如今很多人看房子都是依靠中介在中間盤旋，不同風向標的情況下，中介的話術(shù)也都不一樣，什么買房靠搶、看房排隊這樣的話術(shù)，給人一種房源很緊張的狀態(tài)，可事實卻跟話術(shù)大不相同，最直觀的就是中介在中間搗鬼。

中介話術(shù)大反轉(zhuǎn)：從勸賣唱衰到催買唱多，套路藏著真相

房產(chǎn)中介的嘴，如今成了樓市最直觀的“風向標”，曾經(jīng)清一色唱衰勸賣的話術(shù)，如今徹底反轉(zhuǎn)，全員切換成催買模式，這樣的轉(zhuǎn)變在全國多個城市同步上演。

有位年輕人分享了自己的真實經(jīng)歷，他偶遇一位相識的中介，對方去年還一味唱衰樓市，勸他趕緊賣房，聲稱再不賣就徹底賣不出去，后續(xù)只會虧損更多。

此次重逢，這位中介卻態(tài)度大變，極力勸說他抓緊買房，語氣急切得像是錯過就再也沒有機會，年輕人忍不住斥責了中介的前后矛盾，畢竟去年的警告還歷歷在目。

中介卻顯得十分無辜，坦言自己只是按規(guī)矩辦事，說辭全是門店統(tǒng)一下發(fā)的，門店有明確考核要求，員工必須熟練背誦統(tǒng)一話術(shù)，錯一個字都可能影響業(yè)績考核。

此前的說辭主要面向賣家，核心就是唱衰樓市，逼著賣家降價拋售、盡快成交，現(xiàn)在的說辭則徹底轉(zhuǎn)向，重點對著買家唱多，逼著猶豫的人抓緊入手。

這一轉(zhuǎn)變的核心原因，是近期賣家房源在辦公自動化系統(tǒng)上的上架難度明顯增加，據(jù)2026年1月最新房產(chǎn)行業(yè)新聞報道，全國多數(shù)城市二手房掛牌審核趨嚴，虛假房源、違規(guī)掛牌被大量清理。

中介門店的成交壓力陡增，只能換個套路引流，從“逼賣家”轉(zhuǎn)向“催買家”，本質(zhì)上還是為了完成業(yè)績指標，至于樓市真實走勢，反而成了次要考量。

據(jù)媒體報道，北京、上海、廣州等一線城市，已有超六成中介門店調(diào)整了客戶溝通話術(shù)，唱多買房的比例大幅上升，和去年的唱衰姿態(tài)形成鮮明對比。

自媒體唱衰不死心：極端言論博流量，誤導大眾無底線

中介早已悄悄更換推廣套路，但那些一直唱衰樓市的自媒體，依舊嘴硬不肯改口，甚至愈發(fā)極端，即便市場出現(xiàn)新變化，他們?nèi)栽诜磸托麚P房價會大幅下跌。

諸如“房價除以三、除以二”的言論從未停止，翻來覆去就是那一套說辭，不管市場實際情況如何，也不管不同城市的差異，清一色唱空到底。

目前仍有自媒體宣稱，以2024年的房價為基礎(chǔ)，全國所有城市五年內(nèi)房價會除以二，更有極端言論稱五年內(nèi)會除以五，這種說法毫無邏輯，卻總能吸引大量關(guān)注。

他們給出的理由看似合理，聲稱房價需與人均收入匹配，還將這種極端下跌的觀點稱之為“價值回歸”，包裝得冠冕堂皇，實則就是為了博眼球、賺流量。

這些自媒體動輒將房子稱作“籠子”“殼子”，言語間充滿偏見，仿佛自家世代都被房子束縛，把買房的人都當成“傻子”，刻意煽動買不起房人群的負面情緒。

這類言論之所以能吸引大量流量，核心在于買不起房子的人，本就比買得起房子的人多得多，迎合大眾情緒、販賣焦慮，從來都是自媒體賺流量的捷徑。

就像近期某知名房產(chǎn)自媒體，靠著“五年房價除以二”的極端言論，單條內(nèi)容播放量突破千萬，評論區(qū)全是買不起房人群的附和，流量賺得盆滿缽滿。

還有一些人，在看完理性分析后，仍要跑到這些唱衰自媒體的賬號下確認觀點，這種行為很像東北的神獸狍子，缺乏獨立判斷，總是盲目跟風，讓人無奈又好笑。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全網(wǎng)主打“唱衰樓市”的自媒體超千家，其中八成以上從未有過房產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷，所說言論全是主觀臆斷，毫無數(shù)據(jù)和事實支撐。

樓市底層邏輯：商品房≠人人可買，保障房才是民生底色

大家需要明確，我們當下討論的房子主要分為三類：一類是商品房；一類是原有老公房，市面上交易的主要是城市內(nèi)的大戶型老公房和小戶型老公房；第三類是保障房。

二手房市場中的商品房也屬于商品房范疇，這類房子在任何國家和地區(qū)價格都相對偏高，它代表著當下居住的先進水平，配套、品質(zhì)都是頂尖的。

在我國，這類房子被稱為“好房子”，本質(zhì)上就不是人人都能買得起的產(chǎn)品，就像奢侈品一樣，從來都不是為所有人準備的，而是面向有購買力的人群。

北京新房庫存僅7萬多套，上海新房庫存6萬多套，這兩個城市的常住人口都超兩千萬，家庭數(shù)量達七八百萬，即便不取消限購政策，現(xiàn)有房源也無法滿足所有人需求。

房價定價本質(zhì)上是按照財富排序決定的，這與奢侈品定價邏輯一致，奢侈品定價從不參考人均收入，只聚焦于有購買能力人群的購買力；商品房定價亦是如此。

這就如同清華大學、北京大學的錄取分數(shù)線，核心參考的是能考上這兩所大學的學生成績，絕不會因為全國學生都想報考，就按照全國高考平均分數(shù)來劃定錄取線。

地價決定房價，新房價格決定二手房價格，這是兩大核心觀點，一座城市的發(fā)展與經(jīng)濟進步，必然會帶動地價水漲船高，老公房價格也會同步提升。

此前出臺的部分政策，實則忽視了房產(chǎn)的金融屬性，初衷是通過打壓新房價格，讓買不起房子的人能夠?qū)崿F(xiàn)購房需求，但這一思路已不合時宜，如今經(jīng)濟形勢不佳，政策導向也在調(diào)整。

若想實現(xiàn)“居者有其屋”的目標，相關(guān)部門的核心職責應(yīng)是全力推進保障房建設(shè)，就像香港和新加坡那樣，有錢人可買高端商品房，經(jīng)濟條件有限的人可申請保障房。

保障房雖居住條件相對一般，但至少能讓人擁有穩(wěn)定的居所，不必再因無房而怨天尤人、抱怨家庭與時代。畢竟規(guī)則對所有人一視同仁，未來發(fā)展終究取決于個人努力。

這些年我國累計實現(xiàn)80萬億元的賣地收入，即便拿出其中一半資金用于保障房建設(shè)，也足以打造完善的保障房體系。令人遺憾的是，目前保障房建設(shè)的推進力度還遠遠不夠。

2026年1月，住建部發(fā)布新聞通報，明確提出今年將加大保障房建設(shè)投入，力爭新開工保障房200萬套以上，逐步完善住房保障體系，讓更多低收入人群“住有所居”。

若保障房建設(shè)能夠落實到位，就不會有這么多人深陷樓市爭議，也不會有那么多人被房價問題困擾，樓市的健康發(fā)展，從來不是房價一味漲跌，而是“商品房有價值，保障房有溫度”。

最后，想引用川子談?wù)撁绹康禺a(chǎn)時的一句話：“如果我真的想迅速摧毀房地產(chǎn)市場，我完全可以很快做到讓人們用很低的價格買到房子，但那樣做會摧毀大量已經(jīng)擁有住房的人�！�

“但那樣做會摧毀大量已經(jīng)擁有住房的人。如果市場被強行壓垮，在貸款條款沒有任何變化的情況下，他們的負擔卻會突然變得很重，最終失去房子。我不想去傷害他們�！�

面對當下的樓市現(xiàn)狀，我們確實該停下爭論，認真反思。樓市的本質(zhì)是居住，不是投機，也不是流量密碼。唯有兼顧商品房的市場屬性與保障房的民生屬性，才能實現(xiàn)真正的“居者有其屋”。

相信隨著保障房體系的不斷完善，隨著大家對樓市認知的逐漸理性，那些極端言論終將被淘汰，每個人都能找到屬于自己的居住歸宿，樓市也會朝著健康、穩(wěn)定的方向穩(wěn)步發(fā)展。