|新區(qū)的商業(yè)核心與客流中心。

02 債務(wù)鏈條

建筑行業(yè)長(zhǎng)期存在的應(yīng)收款回收難題，讓“以房抵債”成為解決產(chǎn)業(yè)鏈債務(wù)問(wèn)題的方式。對(duì)于中建一局，這既是解決歷史債務(wù)的手段，也是轉(zhuǎn)型的契機(jī)。

中建系與萬(wàn)達(dá)之間曾有過(guò)工程合作糾紛，萬(wàn)達(dá)也存在以商業(yè)資產(chǎn)抵償工程款的先例。這兩次收購(gòu)很可能就是這種模式的延續(xù)。

中鐵建工也有類似操作，它用位于廣州增城區(qū)的6套房產(chǎn)抵償了約1193萬(wàn)元的債務(wù)。這家施工單位2023年上半年凈利潤(rùn)達(dá)5.72億元，卻仍選擇以房抵債。

看似矛盾的選擇背后，是建筑企業(yè)普遍面臨的現(xiàn)金流困境。即使賬面利潤(rùn)可觀，實(shí)際資金回籠卻困難重重。

03 企業(yè)轉(zhuǎn)型

從“建造者”到“城市運(yùn)營(yíng)商”，中建一局的角色轉(zhuǎn)變?cè)缬雄E象。該企業(yè)曾明確要加快推進(jìn)城市運(yùn)營(yíng)的發(fā)展方向。

建筑行業(yè)面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈、利潤(rùn)率偏低的困境。數(shù)據(jù)顯示，2023年建筑行業(yè)平均毛利率約為10%，而商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的毛利率普遍在20%以上。

收購(gòu)成熟的商業(yè)資產(chǎn)對(duì)中建一局而言，不僅能夠解決應(yīng)收賬款問(wèn)題，還能獲得穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流。這與工程承包業(yè)務(wù)的周期性波動(dòng)形成互補(bǔ)，提升企業(yè)的市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

常德萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已運(yùn)營(yíng)超過(guò)10年，2023年雙節(jié)期間實(shí)現(xiàn)2200萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)額，處于穩(wěn)定盈利狀態(tài)。

04 行業(yè)變局

房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，民營(yíng)房企普遍面臨流動(dòng)性壓力，出售商業(yè)資產(chǎn)成為必然選擇。這為資金雄厚的央國(guó)企提供了低位布局商業(yè)賽道的窗口期。

事實(shí)上，向“房東”轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)早已在行業(yè)內(nèi)悄然形成。建筑央國(guó)企加速進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，成為優(yōu)質(zhì)重資產(chǎn)的主要承接者。

中國(guó)建筑旗下中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)就曾以81.53億元參與收購(gòu)上海徐匯區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目。這種趨勢(shì)反映了房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期，央國(guó)企重構(gòu)商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的新邏輯。

企業(yè)債務(wù)壓力和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型需求，共同推動(dòng)著建筑企業(yè)向資產(chǎn)持有者角色轉(zhuǎn)變。

05 運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)

中建一局在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面存在能力短板。其旗下地產(chǎn)平臺(tái)中建智地以住宅開發(fā)為主，商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)較少。

常德萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為成熟商業(yè)項(xiàng)目，未來(lái)可能面臨兩種運(yùn)營(yíng)路徑選擇：自主運(yùn)營(yíng)或委托萬(wàn)達(dá)商管繼續(xù)運(yùn)營(yíng)。

自主運(yùn)營(yíng)的挑戰(zhàn)在于，中建一局需要快速組建專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，積累招商與運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。委托萬(wàn)達(dá)商管運(yùn)營(yíng)則可能攤薄項(xiàng)目收益，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)委托管理模式下的項(xiàng)目?jī)羰找娣殖杀壤_(dá)25%-30%。

中建一局可能采用“過(guò)渡性合作+逐步自主”的混合模式。初期委托萬(wàn)達(dá)商管保障項(xiàng)目穩(wěn)定，同時(shí)派駐團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)積累經(jīng)驗(yàn)，待團(tuán)隊(duì)成熟后再逐步接手運(yùn)營(yíng)權(quán)。

06 財(cái)務(wù)現(xiàn)實(shí)

中國(guó)建筑2023年半年度凈利潤(rùn)達(dá)304.04億元，同比增長(zhǎng)3.24%。然而，其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-828.31億元，應(yīng)收賬款高達(dá)3720.11億元。

至2023年三季度，公司凈利潤(rùn)同比下降3.83%。雖然總體財(cái)務(wù)狀況尚可，但償債能力一般，速動(dòng)比率僅為0.74，短期償債能力很弱。

建筑行業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)金流管理尤為重要。2023年上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)值，反映了行業(yè)面臨的資金壓力。

“包工頭變成房東”的背后，是建筑企業(yè)面臨增長(zhǎng)瓶頸后的戰(zhàn)略調(diào)整。當(dāng)傳統(tǒng)施工業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率越來(lái)越薄，持有能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)資產(chǎn)成為新的選擇。

遂寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2016年10月開業(yè)時(shí)銅鑼聲震撼，如今它的所有權(quán)已從萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)入當(dāng)年承建它的中建一局手中。同樣的故事也在常德上演，運(yùn)營(yíng)超過(guò)10年的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)換了主人。

中建一局商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力上的短板此刻顯得尤為突出，它需要決定是自主運(yùn)營(yíng)還是繼續(xù)依賴萬(wàn)達(dá)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，這個(gè)選擇將直接影響這些資產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值。

隨著更多建筑企業(yè)加入這場(chǎng)轉(zhuǎn)型，中國(guó)的城市天際線不僅由他們建造，也可能由他們持有和運(yùn)營(yíng)。

這其實(shí)也是個(gè)悲傷的故事。