北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我想給父母改善換房謝謝。情況：我父母（70歲）家現(xiàn)在住望京融科橄欖城三期4居230平，小區(qū)環(huán)境綠化好，住了15年了，面臨要重新裝修，想著還不如重新置換一套。希望是離我近一些，我家住菜市口中信城，希望車程20分鐘左右，看中小區(qū)綠化環(huán)境好，可以遛彎。要新房，可以明年交付。

兩梯兩戶那種最好。面積130—160都可以接受。樓層7層以上。樓間距大一些。價(jià)格11萬內(nèi)可接受。

已經(jīng)去看了中海麗金府，打算再去看一下華潤(rùn)中環(huán)悅府，請(qǐng)問我選豐臺(tái)這個(gè)區(qū)域是對(duì)的嗎？這幾個(gè)樓盤推薦哪個(gè)？還有推薦嗎？

另外，是否要考慮這個(gè)房以后我會(huì)住這個(gè)因素，我有兩個(gè)孩子，目前一個(gè)小學(xué)二年級(jí)，一個(gè)初二。父母還有個(gè)雙橋恭和家園的1居養(yǎng)老房，85歲以后估計(jì)會(huì)住那里。需要考慮離那里近嗎？

A：

1、要新房，那我?guī)筒簧鲜裁疵ΑＮ液枚嗄瓴毁u房了，對(duì)新樓盤不熟，也不方便點(diǎn)評(píng)人家，說好說壞的容易惹麻煩。

2、區(qū)域談不上對(duì)錯(cuò)，不過如果從地段兒來說，那應(yīng)該首選麗金府這邊。中環(huán)悅府不是說不好，而是周邊的規(guī)劃改造大概率會(huì)更慢，否則也不會(huì)拖了這么多年。但具體的樓盤我不熟，幾乎沒去過，不敢點(diǎn)評(píng)。

另外既然是養(yǎng)老改善，那也不適宜選擇周邊代建土地太多的板塊，弄不好就十年半年的施工。對(duì)年輕人還行，算是對(duì)地段兒有期望值，但老年人就犯不上了。

再一點(diǎn)是你們的預(yù)算總價(jià)高，在三環(huán)內(nèi)+麗澤概念更合適，大概率流動(dòng)性更強(qiáng)。四環(huán)邊說不好，反正到現(xiàn)在還不算多強(qiáng)，想讓高總價(jià)客群接受這種搭配是需要時(shí)間的，否則就是錯(cuò)配了。

3、恭和家園不是養(yǎng)老公寓嗎？考慮離這里近，意思是買在五環(huán)附近是嗎？雙橋就算了，本來地段就一般，總價(jià)高的就更不合適了，將來想出手必定費(fèi)勁。要買的話就在四環(huán)朝青一帶吧，離朝陽(yáng)公園近的，選擇多多了。

另外父母現(xiàn)在70歲，到85歲還15年呢，到時(shí)候再說吧。也許那時(shí)候得想法完全不一樣，所以到時(shí)候再看吧。

僅供參考。

二

Q:

我還沒下手買房。望京利澤西園11月開始一直沒有性價(jià)比高的房子掛牌，另外也是出于通勤和親子陪伴考慮，我最近想買海淀上地。200多點(diǎn)首付，有2個(gè)考慮的地方，現(xiàn)在思維很混亂，想請(qǐng)您指教一下：

（1）樹村回遷房（柳浪家園，裕和）320萬左右一居，貸70w，但是今年下本后賣爆了，有出區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)。而且好像調(diào)劑北大附肖家河后小升初不能再回上地。

（2）基于此，又研究了一下上地南圓明園東里，想要去清華附上地小學(xué)，求個(gè)穩(wěn)當(dāng)。但是這個(gè)就純占坑一居40平大概450w，需要貸款220-230w，貸款壓力比樹村大。

目前兩個(gè)地方都是打算上學(xué)后就出手，然后附近租房。如果能上學(xué)一年內(nèi)就賣出，自己按目前市場(chǎng)價(jià)估算，學(xué)位占用不滿二，倒手需要稅費(fèi)等，樹村虧40w左右，圓明園東里也差不多。

但是，我覺得自己好像想不清楚，有點(diǎn)想得太理想了，所以來請(qǐng)教：樹村成交量暴漲，目前26幼升小的業(yè)主已經(jīng)預(yù)估100人，入學(xué)不確定，且26年9月出手的肯定很多。圓明園東里關(guān)注的人少，每年就成交4-5套。一居沒有任何居住屬性，學(xué)區(qū)溢價(jià)會(huì)不會(huì)更不穩(wěn)。

所以，我想請(qǐng)您幫忙指點(diǎn)一下，樹村和圓明園東里選項(xiàng)，隨著27孩子進(jìn)一步減少哪個(gè)更保值，或者哪個(gè)更容易跌的多，選哪個(gè)能讓我在這個(gè)操作過程中損失更少呢？我目前思路有些混亂了。

A：

1、樹村的320一居，如果沒硬傷的話，租金大約5000左右，租售比6/700吧。跟北京平均值500相比，溢價(jià)率30%左右，看上去不算太高，基本就是海淀平均值，跟上地學(xué)區(qū)的級(jí)別相比算低的。

圓明園東里的450萬40平能租多少錢？估計(jì)也就5000多吧？如果到不了6000，那租售比就是7/800了，溢價(jià)率高到40%以上。如果成交量真的低，就說明業(yè)主們認(rèn)為學(xué)區(qū)價(jià)值高，不愿意多降價(jià)，所以才撐住了溢價(jià)。

2、我不敢建議選哪邊，萬一進(jìn)不了對(duì)口校承擔(dān)不起這責(zé)任。只能說從這倆報(bào)價(jià)來看，圓明園東里溢價(jià)偏高，樹村的偏低.如果買了柳浪的能入學(xué)成功就算超值，圓明園的如果被調(diào)劑就很吃虧。一分錢一分貨吧。

一居室談不上沒有居住屬性，能出租就說明有價(jià)值?；蛘咧荒苷f不適合帶孩子的家庭居住，單身或小兩口還行。

3、我不敢說哪個(gè)更保值，學(xué)區(qū)溢價(jià)跟政策的關(guān)系太大，問我的話還不如問教委呢，政策是他們制定的。所以我?guī)筒簧鲜裁疵?，只是列出以上情況供參考。

僅供參考。

三

Q:

我和老公都在朝陽(yáng)工作，老公是博士，有京戶。目前買房的定位是：首付300w，貸款300萬左右，四環(huán)內(nèi)兩居室，房齡新帶電梯的商品房小區(qū)。已經(jīng)初步看過一些房了，目前所糾結(jié)的是學(xué)區(qū)問題。

因?yàn)榭茨姆治鲋滥壳暗囊鐑r(jià)還高，而我們剛結(jié)婚無孩，至少七年用不上學(xué)位。但我們也準(zhǔn)備要小孩，最晚五六年后也是要考慮學(xué)區(qū)房的。所以我們想有沒有這種房，就是現(xiàn)在學(xué)區(qū)中等，沒有溢價(jià)，但后期發(fā)展快的，能推薦幾個(gè)嗎？

A：

1、這種房肯定有，但我推薦不了，只能是自己判斷。但考慮好，這基本就相當(dāng)于賭了，贏了自然是皆大歡喜，輸了也談不上吃虧，但肯定是期望值落空。

2、或者這么說吧，北京每年都有不少新建校，基本都是名校的分校或校區(qū)。即便不是新建的，大部分集團(tuán)校也都在擴(kuò)張聯(lián)盟，把之前的普校并入系統(tǒng)。但這些學(xué)校在成為名校分校之后基本都是掛名校，哪所能真正成為名校+對(duì)口房源漲出溢價(jià)，都只能看運(yùn)氣，無法預(yù)測(cè)。

朝陽(yáng)區(qū)在之前的這些年里引進(jìn)了很多名校，人大附清華附等等，也有朝外這種民辦改公立的新建校，集團(tuán)校更是快速擴(kuò)張。但在這么多學(xué)校里，真正成為頭部校的就五六個(gè)，其他的都還算中等校。

3、甚至從全北京來說，上百所名校分校，憑成績(jī)成為真正名校的也就是十多所，分布也都不集中。所以只能說有這種現(xiàn)象，但無法預(yù)測(cè)，更是誰也押不準(zhǔn)。

4、所以您要不還是咨詢搞教育的吧，他們或許有內(nèi)部消息。

僅供參考。

四

Q:

我兒子也遇到單位讓遷走戶口的通知了，據(jù)說今年的力度會(huì)更大。所以他想先買在長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城，過幾年看情況再換。

Ps：對(duì)，先不自住，因?yàn)樘h(yuǎn)，只是先出租和放戶口，您覺得從租金角度講合適嗎？哪套房的性價(jià)比最高？

A：

1、為什么都是一層的？是不是圖的單價(jià)相對(duì)低??？

那如果是自住的話這幾套房都應(yīng)該算合適，就因?yàn)閱蝺r(jià)低，所以居住角度的性價(jià)比就相對(duì)高了。

但如果出租的話未必合適，因?yàn)橛锌赡苁亲饨鸩⒉坏?，但空置率或許長(zhǎng)?；蛘哒f有可能是空置期短，但租金就未必高了。所以真實(shí)的收益率未必多高，性價(jià)比也就不算太高了。

也就是說，在同等條件下，之所以說自住的性價(jià)比高，是因?yàn)殚L(zhǎng)期自住沒有空置期。而出租則有可能因?yàn)闃菍釉蛟斐煽罩闷陂L(zhǎng)（或租金略低），所以性價(jià)比就不太高了。

2、另外一點(diǎn)，一層和頂層都是算硬傷的，即便在價(jià)格走勢(shì)上不吃虧，出手的時(shí)候也是掛牌期長(zhǎng)的，跟中間層的相比不好賣。您家現(xiàn)在買來的時(shí)候圖的是價(jià)格低，將來出手時(shí)買家也是同等情況。

所以這種房更適合長(zhǎng)期自住，只要自己喜歡就沒問題。但短期持有的話不合適，出手的時(shí)候如果著急就有可能吃虧。

3、這三套房我也看不出有多大差距，要不就實(shí)地考察一下采光時(shí)間吧?，F(xiàn)在是冬天，哪套房最先照到陽(yáng)光就加分，照射時(shí)間長(zhǎng)就更是加分了?；蛘呤菃枂栔薪?，讓他們給估一下租金，在總價(jià)差不多的情況下，哪套的租金高就說明哪套的性價(jià)比高。

4、另外再多說一句，央國(guó)企和體制內(nèi)確實(shí)都每年清理集體戶，但如果員工沒買房，單位一般是不會(huì)強(qiáng)行清理的，往哪兒遷??？所以這“力度大”指的都是買了房，跟沒房的沒什么關(guān)系。

我估計(jì)您兒子可能是自己想買房了，所以拿清理戶口當(dāng)個(gè)由頭兒吧，別太當(dāng)真。房子是用來住的，最好還是在有居住需求的時(shí)候再買。

僅供參考。

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