北京五套房業(yè)主的醒悟：房子不是越多越好

2024年購(gòu)房邏輯變了！住建部數(shù)據(jù)揭示市場(chǎng)新信號(hào)

從狂熱到理性：一個(gè)地產(chǎn)人的十年觀察筆記

當(dāng)房子回歸居住本質(zhì)：三位普通業(yè)主的資產(chǎn)調(diào)整故事

三年前我處理掉那臺(tái)尼康D90單反時(shí)意識(shí)到一個(gè)道理：科技產(chǎn)品會(huì)過(guò)時(shí)，投資思維同樣需要迭代。這臺(tái)曾經(jīng)七千多元購(gòu)入的相機(jī)，最終以不足兩千元成交，妻子笑稱“不如留作紀(jì)念”，但我清楚知道，沉沒(méi)成本不該綁架未來(lái)決策。

這種認(rèn)知在房產(chǎn)領(lǐng)域更加重要。我接觸過(guò)一位北京的張女士，她手握五套房產(chǎn)卻月供壓力巨大，開(kāi)著一輛車齡八年的舊車，坦言“物質(zhì)豐富但生活質(zhì)量下降”。另一位上海投資人從2003年開(kāi)始六次買賣房產(chǎn)，資產(chǎn)增值至六百萬(wàn)元，但2015年后主動(dòng)放緩節(jié)奏，他的觀點(diǎn)是：“增值不等于幸福，杠桿過(guò)高反成負(fù)擔(dān)”。

這些案例背后是房地產(chǎn)行業(yè)的深刻變革。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年全國(guó)商品房銷售面積同比降幅已收窄至個(gè)位數(shù)，市場(chǎng)呈現(xiàn)“量減價(jià)穩(wěn)”新特征。曾經(jīng)遍地黃金的時(shí)代過(guò)去了，房子正在從“投資標(biāo)的”回歸“居住本質(zhì)”。

觀察各城市數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)現(xiàn)明顯分化：鄭州二手房掛牌量有所增加，但核心區(qū)域品質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格保持穩(wěn)定；杭州部分高端項(xiàng)目仍然熱銷，而遠(yuǎn)郊樓盤(pán)去化壓力較大。這種分化說(shuō)明，普漲時(shí)代結(jié)束，專業(yè)判斷越發(fā)重要。

那位上海投資人的選擇很有參考價(jià)值。他在2015年意識(shí)到“住宅價(jià)格處于高位”后，沒(méi)有繼續(xù)追漲，而是將資金部分轉(zhuǎn)向其他投資。這種及時(shí)止盈的智慧，讓他既享受了早期房產(chǎn)增值紅利，又規(guī)避了后續(xù)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

與之形成對(duì)比的是某些執(zhí)著于“房產(chǎn)永遠(yuǎn)漲”的投資者。他們最大的誤區(qū)是把階段性紅利當(dāng)成永久規(guī)律，結(jié)果在市場(chǎng)調(diào)整時(shí)陷入被動(dòng)。任何投資品都沒(méi)有只漲不跌的神話，房產(chǎn)也不例外。

對(duì)于普通家庭，更需要建立理性認(rèn)知。南京一位業(yè)主在2006年購(gòu)入老城區(qū)小戶型，三年后增值25萬(wàn)元果斷置換改善住房，她始終堅(jiān)守“自住需求優(yōu)先”原則，不盲目加杠桿。這種量力而行的態(tài)度，讓她在行業(yè)波動(dòng)中保持了良好心態(tài)。

當(dāng)前政策導(dǎo)向十分清晰：支持剛需和改善型住房需求，抑制投機(jī)炒作。多個(gè)城市優(yōu)化限購(gòu)政策的同時(shí)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，目的就是促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在這種背景下，投資者需要更加注重資產(chǎn)安全性而非投機(jī)性。

具體到操作層面，有幾點(diǎn)值得參考：一是優(yōu)先考慮自住需求，把居住品質(zhì)放在首位；二是控制負(fù)債水平，月供不超過(guò)家庭收入三分之一是較安全邊界；三是優(yōu)選核心資產(chǎn)，地段、配套、品質(zhì)過(guò)硬的房產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。

那位北京張女士后來(lái)做出調(diào)整，出售部分非核心資產(chǎn)減輕壓力。她發(fā)現(xiàn)“少即是多”——減少房貸負(fù)擔(dān)后，家庭有了更多資金用于教育、健康、旅游等提升生活品質(zhì)的支出。這種從“數(shù)量”到“質(zhì)量”的轉(zhuǎn)變，或許更符合房產(chǎn)的本源價(jià)值。

行業(yè)調(diào)整期也是價(jià)值重估期。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，我國(guó)每年仍有巨大改善型住房需求。這意味著市場(chǎng)機(jī)會(huì)從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，品質(zhì)居住服務(wù)將成為新增長(zhǎng)點(diǎn)。

作為從業(yè)十余年的觀察者，我認(rèn)為現(xiàn)在正是回歸常識(shí)的好時(shí)機(jī)：房子首先是家，是生活容器，其次才是資產(chǎn)配置選項(xiàng)。那位上海投資人現(xiàn)在常說(shuō)的話很在理：“用居住者的心態(tài)買房，用投資者的心態(tài)管理”——既享受居住品質(zhì)，又保持財(cái)務(wù)理性。

未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將更趨成熟，波動(dòng)減小、分化加劇成為新常態(tài)。對(duì)于普通家庭而言，理性評(píng)估需求、量力而行才是最持久的“投資策略”。就像那臺(tái)相機(jī)的例子，有時(shí)候放手過(guò)時(shí)的，才能擁抱更有價(jià)值的未來(lái)。